哪怕是内陆二线城市，当下房价动辄也是一两万元/平米。但这个城市，不到5千块就给你买房的机会。
说的是长沙。长沙晚报9月11日报道，长沙市日前正式推出定向限价商品住房，第一批已（拟）开工20个项目，建设11682套，预计其中2702套住房年内即可上市供应，第二批建设计划也在抓紧制定中。
看到这样的新闻，相信很多杆友和杠杆游戏一样，实在是羡慕那些有资格买到这样房子的人。道理嘛，你懂的。当然，长沙此举，目的是解决“夹心层”群体的住房困难问题。
按照长沙晚报的表述，这个群体收入中等偏下，既不能享受公共租赁住房等政策性保障房，又没有能力购买市场价商品房。但，执行中会不会走样？过几年会不会培育出些房姐房叔？类似的疑惑，还有不少，杠杆游戏就此做个简要分析。
1、长沙定向限价房总量可能不低。
杠杆游戏注意到，第一批就高达20个项目，共建设11682套。预计年内有望上市2702套住房。不仅如此，第二批建设计划也在抓紧制定中。
接下来会不会还有更多，不知道。但从目前披露的信息看，总量已经不低。足以见得，长沙相关部门解决中低收入人群住房困难的诚意和执行力度。从出发点上说，是值得肯定的。
所以，长沙符合条件的中低收入群体，这一次或许真有盼头了。当然，前提是推出多少，够不够满足中低收入群体的需求。
不过杠杆游戏要说，真推出太多，不仅是钱的问题，那真要影响房地产市场价格了。当然嘛，都是有计划的。
2、单价可以说很低，也可以说不低，看怎么说。
根据媒体的披露，在首批项目中，长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元，明显低于长沙楼市均价。
是的，长沙目前的房价一万来块。也就是说，这些定向限价房的价格只有市场价的一半左右。对于购房压力较大的群体来说，这个价怎么都没得说了。如果有资格，这还不买，简直是傻瓜。
不过杠杆游戏要说的是，其实哪怕是仅仅一两年前，长沙市区六七千、七八千元是能买到房子的。最多是稍微买远一点。我长沙的朋友，之前就是这个价格买的。换句话说，不是定向限价房便宜，而是目前长沙的房价提高了太多。
也就是说，这个价格如果放在之前，实际未必有多少吸引力。可今非昔比，这个价如果有困难的群体还不抢着买，那就怪不得谁了。
3、定向限价房和过去流行的经适房很接近。
其实，所谓定向限价房和之前全国流行的经适房极为类似。不独长沙，不少城市如今的类似房子，都和多年前全国流行的经适房非常接近。
在10多20年前，房价大涨之前，经适房一开始吸引力其实并不很大。因为当时商品房价格也未必多高，且选择更多、地段、交通、区位、配套更好。
但很快，房价开始上涨。不少人都发现了经适房套利、倒手的空间，出现了不少黑幕和腐败。媒体有过很多报道和监督，西安、郑州、武汉等城市的相关丑闻还引发过全国关注。为了解决这个问题，加之上一轮金融危机后四万亿推出，我国房价开启大涨周期，最终最高层做出了我国未来保障房以公租房为主的决定。
不过，很遗憾，随着时间点推移。2012年后，这个事情逐渐没人提了。除了极少数城市，大部分城市各种带有保障性质的住房五花八门再次出炉……当然，这并非保障房，而是商品房，只是定向和限价。有趣。
4、低于市场价的限价商品房，理论上一定有溢价空间。
定向限价商品住房的不动产权属证书上，将由主管部门特别注明“限价商品房”字样，购房人取得不动产权属证书后，5年内不得转让所购住房。
确需要转让的，可向该市住房保障服务局申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。而回购房屋将继续作为定向限价商品住房，向符合条件的家庭出售或转为公租房。
这不是重点，理论上说，如果不是很缺钱或急于换房，没有人会在5年内卖掉这么便宜买来的房子。重点是——取得不动产权属满5年的，则可按普通商品住房进行正常交易。
5年，说长不长，说短不短。不过按照此前的经验，过去5年，一二线城市房价涨了多少，大家都心知肚明。且，今天是远低于市场价买的房子，如果不发生严重的金融动荡，理论上说5年后一定有很大的溢价空间。
所以，禁售时间是不是有必要延长，譬如10年？
5、拆迁被征收房屋人员可购买定向限价房意味着什么？
杠杆游戏注意到，长沙定向限价商品住房供应对象，除了该市中等偏下收入的城镇居民家庭外，征收（地）拆Q过程中涉及的居民家庭也可以购买。
这个群体因为棚户区改造、道路建设、重点工程等无房，确实应该给其提供基本的住房保障。可以购买定向限价房，实际是一种兼有货币、兼有保障性住房补偿的方式。
首先，拆Q等群体部分手上拿到了钱，甚至有的钱不少。接着，他们既可以选择购房一般商品房，也可以选择购买限价商品房；还可以先买套限价房，再去买其他商品房。货币化补偿安置，有利于稳定现行房价，产生更多的购房需求。一定保障属性的限价商品房购买权，又可以稳定拆Q户的情绪，满足他们的需求。
6、让穷人买到上车房，这也是先富带动后富。怕的是，已富的人还有机会买到限价房，那么他们将更富。
总而言之，无论购买者属于哪种情况，只要你买到了定向限价房，未来基本就是赚了。
当然，理论上说，有机会买定向限价房的群体，大部分都不是经济条件极好的。让更多群体有机会获得地产溢价，特别是让穷人买到“上车房”，这也是先富带动后富。
怕的是，已富的人还有机会买到限价房，那么他们将更富。希望长沙，以及所有城市，都努力避免这个问题。
来源：杠杆游戏（ZhangYinyin0903） 作者：张银银
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