北京市委十一届十四次全会于5月17日召开，研究讨论了《北京城市总体规划(2016年-2030年)(送审稿)》，东城区、西城区作为核心区，将成为“政治中心”的核心承载区。
经过三年的打磨，新一版北京城市总体规划编制工作，将向中央正式交卷。据悉，总体规划将突出北京“行政中心”等四大战略定位。除“行政中心”等四大战略定位的最大看点外，副中心建设也是规划重点之一，将建设成为新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。
京津冀协同发展在中央工作任务中排序非常靠前，值得持续关注。对于新首都新北京主题，建议提前关注生态环保、交通基建、地产等投资机会。
京津冀亦步亦趋走向纵深
京津冀一体化框架，其中有四个重要内容：
1、北京市的产能疏解和河北产能重塑，主要是针对传统制造业的疏解。
2、做通州副中心（并且用北三县做京津冀小城镇示范区），主要是疏解北京市地方政府。
3、做雄安新区，主要把总部经济和教育医疗科研方面的机构搬迁。
4、中央政务区，在完成前三步之后，方能最终规划中央行政中心。
换句话说，前三步也是为给第四步的实现更好地做铺垫。而今年也是实现京津冀协同发展战略近期目标的关键之年，因叠加北京城市总体规划时间窗口临近，其相关的京津冀受益个股有望得到市场的持续关注。
业内人士分析，近期北京频频出台限购政策一方面在打压飞涨的房价，另一方面是在为“中央政务区”出台做准备。4月8日一张“中央政务区”规划图疯传网络。
图表1：2016-2017年网络安全重大政策事件梳理
资料来源：优品金融研究所
由上图来看，红色的部分是“中央政务区”，从区域看会以东城区、西城区和部分海淀区为基础打造。
其中，西北部的绿色地区基本上就是大部分的海淀区，定位为“科技创新核心区”。东北部的蓝色地区为朝阳区北部，定位为“金融、国际交往核心区”。而南部的黄色地区是“疏导区”包括丰台区、石景山区和朝阳区南部。这几个区域合起来就是未来的“中心城区”。
新首都：老城重组日趋成熟，中央政务区呼之欲出
“多点一城、老城重组”是京津冀协同发展战略的重要思路，“一城”指雄安新区，老城重组或指中央政务区。
设立中央政务区至少有两层重要意义：其一，进一步加强千年古都的保护与传承。其二，理清北京作为首都和一级地方政府之间的内在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病及促进京津冀协同发展。
随着非首都功能疏解、通州副中心建设加快、老城更新改造推进等，老城重组日趋成熟、有望提上议事日程。
中央政务区范围可能以东西城为主，并微调加入部分周边地区。在管理模式上，有成立中央政府派出机构或省级政府两种选项，其中采用前者可能性较大。
新北京：市府年底东迁通州副中心，北三县或纳入一体化
2012年以来，通州副中心定位经历了从城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的转变。规划建设通州副中心与雄安新区同为“千年大计、国家大事”，结合前述“老城重组”分析，新北京或已在路上。
通州副中心不等于通州区，通州区是通州副中心的外围控制区。中央要求，要将通州副中心建成绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市；着力打造成为国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。通州副中心有望成立市政府派出机构或区一级政府。
通州和廊坊北三县将实现统一规划、统一政策和统一管控。在短期，廊坊北三县并入北京市的概率较低，但中长期不能排除这种可能。在管理模式上，北京市可能成立副省级派出机构，统一管理通州副中心、通州区与廊坊北三县。
投资方向
京津冀协同发展在中央工作任务中排序非常靠前，值得持续关注。对于新首都新北京主题，我们建议提前关注生态环保、交通基建、地产等投资机会。
（1）空气污染、水质污染等是北京乃至整个京津冀的短板，生态环保治理是新首都新北京及整个京津冀的重点工作之一。《北京市城市总体规划(2016-2030年)》(草案)提出，要开展生态修复，构建多层次绿道系统、多级通风廊道和水系蓝网系统，提高公共空间品质。
（2）交通一体化不仅是推进京津冀协同发展的基础，也是建设新北京新首都的重要任务。通州区2017年政府工作报告提出，未来五年积极配合市专业公司推进京秦高速、密涿高速等一批快速联络线建设，缓解过境交通压力。到2020年，通州区路网密度将达到9公里/平方公里。
（3）伴随着北京发展思路及重心调整，中央政务区、通州副中心及廊坊北三县、环首都等区域房地产市场有望受益。当前北京市及廊坊北三县等地房价面临短期调整，但中长期仍有机会，人口向大都市圈流入的趋势难以改变。
中央政务区设立将进一步推进非首都功能疏解、城市更新改造等，因“留白增绿”、古都保护、城市宜居性增强等，现有地产或更加稀缺。通州副中心建设将带动通州区、廊坊北三县乃至天津武清经济社会发展，特别是通州副中心将引入优质公共服务资源，土地有望升值。
投资标的
风险提示：政策具有不确定性；通州副中心建设不及预期
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