俗话说“一铺养三代”，如果买到一个好的商铺，那么它的收益可以使三代人不愁吃穿。但在现下社会中，一铺还能养三代吗？还是说一铺真的毁三代呢？笔者本次去西塘考察民宿市场以及当地的商铺，我们就以西塘商铺市场做例来进行分析。
第一、地段的重要性
西塘古镇属浙江省嘉兴市嘉善县，地处江浙沪三省市交界处，地理位置优越。交通便捷，东距上海90公里，西距杭州110公里，北距苏州85公里。西塘被国家文物局列入中国世界文化遗产预备名单，亦是中国首批历史文化名镇，国家AAAAA级旅游景区，获世界遗产保护杰出成就奖。西塘历史悠久，是古代吴越文化的发祥地之一，西塘古镇现有保存完好的1.01平方公里、25万平方米的明清建筑，被誉为“生活着的千年古镇”。2017上半年共接待游客465.84万人次，同比去年增长16.2%，仅10月1日一天，西塘游客达到69267人次。
来西塘的游客主要集中在古镇景区和紧邻古镇景区的石板街，笔者选取了石板街上的一个奶茶店进行观察。因为石板街不在景区内，生意不景气，一下午只成交了四位客户，销售了六杯奶茶；店家说周六日和晚间的生意会好一些，周末两天的营业额有2800元左右。笔者此次还了解到，石板街的店铺租金一般为5万一年，也就是这家奶茶店一天150元左右的盈利可以保本，商家还是有利可赚的；而古镇景区里面的店铺租金则为十几万一年，商铺每天就需要更高的营业额来维持店铺的运营了。
古镇景区外有西园路、南苑路、宏福路等商业街，因为去西塘的游客，大多只会停留在古镇景区内游玩，或者再逛下石板街，造成其他商业街的人流量较少。加上古镇外的商业街也没有任何特色，仅为排列整齐的铺面而已，和水乡古镇没有任何关联，基本都是门可罗雀，无所事事的店家或在门口发呆，或与其他店家闲聊，店铺的过剩现象相当严重，而目前这里的店铺依然在销售。如果说要找到“一铺毁三代”的例子，这种商铺刚好符合；如果未来再不主动积极运营，那商铺就真砸自己手上了，除非遇到一个更不懂行的“接盘侠”就会赶紧抛掉。
第二、店铺的稀缺性
除了地段要好，选择店铺一定要考虑到稀缺性。对比地铁上的商铺和商业综合体里的铺面，一定是前者完胜。很多城市的商业综合体本身就是过剩的，同质现象非常严重，没有稀缺性可言。顾客可以去，也可以不去，可以去这个商业综合体，也可以去另一个。即使目前没有被取代，也随时会被新出现的商业综合体所取代。商业综合体的成功取决于运营商的管理，如果运营商管理不到位，后果是不堪设想的。相反，如果店铺具有一定的稀缺性，例如一些小区的优质底商、地铁商铺，由于它们本身具备足够的稀缺性，基本处于无可替代的位置，即便店家不太会运营，一样会获得不错的收益。
第三，商家的运营能力
同样地段的商铺，生意也会有所不同。在西塘古镇景区里，有些店铺生意就很不错，比如一些老牌小吃店由于知名度比较高，吸引很多慕名而去的顾客；有一些出奇制胜的小店，尽管没有大的名气，也都有自己的绝活：一个现做现卖酸辣粉的小吃店，围观的人们一边看着店家娴熟地做着热腾腾的粉条，一边还像听相声一样听着店家绕口令似的吆喝；还有一个生意不错的精品店，价格优惠，品种齐全，暴走文艺路线，顾客一直络绎不绝。
相反一定会有一些店面的生意不是很好，尽管闲逛的人很多，实际成交却很少，这些店面都有一个集中的问题：缺乏自己的特色。现在每个城市的商业综合体都层出不穷，对绝大多数的商品和服务，顾客都有足够的免疫力。顾客去外地旅游，大多不会冲动消费，除了吃住没有其他必要开销，最多再买些纪念品。所以对于水乡古镇里的店铺，商家还是要在经营方面下一番功夫的。
如果一家商铺“德才兼备”又有商家的良好经营，那这个铺子依然会是“一铺养三代”。这个“养”字之所以存在，就是因为这个铺子足够优秀，商家足够会运营。在现在全民创业的互联网时代里，如果这家商铺地理位置不够优越、又缺少自己的特色加上商家不当的经营方式，那可谓是“一铺毁三代了”。商场如战场，成功没有那么简单。
作者：mkbjf04
