2016上半年，房地产行业营业收入总体上升，涨幅高达37%，销售和拿地情况较好，但是净利润率同比下降，拿地成本与去年相比增加50%。全国范围来看，一二线城市房地产市场持续火热，上海、深圳加码“限购、限贷”政策，同时部分二线城市苏州、南京也采取“限房价、限地价”政策，武汉、合肥等地收紧信贷，城市分级化明显。
去库存在设计之初，目的是在不大幅度刺激一二线城市房价上涨的情况下，将三四线城市库存降至合理水平。但种种原因，市场总是与政策背道而驰，三四线城市去库存基本宣告失败，其原因值得深思。除了货币放水引发资产荒之外，深层的原因恐怕是当前城市发展的战略失衡。
政策与市场的博弈如果不能共赢，只能被市场打败
房地产的去库存已经轰轰烈烈地开展了近一年了，但其效果恐怕不能让所有人满意。政府不满意是因为投入产出严重失衡，大量优惠政策换不来库存降低；开发商也不满意，那是因为他们迟迟无法从三四线城市抽身离去；恐怕购房者也不满意，可能是因为去库存喊了这么久了，没看到一点让利的诚意。
为什么没有人愿意买政策的账？我们来看两个省份的去库存状况——河南和安徽。
从2015年到现在，河南和安徽两省的省会房价均有大幅上涨，郑州和合肥城市人口仍在保持中高速增长，但这两个省份的人口却是负增长。人口在省内和省际之间双重流动，结果是省会人口整体继续增加，省份人口整体减少。这两种流动作用在房地产的结果就是省会城市房价继续增长，能力更强者选择去东部置业，而省内其他城市则被边缘化。人口的流失是刺激政策无法有效去库存的根本原因。
城市化是市场的结果，不应该是政策主导的结果
为什么人们愿意去大城市买房，愿意去东部买房。原因自然是大城市化主要是市场作用的结果。市场主导城市化，就会让更多人为了寻找机会聚集于此，让公共服务随着人口的增加不断改善升级，两者是互相促进的关系。而政策主导城市化则是完全相反的结果，为了城市化而城市化，不管有没有人，反正我先建起来再说。这就是人们常说的土地城市化，而不是人口城市化。在这种思维驱动下的结果就是当前各地在去库存压力山大的情况仍然规划新城，全国三四线城市据说有3500个之多！
虽然此举无益于去库存，但对政府来说，却有大大滴好处：
1、以城市化之名，发展房地产，继续走拉动GDP之路；
2、在实体经济并无明显改善的情况下，发展新城能够保证ZF收入。
政策主导城市化的结果，可以用一组数据来说明。从2000到2010年，全国城市总面积增加了61%，而城市人口只从2000年的36%增加到2010年的49%。大量增加的城市面积主要集中在三四线城市，这些城市在产业上缺乏足够竞争力，自然留不住人口。这种城市化实质是以城市化之名发展房地产。在经济增长良好的情况下，这种模式的弊端被掩盖，当经济下行时，库存问题暴露出来就顺理成章了。
恕笔者直言，三四线城市的去库存基本上不大可能成功，原因仍然在于城市化是人口的城市化，而不是土地的城市化。随着劳动人口的逐渐减少和老龄化趋势，留给三四线城市的有效需求已非常有限。
诚如沈阳最近出台的新措施：大中专毕业生毕业8年内可以用父母公积金买房，或许对于省会城市能管点用，其根本目的是借去库存留住人口，但类似这种措施对大多数三四线城市未必适用。
资金可以用行政化的方式投向这些城市，过去的造城运动，已经导致ZF和企业负债严重，现在希望用去库存的方式将包袱甩给民众，但别忘了，民众却是在市场的作用下以“脚”投票的。
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