作者：卡若特
“公寓”如今真是多事之秋，屡屡上地产新闻头条。从上海限制商办公寓后，这两天又冒出来一个大新闻：买40年公寓，商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回。
原新闻是这样的：央视财经频道的一次节目中，按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：
由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。
如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。
注意是无偿！也就是没有赔偿，直接到期收走。
消息一出，算是给全国的“公寓”项目浇了盆凉水，让本来处在风口上的“公寓”又遭受了一记老拳。
看房团翻阅查实后发现，其实这个新闻最早在4月5号就有媒体报道过，后经过加工改造后，多为：《买40年公寓的购房者要哭晕！商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回》这个版本。
而该新闻恰巧是在北京“公寓”新政之后应声而出。时隔20天，现在还在升温中。
真相迷雾重重，“公寓”的种类也是琳琅满目，吃瓜群众更是一头雾水，到底公寓还能不能买？我的“公寓”不会被国家收走吧？“公寓”市场到底会不会被“绞杀”？等等...
其实弄清楚这个问题还要从源头查起，也就是土地性质和房屋类型，这个也决定了你房子的归属。
我们区别来看，先看清楚自己的土地性质以及产权年限，这点很重要。
住宅用地，产权年限是70年；综合用地，产权年限是50年；商业用地，产权年限是40年。另外搞清楚一个概念，所有的土地用地，包括住宅都是属于国有土地，住宅多为70年产权，可享有到期自动续期的权限。但是，公寓是要主动续约的，要加收续期的费用，一般是在加收一次契税，也就是房屋面积×房屋均价×3%，但是有可能会被驳回。
这里要强调一下，是有可能，但不是肯定。
市面上现在除了工改工公寓外，可供个人购买的“公寓”只有商务公寓和商办公寓（北京除外）：
商务公寓：含居住属性，也具备办公写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低，首付最低可达2成，最高5成，按揭可达20-30年（如深圳)。产权性质为商务公寓，非纯写字楼，土地性质为综合性用地（商住）或商业用地，产权年限为50年或40年，也有二类居住用地，产权年限为70年，这个不多见。
商办公寓：商业、办公类公寓。这个只有商业或办公，不含居住属性。土地性质一般是商业用地或工业用地，产权年限为40年。首付一般为5成，按揭10年左右。
目前，商办公寓仍然有灰色地带，很多开放商用商业土地来建造商办公寓，打着住宅的概念来谋取暴利，目前北上广都已出台相关政策来限制商办，其中北京最严，个人不得购买商办公寓，坊间传言深圳也会跟进“公寓”新政。因此，从法律和政策的走向上来看，如果有“续期”的风险，“商办公寓”首当其冲。
但是，被无偿收回的概率是微乎其微的。
我们前面铺设了那么多关于土地性质、房屋类型，就是要区分开来，避免我们落入新闻字眼的误区里。
从土地性质、房屋类型上看：商务公寓是有居住属性的，并且多为综合性用地，这个也是受国家认可的正规公寓，受法律保护，因此这类房子被否定续期和无偿收回的几率不大。而商办最有可能，因为它的建设用地是商业或者工业，按照《土地管理法》规定，商业用地土地使用权最高年限为40年，到期后面临续交土地出让金，国家也可以收回土地使用权。
也就是说，没有无偿收走这一说法，并且强调了是允许到期续约的。另外，按照《土地管理法》规定，工业用地也可以补交费用转为商业用地的，更改用地性质，但是要经过规划部门批准，并符合城市总体规划。
至于被无偿收回的“公寓”，现在来看只有一种可能，那就是违反了法律规定。比如违建、违反《土地管理法》，违规使用土地等，这些房子可能会引起法律纠纷，严重的可能会被国家驳回续期请求，被强制收回。
再有一点，那就是所在的“公寓”用地与城市现行规划冲突，因此也会面临着拆除的风险，但是这种在规划过程中都会被考虑到，如果被拆迁或者收回，通常也会得到相应的赔偿。
如果“公寓”所在地是纯住宅区域，一般房屋数量大，人口众多或比较集中，政府不会轻易收回，因为成本太高，收回房子只会激发不安定因素，造成社会动荡，这是下策。
一般设计年限远超于使用年限，如果经过政府评估后根据房屋质量评估结果适当延长，业主可能会补交土地出让金或其他，如果是危房，那有可能拆除或收回，地上建筑物也会给予相应补偿。
因此，这个概念有被夸大的嫌疑，被无偿收回的几率还是很小的，除非违法情节严重。
最后在强调一下，“公寓”都有一个共同的弱点：1、产权大部分为40—50年；2、没有学位；3、不能落户；4、税费高，首付高还贷期短；5、不能用公积金；6、物业、生活（水电）成本更高（商业物业高于住宅）。
但是，“公寓”对比住宅也有优势：总价更低，一般也都处在片区核心地段，周边配套设施都较为完善，在一线城市，许多无法购买住宅的市民，也会退而求其次购买“公寓”，公寓也被许多购房者青睐。
所以，“公寓”是符合市场机制的产物，它们对城市发展有一定的贡献所在。并且会长期屹立在城市发展的大潮之中，并扮演重要的角色。
不过要买“公寓”的话，首先还是要区别属性，弄清楚土地性质，最好还是购买合法的商务公寓，避免落入产权的风险当中。
