作者：端五
十年磨一剑，一朝剑出鞘。
今天（6月16日）早间，深圳市规土委公示了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》，也就是“白石洲旧改计划”。
同时也意味着：历经12年的风雨，白石洲旧改计划终于要敲定实施了。
不过值得注意的是，此次公布的规划仅为北部白石洲，深南大道以南的白石洲规划还未公布。
现规划内容显示：
项目位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。
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更新单元用地面积48.01万平方米，拆除用地面积45.95万平方米，开发建设用地面积30.38万平方米，计容积率建筑面积为347.9万平方米（总建面面积），容积率达11.5。
具体为：
住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米）。
商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米。
商务公寓112万平方米，公共配套设施6.5万平方米。
社区体育活动场地用地1.8万平方米。
另外，地下商业建筑面积10.05万平方米。
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商业、办公类具体规划为：幼儿园共57班，建筑面积1.5万平方米、占地共1.7万平方米；社区健康服务中心1万平方米、含返还沙河社康服务中心5600平方米，文化活动中心8000平方米，文化活动室6000平方米，社区管理用房900平方米；
派出所3000平方米，社区警务室150平方米，便民服务站1200平方米，养老院9000平方米，老年人日间照料中心2250平方米，社区菜市场4500平方米，变电站3500平方米，邮政所450平方米，公共厕所400平方米。
地下商业建筑具体规划为：地下市政交通设施25500平方米，公交首末站10500平方米，综合车站14000平方米，垃圾转运站（含再生资源回收站）960平方米，环卫工人作息房40平方米。
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白石洲旧改到底有多重要？
白石洲，并不属于城中村的概念，是由几个较大的城中村组和而成。
由于地处核心位置，距离深大、南山科技园、高新园、华侨城、世界之窗、欢乐谷等知名地点的直线距离不超过3公里。
是人才、产业、商业、娱乐区域的心脏地带。商业气息浓厚，极具历史人文色彩。
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由于历史原因，管理混乱、私房林立、违法建筑居多、建筑体量庞大，白石洲也是出了名的“脏乱差”。
百度地图显示，侨城馨苑、上白石、下白石、塘头村等，楼宇建筑密度极高，有着众多的“握手楼”。
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与华侨城近乎咫尺，却堪比天堂与地狱。
但是，也是因为这样，白石洲有着大量的“廉租房”，集聚了众多来深筑梦的人，其出色的人居承载能力，为推动深圳发展做出了巨大的贡献。
有这么一个数据：深圳市统计局的数据显示，深圳目前常住人口数量已经达到了1190.84万，其中384多万为户籍人口，剩余800多万外来人口中，近50%居住在城中村内。
也就是说，有将近400万人利益与城中村改造绑在一起。
而白石洲作为深圳十大城中村之一，常住人口达到了15万人，是深圳最大城中村，也是旧改规划中的焦点区域。2012年官方统计，白石洲至少容纳过300万人次。
历经5年，这个数据可能还要再上一层。
尤其在最近几年，深圳土地愈显贫瘠，深圳关于居住的供需矛盾已经逐渐激化，城市更新作为未来发展中的重要战略，城中村改造更是重中之重。
另外一面，伴随着岗厦、大冲等大型城中村旧改的实施，白石洲旧改的呼声也越来越高。
有关媒体统计：
华润主导的湖贝村旧改，预计占地面积40万平米，总建筑面积205万平米！
大冲村已经建成的华润城，总占地面积63万平米，总建筑面积280万平米！
宇宙中心龙华的鸿荣源壹城中心，总占地面积约50万平米，规划总建筑面积320万平米！
白石洲旧城改造，公示占地面积是约48万平米，预计总建筑面积约348万平米！
而白石洲的改造实施，被称作“旧改航母”，五大旧改中位列第一，也将是深圳旧改史上最重要的一笔。
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居住占比最高，至少15万人获利
旧改后的白石洲市值至少在2000亿元。
当然，这还没有计算白石洲的商业价值和建筑面积。
根据规划图显示，“白石洲就旧改计划”中，住宅、商务公寓占比最高，共计229.5万平方米，居住属性占总规划的66%，有望成为第二个华侨城。
也就是说，白石洲的居住区域超过了三分之二，仍然以居住职能为主。
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而从容积率达11.5上看，在未来，白石洲将是城市建设密度极高的新城！
除此以外，白石洲将延续它的商业文化并加以升级。重建后的白石洲，商业、办公及旅馆业、地下商业建筑将达到114.5万平方米。
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并且，白石洲旧改的配套设施还包括众多学校、文化设施，商业办公的建面面积达到了104.5万平方米。
也就是说，在未来，白石洲不但是人才容器，也是商业、产业的摇篮。
另外，本次规划显示：拆除用地面积45.95万平方米，更新单元用地面积48.01万平方米。
说到拆迁，我们首先想到的是高昂的拆迁款，而白石洲的拆改也会诞生一大批富豪。
可见这次的投入是相当巨大。
深圳关于旧改有一个准则：关外能拆就拆，因为要树立深圳的良好形象，旧城改造不仅仅是发展上的因素，也有政治上的因素。
而关内能不拆的就不拆，因为预期慢，并且成本昂贵，牵扯的利益链条也太过复杂。
但白石洲有自己的特殊原因，也有非改不可的理由。并且，白石洲获利的不仅仅是白石洲的原居民，还有至少15万的常住人口，以及即将迁入的商业、产业、文化配套，或者说整个南山都将收益。
再根据以往资料显示，白石洲未来将拥有多栋超高层建筑，包括了1座600米高、8座350米高、10座250米高的高楼。
白石洲的众多摩天大楼也将成为深圳的新地标。
▲白石洲旧改将兴建600米高的标志性塔楼，图为规划效果图
▲600米高楼在北区临近深圳大道的商务区
▲商务会议区
▲标志性塔楼
▲商务休闲区
▲整体鸟瞰图
▲南北两区之间将兴建一条轨道交通
我们可以想象，改造之后白石洲会成为第N个“万象城”，N个“购物公园”，并且将拥有多栋甲级写字楼。
凭借着自己的居住面积，也将崛起为居住人口最多的新城，并且拥有顶尖的商业配套、文化设施，以及来自医疗、教育上的保障。
最后，根据之前的计划估算，白石洲的旧改实施要8到10年，也就是说，最迟2027年就能完成建设。
“20年磨一剑”，白石洲将一扫萎靡，成为深圳最庞大的人文社区。
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最后的疑问？
“北部白石洲”规划已经尘埃落定，剩下的“南部白石洲”就愈加神秘。不过可以相信的是，南部的白石洲旧改规划应该也会很快出炉，年内公示的几率较大。
根据以往的消息显示，“南部白石洲”市值也将超过千亿。
而关于房价，由于白石洲的旧改完成要在8—10年以后，预计到时候的房价应该在12万+以上。（现在二手房均价为6万+，但按照深圳的房价涨幅速度，十年后至少翻倍）。
▲圈内为南部白石洲未来规划图
注：本文资料来源于深圳规土委、网络
