导语：70年不出售？万科是怎么想的？
一、禁售70年！开发商进入比狠模式！？
正在停牌的万科，搞出了大新闻！6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！
据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。
经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。
也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！
二、各地政府也在比狠：3年、10年、70年
2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、北京等几十个城市跟进，推出了类似的“限售”做法，时间长度一般为2到3年。保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。
但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期，被开发商较劲到了70年不卖。
如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。不能卖出，那么投机炒房的基本绝迹了，投机是不可能的，必须变成长期投资。杠杆的压力就会很大，因为杠杆的时间成本会很高，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，那么买房前就要认真衡量。市场的变化会很大，谁也不能保证房地产上涨十年七十年。
“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难；第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。
对此，张宏伟也表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：“加杠杆”入市的“散户”；运营状况不佳的私营企业主；特定需求的群体也有可能抛售房产。
今年以来，房地产的各种调控政策层出不穷，可以说没有政府做不到，只有你想不到。所以朋友圈有一堆专家学者成天喊“房价要跌，楼市要崩盘”，其中有的人已经唱空楼市很多年，可是中国大陆的楼市就是没有崩盘。
但是，现在的楼市已经不同于往日。在一二线城市房屋成交量下跌，三四线前途不明的情况下，迟迟没有崩盘的房价走到今天，还能坚挺下去吗？
我们如果假设房价在未来有可能崩盘，哪么会以什么方式崩盘，从哪个环节开始崩盘。在讨论这个问题的时候，临近大陆的香港楼市就很有参考的价值。
三、70年限售？No！真相远比这厉害！来源：暴财经（icaijing123） 作者/暴哥
70年限售的真相！
6月6日，万科以最高限价25.3亿元，竞自持面积100%，竞自持70年夺得佛山桂城宅地，折合楼面价约1.53万元/平方米。
所谓自持指的是，开发商自己持有物业，不得转让、出售！地方有关部门对于对于处在自持期的这部分房产确权是只给开发商一张不动产证，即产权归属只能是开发商。换句话说，在自持期间，产权不能变，开发商没法卖，只能想别的法子！这个法子基本上就是出租。
70年自持期，由于和开发商获得土地使用权的时间一样，因此就更是只能租不能卖了。
万科这次土地拍卖中的70年“自持”行为，是第一次吗？NO！
万科自持70年根本就不新鲜。早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。
自北京开了先河以后，广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。只不过自持的期限各有不同，这要根据土地拍卖时，开发商们竞自持——报自持年限和面积，的结果而定。（上个月，华发同样在佛山拍了块地，自持期为10年）
还是说回万科，今年4月28日，万科在广州的白云和黄埔，还拿过两块70年自持期的地，不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。
也就说，算上这一次万科在佛山拿地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！
真正的问题来了，万科到底是怎么想的？为什么偏要锁死自己的卖房大计，只租不售呢？
其实长租不是不行，德国、美国都在做，而且收益率足够开发商养活自己的。
在中国，未来一线城市和热点城市的租赁需求确实也会越来越多。
优客工厂创始人毛大庆（前万科副总）提供的数据显示，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。
随着我国一线城市房价的攀高，我国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。从现实的人口流动出发，租赁行为将主要发生在北上广深等一线城市。
有欧美国家的经验不假，租赁市场有需求也不假，然而在中国，大家可能都知道，以目前的土地拍卖价格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以几十年计。
而以开发商们宝贵的现金流来说，为土地一次性拿出这么多钱，后续几十年才能陆续见到现钱，这个过程也太漫长了，完全不能符合当下开发商尽快回笼资金的夙愿。
总的来说就是不经济！
2017年全球主要城市租金收益，绿色代表高收益，红色代表低收益
（中国主要城市的颜色是最红的）
不过，既然万科已经是第五次自持了，想必万科已经有化解租金窘境的办法了。
然而现实是，或许是我太乐观了，万科可能自己还没想好，怎么玩转自持土地。
据观点地产新媒体，五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价，这令市场及同行惊诧，但万科方面却称“有风险，我们也会去努力争取”。
此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。
从万科方面的回应上，我们能够看到，万科目前实际上是摸着石头过河，走一步看一步，出于摸索之中。
而如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义，当然，这也会令万科再次站在房地产行业未来发展模式的桥头堡上。
自持的出路
那么，接下来我们可以一起来看看开发商可能的一些盈利模式，或者说支持开发商把自持模式走下去的动能。
先说一条已经被证伪，暂时行不通的路。
当初，万科在北京拿两块自持住宅地的时候，曾经想过，通过众筹模式，把项目拆分成参与众筹的企业可以接受的份额。由参与众筹的企业出资支持万科开发，后期这些企业还要向作为物业管理和配套项目的运营费用。
这种模式下，万科可以提早收回现金，并化解风险；而参与众筹的企业则可以享受较低的出租价格，以及万科的高质量配套服务。
然而，4月14日，北京市住建委下发了一个文件，让众筹模式戛然而止。
文件的内容是这样的：北京市住建委要求开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致，且最长租期不得超过10年、不得以租代售。
因为无法转移所有权，也就是房屋的产权，所以参与众筹的企业需要获得长期租约才可以享受与出价对等的房屋权益。而文件中规定，租期不得超过10年、不得以租代售，这就等于把众筹参与方的参与可能性打消掉了！
众筹模式走不通，该怎么办呢？
1. 未来模式——REITs
目前大家讨论最多的是REITs模式。
REITs的中文全称是房地产信托投资基金，是一种针对房地产的资产证券化手段。简单来说，就是通过把房地产这种看得见摸得到的实体，设计成对应的金融产品，通过出售金融产品这种方式来帮助开发商提早回收流动性，满足开发商对于现金流的要求。
金融产品的流行性都是比较高的，尤其相对于房地产这种流动性较低的资产更是这样，所以如果走这条路线，还能加速开发商得到开发进度和回款速度，帮助开发商更快的从事地产开发。
美国最大的地产公司，西蒙地产，就是利用REITs，一方面快速建设高质量的商业地产，一方面加速并购中小地产公司最大规模，从而迅速成为美国地产业的翘楚。
不过，西蒙地产公司的模式主要用商业地产，也就是说万达或许更加适合。对于万科和其他地产公司来说，如果在住宅领域克隆这种模式还有待商榷。
而且，这里还有一个问题，因为所有权是无法转移的，且我国目前类REITs金融产品才刚刚起步，所以在设计金融产品的时候，必须得做到所有权和收益权的分离。（这还得看金融监管当局的一些规章制度而定）
这种模式下，据亿翰智库的分析，可以让开发商快速获取现金流，进行其他项目开发：
研究总监张化东表示，开发商可以通过资产证券化的方式，将租赁项目打包成金融产品，以获取高额的现金流，进行其它项目的开发。“按照租赁协议可以算出未来现金流，有稳定现金流都是可以资产证券化的，租金一个亿打包成10亿规模的金融产品，年化回报率就是10%。”
当然，REITs还有一个副作用，就是会加速大鱼吃小鱼的趋势，加速行业集中度！正像，玺盟地产公司做大做强一样，房地产行业的并购潮说不定就要来了！
2. 抵押融资
目前对于自持房的抵押，还没有明确的规定，分割抵押肯定是不行，但作为一个整体向银行抵押贷款未来或许是可以的。而且抵押的时候，应该是按照地产价值或者说房产价值进行评估，而非以租赁回归现金流计算。
如若这样，从现金流的角度看，其实和REITs结果类似，但从风险的角度来说，风险并没有分散开，仍然在开发商和银行中。
3. 税收减免
前两种可以用开发模式来形容，后续的这些可能就是一些零散的好处，帮助开发商自持业务的推进。
首先是税收减免。
对于租赁市场，目前在政策上市有很大倾斜的。
比如广州曾发文说，
对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
成都也说：
为了鼓励住房租赁消费，将给予税收优惠政策。对包括房屋租赁企业在内的一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策。
不难发现，这些鼓励租赁政策主要的对象都是个人。
如果把开发商看做是一个租赁的独立个体，在结合国家目前对于租赁市场的政策倾斜，那么很可能未来也会出台更多的鼓励开发商从事租赁项目建设的优惠性措施，收税减免是最有可能的。
税收减免别看不能直接增加收入，但是减掉的成本，对于目前收益率越来越低的开发商来说，着实不是一笔小数！
4、隐性收益
开发商举债融资靠的是信用。信用的建立当然主要是靠业绩的支撑，靠现金流的稳健。然而，其实，信用并不是没有一个硬性的标准，尤其对于我们国内的信用来说更是这样。
万科响应政府的号召，主动试水长租市场，其实就已经为万科在政府层面的信用，以及国有银行心目中的地位加分了。那么，或许万科可以借助于其在自持地产方面建立起来的威望，进一步获得更多来自于国有银行的授信和地方政府在其他方面的支持。
另外，其实自持住房除了可以在出租上面做文章，还可以在配套教育、医疗等高附加值产业上做文章。
尾评
最后，从万科入股链家，到积极的探索长租市场，其实万科已经在用自己的实际态度为房地产行业的未来做了一个重要的注脚！
未来，可以预见，随着金融行业进一步变革和完善，随着90后年轻人对于住房认知的变化，随着一线城市高楼价负面作用的日益凸显，房地产行业重要的发展方向将是金融化、租赁化、服务化。
此前大包大揽，粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少。不能及时搭乘地产行业变局列车的从业者很可能将会被逐渐淘汰出市场。从某种意义上，万科们为了续自己的命，正在革地产行业的命。
希望，未来真正受益的，除了开发商，更多的是会是我们千千万万的普通老百姓！
延伸阅读：香港楼市痛史：10万人资产瞬间变成负数！有人被套19年来源：骥观天下（jiguantx） 作者：孙骁骥
现在的香港楼价一涨再涨，非常火热。过去十多年，香港反映私人住宅物业价格的“中原城市领先指数”由2003年8月的31.77，升至2015年9月的146.92的历史高峰，升幅接近5倍。虽然房价涨幅可观，但实际上，在现在的香港人眼里，房价并不是只涨不跌的。在并不遥远的1997年经济危机时期，香港房价大幅下跌，之后很多年都难有起色。
席卷亚洲的1997年金融危机被普遍认为是香港房价崩盘的直接原因。据统计，金融危机爆发后，香港楼市急跌。据统计，由于经济向好，加上地产商和政府的助推价格，香港房市从1995年到1997年出现了“高速增长”，平均价格上涨了50%。
以金融危机为分水岭，之后的房价暴跌接踵而来，从1997年到2002年，跌幅达到57%。在爆发SARS之后，香港房价更是一跌再跌，当时的中原城市领先指数巳经只剩下45.71点，也就是说，香港人当初在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分。而房屋的交易量，从最高峰时期的172000套，暴跌到85000套，几乎腰斩。
香港楼价下跌势头如此之猛，经济危机只是背景。而在此发生之前，香港人已经花了过多的钱在房屋上，香港的房贷负担比实在太高了，在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%，1995年跌到70%后又回升，在97金融海啸之前最高达到110%。民众把收入的大部分甚至全部，都拿去还房贷了，每个月的收入所剩无几，甚至出现透支。这情况已经是房市要崩溃的前奏。
香港人当年之所以在并不十分富裕的情形下，能够把过多的钱投入到楼市当中，实际上与银行宽松的房贷标准有关。据统计，在1997年以前，香港的银行一度将房贷的标准降得很低。有不少房子是首付一成，贷款九成，银行靠此大量放贷，吸引买房者高额贷款购房。
众所周知，房贷负担达到70%就是危险的临界线，因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩，产品卖不出去，库存增加了，裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。因此，70%成为了危机的前兆。而当年的香港，房贷八九成的比比皆是，风险更是达到前所未有的高度。
贷款额度越高，意味着越没钱消费，普通人消费的钱越来越少，消费不振，意味着市场上公司收入普遍降低，公司收入低则意味着社会普遍收入下降，那么人们就更还不起房贷。如此，因无力供房而不得不降价卖方的人变多。房价便会下跌，楼市也因此出现崩溃。
比如，一座千万豪宅，首付只有200万，剩下800万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息2.5%计算，还款20年，一共要还的总利息开支达到217万左右，再加上契税、佣金、律师费等等共计五十几万，购房一共要额外支付270万元左右。面对这样子的沉重负担，老百姓怎可能还有钱消费？
也就是说，假如未来的房价没有上涨，这两三百万港币的钱对于购房者来说就是净支出，假如房价不仅没有涨，还有所下跌，那么这意味着购房者手里持有的将是负资产。
当年在楼市高峰期借贷置业的市民，后来因资不抵债都变成负资产，部份更须低价卖楼脱离债务负担。甚至香港的新闻里边还报道过买楼负担过重，而工资不涨反跌，最后供房负担过重而自杀的市民。一位香港的房仲业者在回忆当年时说过，在97之后的几年间，几乎每隔一段时间就有业主向他要求说，想要卖自己的房，因为实在还不上房贷。否则真的只有烧炭自杀了。
据统计，1997到2003年，香港楼市最低潮时，大概产生了106000名“负资产”人群。按照香港240万套房产，占总人口的5%。更惨的是，不少在1997年前房价最高点购房的业主，经历暴跌，苦苦等了19年，房子的账面依然是亏本。
在这之后，房价又有回升，但是也再次经历了下跌。例如2009年到2015年香港有一次楼价大涨，但很快又发生了一次大跌。这些年来，香港楼市泡沫吹了破，破了又吹，被折腾的够呛的，是兢兢业业供房的香港小市民。
香港楼市的昨天，是否会预示着内地楼市的今天和明天？坦白说，在全国某些地区来看，似乎有这个趋势。
尽管内地的银行现在已经非常严格的要求房屋贷款不可杠杆过高，贷款八九成已经是不可能在发生的“神话”，但是在一线城市以外的一些地方，房贷的标准依然是很宽的。在去年以前，其实中国的房贷政策是趋向于宽松的，首套房比例30%，按揭利率在基本利率基础上不断打折扣。表面上看是优惠了购房者，其实从长期来看，这是透支未来人们的消费能力。
2017年收紧房贷的政策，说穿了是为前几年的宽松政策在擦屁股。据统计，中国2016年的个人房贷总额为约19万亿，比上一年增加35%，2015年则是比上一年增加24%，2014年则是增加14%。不难看出，近几年房贷总款的趋势其实是增速越来越快。
到2017年，成为分水岭，限贷限购政策压制住了房贷的持续膨胀。但是这并未解决多年以来房贷的不断加高杠杆所带来的风险。房贷在人们的生活中占比越来越大，与此相对的是消费增加乏力。这些迹象，都和香港有些类似。
据《华尔街日报》统计，今年4月中国的消费物价依然低迷，CPI增速依然非常疲软。上升只有1.2%，这已经是连续多个月以来的低增速。而在食品价格、猪肉蔬菜等价格指数都下降了4%左右。这是个不好的信号。老百姓的钱都被房贷、租金等等分食，没钱消费就意味着市场需求不旺，顾客买不动，意味着企业挣不到钱。如此，靠企业利润发工资的房奴又怎么有钱还房贷呢？
楼市连涨许多年，一夜回到解放前，这句话是在香港是真实发生的故事，并不是危言耸听。笃信“房价只涨不跌”的内地人，真有必要了解香港人十几年前经历的楼市崩盘，以及其产生的经济危害。前车之鉴，历历在目，要知道，1997年以前的香港人，曾经也个个都认为“房价只涨不跌”。
来源综合自：楼市参考（house0929）、凤凰网、央视财经（cctvyscj）、黄生看金融（ID:fengyuhuangshan）、骥观天下（jiguantx）、暴财经（icaijing123）
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