2017年10月12日 21:05:20 金融家.

导语:买房赚钱的秘诀在于......

来源:猫叔聊财经(maoshucaijing)

作者:猫叔,已获得授权转载

知乎上有这样一个问题:买房的最佳时机是什么时候?

不过看了一圈下来,没有我想要的答案。

因为问这个问题的人,他想的是:

有没有一种方法,我买了房子就能涨,稳赚不赔。

答案是:有。

有这样一种方法,你买了房子,即买即赚,稳赚不赔。

但这跟买房的时机关系不大,

买房的时机,是要跟买房策略搭配的。

如果是做波段投资,那么高抛低吸,讲周期,

如果是大面积低单价,那么在行情末期垃圾盘未上涨之前也来得及,

如果是挖笋高手,牛市熊市照买不误,

还有凤变冰,房屋定投,法拍流……

然而无论什么流派,本质和时机无关,

买房赚钱的秘诀在于:选筹。

会选筹,比看时机更重要

不了解房产投资的人,大概觉得没什么比买房更轻松的事情了。彷佛闭着眼睛一买,就能坐等房产升值。过去的十几年,大概最轻松赚钱的就是买了房子的人了。

大错特错。

真正的市场,只有少数人能赚钱。房地产市场也是一样。这不是睁着眼说瞎话,这是客观规律。

大多数炒股的人都认可二八定律,认为真正赚钱的只有20%。房地产市场也一样,虽然没有二八差距这么大,但是大多数买房人是没怎么赚钱的。

炒股的不赚钱,是赔钱,割肉放血一样的疼。

买房的不赚钱,是无法跑赢大盘。虽然有房子,可别人家房价一飞冲天,你家小区多年不涨,即使比不上割肉放血,可一样蛋疼。

以北京为例,06年到16年,北京10年纯商品住宅均价涨了5倍左右。可是你看看06年当初的卖的最贵的10个盘,到16年为止才涨了多少。

哪怕当初最高端的top10,涨幅连门头沟的老破小也不如。

在一个大盘里,每个板块,每个小区的价格是分化的。即使在北京,依然有多年不涨的洼地——老北苑、马驹桥、豆各庄、潘家园、华威桥、红庙、定福庄、酒仙桥、双桥、莲宝路、方庄、西罗园、柳芳、大红门、小红门、垡头、永外、展览路、刘家窑、六里桥、褡裢坡……

除了在16年这样的大牛市鸡犬升天外,行情不好的年份,他们大多数价格是停滞的。只有少数的龙头盘涨幅超过大盘,在牛市大涨,在平缓期暗涨,在熊市持平,实现资产增值。

北京尚且如此,更别提其他城市。

所以别以为楼市稳赚,大多数人买不对房子,这才是市场铁律。

买一个即买即赚的房子

如何买到一个即买即赚的房子?

答案很简单——买一个价格被低估的房子。别人卖500万,他卖350万。

也许你听了会骂我,傻X,你以为卖家都是傻子吗?

我想问一句,你以为卖家都了解行情,都知道市场最新价格吗?

就算卖家都知道市场最新价格,你以为卖家都不着急用钱,慢悠悠的砍价吗?

真实的市场要复杂的多。要比电视剧精彩的多。

举个例子。今年5月份。房山。基友入手一套笋,93平158万。

如果不了解市场的,那些天天在家里做大梦的人肯定以为是吹牛,在他们眼里,北京的房子都要10万一平的。

但实际是什么情况呢?这套房子挂200万也绝对卖的出去。可惜房东不想挂那么高。房东是外地人,做红木家具生意的,规模很大。而且讲究契约精神。说卖多少就多少,绝对不改价。

基友跟房东相谈甚欢,房东后来又多送了基友一套家具,红木的。

房源呢?一个十几年的毛坯房,二层没有电梯,房子有抵押但可以随时解压。无硬伤。

所以,选筹最关键之处在于价格。哪怕是老破小,哪怕是顶复,哪怕是一楼无阳光,只要价格足够低。打六折,打七折,你都可以考虑买入。

价格是围绕价值上下波动的。当你确定了同一类型的标的物,知道行情均价,那么你就有机会找到被低估的房源——这种房子叫做笋盘。

笋盘转瞬即逝,笋盘可遇难求。但笋盘的好处是即买即赚,牛市也好,熊市也罢,只要买入的价格是被低估的,你就能立于不败之地。

因为大多数人不了解市场,所以他们会问,什么时候才是买房的最佳时机。他们不买怕涨,买了怕跌。他们不知道真实市场的价格是立体的,是随机的,散乱分布的很多点,而不是只有一个价钱。

他们怕,买了房子万一跌,不是十几万要打水漂了吗?可他们不知道,一时的涨跌只是随机的,波段式的现象。预测徒劳,没人能准确预测市场。

你不能抓住本来就不确定的东西。你要抓住的是,你确信的东西。

我确信我这套房子价格足够低,是同一类型房源中非常低的一个价格,一年也出现不来一两次的价格。那么我就可以买入——我确保,即使我以正常市场价格卖出,我依然是赚的。

跑盘是一项无差别的人类劳动

如何知道市场中的真实行情?

大多数人都希望通过看公号,看知乎,看CCAV。这是徒劳的。

你要自己去跑盘。

跑盘是一项无差别的人类劳动。

你至少要知道,以你的支付能力,目前可以买入的是哪些房子——现在是房挑人,而不是人挑房。

你的任务是,找同类型的标的物中,性价比最好的那个。

记住是同类型的标的物。比如同一地段的A小区和B小区。

比如同样是次新的不同地段的A小区和B小区。

但不能是不同地段的次新小区和老破小小区。

把最能起到决定因素的,比如地段,房龄等作为同样的类比。而其他小差异,比如户型,物业等等进行折扣对比。

比如我去看盘的时候,我会选择中间楼层的价格做参考(一般高层的中间户型是该栋的均价),而其他楼层会对比中间楼层,衡量价格。比如景观不错,加钱,户型不错,加钱。顶楼,打九折……这样计算价格。

当你跑盘达到一定数量,又跟中介小哥非常熟悉的话,那么你一定有机会,遇到一个足够让你心动的低价格。你认为即使有硬伤,也足够值得买。

那就买。不用担心未来的涨跌。因为你买的时候,已经赚到了。

这就是买入的最好时机。

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