1、他们会告诉你利润表滞后两年，预收款结算要两年后，要看三年后不再高速增长的时候利润就释放了怎么怎么样。
岂不知虽然利润表是滞后两年的，但是现金流量表和资产负债表是实时的，预收款早已经在现金里面了，有的周转快的甚至又跑在存货里面了。
房地产公司赚的钱又继续高价买地，赚的不是真金白银，而是物业账面增值，增值部分不到卖的那天毫无意义，但是卖的时候要交增值部分70%的税给政府，另外一方面为了滚动规模，却累积了越来越多的非常刚性有息负债。
当土地价格进入长期下行周期游戏就结束了。只有极少数把房地产当做制造业按常规速度发展、负债低的公司能活得不错，比如万科，中海，或者高位及时收手卖盘的公司也行。
2、上面一部分其实是孙宏斌说的，他说和万科一个辞职副总裁聊天，感慨这个行业。
3、举个例子，房地产行业平均财务杠杆大概5倍（中海极低），有些公司高达8-15倍。举例假如你有100万，腾讯上市的那天，你加一倍杠杆买了价值200万腾讯股票，腾讯开始涨，你的借贷基础又增加了，继续借款保持一倍杠杆，腾讯涨了一百倍，你的股票价值6亿（算法比较复杂，看加杠杆的周期，毛估估吧），负债也增加到3亿，账面净资产3亿。这时候万一金融危机，腾讯腰斩，你爆仓了，游戏结束。（真有这样的人）
这个游戏和房地产公司游戏有不同点，一是杠杆不一样，房地产公司杠杆更高。二是腾讯游戏期间你没有卖股票，即使卖了也不交税，而房地产公司时刻都在卖房子，每卖一次政府拿走增值部分的70%。
4、有息负债太高的公司，其实跟股东毫无关系，都是债权人的公司，首先要付债权人利息拿走一大部分，明股实债那些表外的东西要分走很多利润，最后永续债也要分走利息。中海为什么一直这么高估值，他的负债真的很低，这样才是股东的公司。
5、如果说买房人的贷款行为是中国信贷扩张的印钞行为的话，那么房地产公司就是这印钞机的发动机，他们无意间在大信贷周期下充当了政府的一个特殊工种。
M兄的问题：
我有一个问题，请教大家: 融创真的是一家快速增长企业吗?
对于现有股东来说，通过增发股票，然后收购，获得的总营收与总利润增长是无意义的。这只是水多加面，面多加水游戏。只有每股盈利eps增长才有意义，才能推动股价上升。
5家公司过去5年(2012-2016)中eps增长如下，
融创
2012年 0.86, 2016年0.71
5年累计增长-18℅
恒大
2012年 0.61, 2016年0.37
5年累计增长-40℅
碧桂园
2012年 0.38, 2016年0.52
5年累计增长 36℅
富力
2012年 1.72, 2016年2.09
5年累计增长 21℅
旭辉
2012年 0.42, 2016年0.42
5年累计增长 0℅
融创和恒大，是有拆股我沒看到吗?不然这哪叫成长股啊？一年数据偏差大，我用15与16两年平均看也大致差不多啊。
下载优品股票通APP，与专业投顾面对面交流。
▪
