深圳楼市:“面粉”来了?!

深圳楼市:“面粉”来了?!
2017年06月22日 18:30 深圳看房团

作者:端五

深圳的土地市场又出新消息,并且信息量很大。

据深圳规土委官微报道,《深圳市2017年度土地整备计划》日前正式出炉,据悉:

今年深圳计划整备完成12平方公里用地,安排土地整备资金50亿元。全市房屋征收项目共581个。

不同于旧改、城市更新,土地整备是指对对零散用地进行整合,并进行土地清理及土地前期开发。主要利用房屋征收、拆除来释放新的土地空间。

而《土地整备计划》是深圳市历年来土地整备、房屋征收的重要依据。

下面是详细的计划情况汇总。

具体来看:

福田:房屋征收项目5个;罗湖:房屋征收项目1个;南山:房屋征收项目15个;宝安:房屋征收项目177个;龙岗:房屋征收项目119个;龙华:房屋征收项目92个;光明:房屋征收项目95个;盐田:房屋征收项目2个;坪山:房屋征收项目55个;大鹏:房屋征收项目20个;

另外,前海:0.4平方公里、年度资金不详、征收项目不详

而上面的数据也充分说明了这几点:

第一、福田、罗湖、南山征收依旧很少,且都是非核心、成本较低的项目。

第二、光明动作越来越大,从资金上,征收的数量上都比较多,坪山、大鹏次之,盐田在几个待发展的片区里,耗资最小、项目最少。

第三、宝安征收力度很强,耗资最大。

其中,大鹏有安置房建设项目1个,这是今年唯一一个,投入资金1.5亿,为东涌水库拆迁安置项目。

但除此之外,没有任何住房项目。

另外,轨道交通征收项目也有了新说法:其中,14号线征收面积最大,6号线耗资最多。全市地铁项目耗资共228.9亿元,占地320.85万平方米,投入巨大!

总体上来讲:本次计划征收皆为产业用地、商服用地、地铁建设用地项目。

相比去年,整备“指标”有所增加,并且比去年便宜不少。但数据显示,深圳的征收力度已经越来越小。

一表胜千言:

年份计划整备(平方公里)完成整备(平方公里)耗资
2013年1820.7349.98亿元
2014年1818.4777.64亿元
2015年1515.373.33亿元
2016年1111.671亿元
2017年12/50亿元(计划)

数据来源:深圳市规土委

土地整备是深圳预期最短、效率最高的土地供给方式。

从上图我们可以看出,在最近5年的时间里,今年的计划整备土地,面积只增加了1平方公里,并且投入资金也大大“缩水”。

值得一提的是,早在2011年,深圳市2011年度计划完成土地整备项目75个,释放建设用地面积45.28平方公里,成为深圳市土地整备史上的巅峰。

但2011年之后,“高指标”成为路人,整备土地面积逐年下降。

十二五期间:深圳计划土地整备150平方公里,实际完成154平方公里,累计支付整备资金223.89亿元。

十三五期间:深圳计划土地整备50平方公里。

已经缩水三倍,为什么?答案是:深圳的房屋已经越来越不好征收了,一是能征收的项目太少,且都集中在关外,二是耗资太大。

并且,这里被释放的土地也不是楼市的“面粉”。因为深圳要保障30%的产业用地,除此以外还有大量的商服用地,剩下的才有可能是住宅、学校、医院等民生项目。

最后我们在看一张《深圳(2006—2020年)的土地规划图》,规划建设面积为1004平方公里。

其中,十二五期间,建设用地为957平方公里,十三五期间,已经增加到1004平方公里。

注意,这个是“土地利用规划”,仅仅是一个“指标”,不代表实际的存量用地,有大量的土地没有被征收或纳入使用,只是预备状态。而这一指标的增长,只说明深圳的用地需求还在扩大。

另外,深圳总面积才1996.85平方公里,从图上可以看出,除山林、公园绿化外,基本上能用、不能用的土地都被纳入了城乡建设用地。而深圳也是国内、甚至是世界上开发密度较高的几个城市(有点香港的趋势)。

并且,这张图清晰的表明了:以龙华为界,西部的发展优势要远远大于东部,房价同样如此。

除此之外,按照现在的趋势,2018、2019、2020年,这三年的土地整备面积应该是只会在10平方公里左右徘徊,另外基本上只会集中在关外。

再从过往几年来看,官方的说法也高度一致:

土地整备计划实施,应结合重点发展地区优先、重大产业项目用地优先、重大基础设施项目用地优先和民生工程用地优先的原则(历年来都这么说)。

只有一句较为模糊的民生工程会让人联想,但基本上是学校、医院等。

深圳的供需矛盾还在加大,真正意义上从“用地紧张”过度到“土地稀缺”。

而关于住宅,之前我们平台发布了一篇《深圳楼市,底牌已现!》,中间也提到过:深圳在住宅用地和产业用地上已经做出了选择,经济发展才是深圳的根本。

曾经有官员说过:深圳的房子是完全够住的。但是,他算上了占市场79%的违建产品,实际上深圳的住宅用地已经持续走低,面粉越来越少,面包也将成为稀有品。

并且,之前有权威机构曾经预测:未来5年,深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应,新地几乎无地可用(全市),房地产住宅项目90%都将来自旧改。

而这句话可能成真。

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