楼板价47万人民币/平米！香港楼市已疯？

据香港地政总署昨日公布的招标结果，恒基兆业旗下子公司耀基发展有限公司以最高价232.8亿港元拿下香港中区美利道一块商用地，该地块无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录 。

该副地块位于香港中区美利道的内地段第9051号，占地面积31,000平方呎（2,880平方米），最高可建楼面面积达465,005平方呎（43,200平方米）。

换算成内地的楼板价：

约540,000港元/平方米

约47.4万人民币/平方米

每亩地价大概47亿人民币

去年，上海拍出全国最贵地王，地块位于静安区中兴路，楼板价不过10万出头。

据悉，该幅美利道商业地批租时间为50年，现址为美利道多层停车场大厦，已在本月关闭，前身曾作为廉署总部、公众停车场用地。

有报道称，美利道地块的推出可谓“二十年一遇”，是香港政府于1995年招标出售中信大厦现址后，首幅推售的中区商业地块。

该地价打破地价打破鸭脷洲利南道临海住宅地于2月录得的逾168.55亿港元，成为香港史上最贵地王。

此次参拍的公司包括恒基兆业，长实地产，九龙仓，恒隆地产，南丰发展，华人置业，新鸿基，及信和置业、新世界发展联合体，香港本地企业占大头，内资仅有中渝置地和世茂房地产。

而同时拍卖的九龙启德住宅用地则吸引了万科、龙湖、合景泰富、深圳（楼盘）控股、龙光地产等内资，由此可见，中资房企对于香港住宅地更有兴趣。

恒基兆业地产副主席李家诚表示：

会将项目打造成继中环国际金融中心后又一标志性的商厦。他说，现时中区写字楼需求殷切，空置率非常低，每呎租金可观，投得的地皮价钱合理，预计项目约于2022年建成，总投资额逾260亿元。

上图中的矮楼，就是新地王所在地，背后就是有“大砍刀”之称的中国银行香港总部大楼。

虽然“香港新地王”在香港反响一般，但在内地却造成了空前震撼，这超出了很多人的经验范畴。在一般内地居民眼中，香港最近几年比较衰，两年前楼市还爆出了地价下滑的新闻。

另据报道，香港中环上一次出售商业地块是“国际金融中心”地块，由恒地以及新鸿基地产等财团于1996年夺得。国际金融中心第一及第二期平均楼面呎价2300港元，即2.4万每平。也就是说，中环地价在过去20年上涨超20倍。

那么问题来了：香港的商业办公用地，为什么价值超过住宅，也远远超过北上深的商业办公用地？

第一，香港中环在全球写字楼市场具有超然的“至尊王者”地位，高地价、高租金一直是常态。

根据仲量联行的最新数据，香港中环片区的甲级写字楼租金遥遥领先伦敦西区和纽约中城区。按照每平方英尺的年租金计算，香港中环为302美元（折合每月每平方米1866元人民币）、伦敦西区为197美元、纽约中城区为194美元。

每月每平方米1866元人民币，这个价格超过内地一线城市很多旺区街铺的价格，令人叹为观止。香港中环片区写字楼价格之高，让很多跨国公司都难以承受，连摩根大通都把办公室迁往了九龙东地区。

近年来，中环、金钟、湾仔地区写字楼市场出现了一个显著的变化：内地企业不断把区域总部迁移到这里，抬高了租金价格，降低了写字楼空置率，把很多西方跨国公司挤了出去。民生银行、上海银行等出手阔绰，一租就是一整层。而恒大地产、光大控股则整栋购买写字楼，一出手就是100多亿。

在旺盛需求的推动下，香港甲级写字楼的租金一直处于跳涨的态势之中，这是此次单价地王出现的大背景。

第二，这幅土地的确非常稀缺，中环地区已经22年没有商办土地出让。而这块地的位置又非常好，处在中国银行香港总部大楼对面，距离香港政府大楼、美国驻香港领事馆、汇丰银行总部都不超过500米。

第三，香港近期有重大利好。

今年7月1日是香港回归20周年，央行昨天刚刚宣布了“债券通”将开通，接下来中央会出台“粤港澳大湾区”的规划，香港的金融、航运、商贸等中心地位会进一步加强。而去年下半年以来，香港的楼市、股市都有走强的迹象。

第四，内地资金在加速流入香港。

在人民币贬值预期下，海外资产配置成为近年来的热点。香港是中国联系世界的重要经济门户，也是内地资金出来的第一站。更何况，“深港通”、“沪港通”是少有的内地资金合法投资海外的渠道。所以，内地热钱近年来蜂拥流入香港，迫使香港多次出台楼市调控政策。我此前在专栏里预言过，弄不好香港本地的开发商将被挤出香港的土地拍卖市场，因为内地的开发商更有钱，而且面临着资产荒。

那么，香港此次土地拍卖，是不是预示着内地商办用地将面临一个价值大发现？因为北上深的住宅价格，已经有接近香港的迹象；但北上深的商办物业价格，距离香港显然差距巨大。

我的看法是：由于内地一线城市商办用地供应量太大，物业的库存太大，再加上近期政府的打压，所以在北上深“甲级写字楼只有高档住宅价格一半”的局面，可能长期存在。

但香港的这次土地拍卖提醒我们：商办物业价格跟豪宅的长期倒挂，早晚会发生变化。至少这种差距不能再拉大了，因为两者的租金回报率已经出现了逆转。

此外，这次土地拍卖还告诉我们：一线城市的土地是稀缺的，上涨是常态；一个城市的房价里，不仅有发展机会、环境、公共资源的溢价，还有制度的溢价。香港的高房价里，就有明显的“完善的市场经济制度溢价”。

香港楼市持续火爆的背后也隐藏不少问题，比如，为了促销物业项目，越来越多地产发展商向买家提供高成数按揭贷款，而这些按揭贷款计划的按揭成数一般超过香港金管局对认可机构物业按揭贷款的审慎要求。此外，部分地产发展商以高杠杆的方式为其项目进行融资，这可能会大大增加信贷及道德风险。

为加强认可机构借贷予地产发展商的信贷风险管理，金管局5月12日公布，由2017年6月1日起，银行向地产发展商提供最高的融资上限，将分别下调至地价成本的40%和建筑成本的80%，而整体贷款上限则下调至物业完成后预期价值的50%。

如地产发展商的财务状况较弱(例如负债比率偏高)，认可机构应考虑在适当情况下，进一步调低贷款比率。在评估地价和物业完成后的预期价值时，认可机构应取得至少由两间独立及专业估值机构分别提供的估值，并以较低的估值作为计算贷款比率的基础。

相比之下，目前银行一般会向地产发展商提供最高的融资上限为地价成本的 50% (若土地成交价较地价低则以土地成交价为准)和建筑成本的 100%，而整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的 60%。

另外，金管局要求本地认可机构对提供高成数按揭地产发展商的信用风险承担预留充足资本。在某些情况下，对于地产发展商的信用风险承担，在内部评级基准计算法下风险权重将设有下限，而在标准计算法下风险权重将向上调整。

金管局有关人士指出，至今年3月底，本地使用贷款约5.4万亿元中，向地产发展商或相关项目的贷款约占11%，即约5700亿元。对于新措施推出后，会否令地价、楼价降低，他表示，不就市场趋势作预测。被问到今次措施是否针对中资高价抢地，他表示，是针对行为，担忧高杠杆式借贷，而非某类发展商。

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