银行正卡住楼市的脖子,越来越紧!

银行正卡住楼市的脖子,越来越紧!
2017年07月12日 18:45 深圳看房团

作者:端五

调控没有最严,只有更严。

融360六月房贷市场报告显示:6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%。

533家银行中,超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮(1.05-1.2倍不等),全国仅11家银行提供9折优惠利率。

值得一提的是,今年4月全国首套房平均利率为4.49%,创下了历史新低。但在此后,银行开始上浮房贷利率,5月平均利率为4.73%,环比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房贷大有全面回归基准利率的势头,甚至是重回5.0。

数据显示:被统计的35个主要城市中,房贷平均利率持平或超过基准利率(4.90%)的有10个城市,(注:此数据为地方银行平均值,红色为环比上涨最高的前十位

城市2017年5月2017年6月环比本月利率排名
哈尔滨4.61%5.03%0.42%1
济南4.76%5.01%0.25%2
石家庄4.99%4.99%-3
北京4.86%4.97%0.11%4
无锡4.79%4.97%0.18%5
乌鲁木齐4.95%4.95%-6
青岛4.55%4.95%0.40%7
郑州4.94%4.94%-8
重庆4.82%4.94%0.12%9
东莞4.86%4.92%0.06%10

9个城市与基准利率持平。

城市2017年5月2017年6月环比本月利率排名
长沙4.88%4.90%0.02%11
杭州4.66%4.90%0.24%12
武汉4.90%4.90%-13
成都4.66%4.90%0.24%14
西安4.90%4.90%-15
海口4.87%4.90%0.03%16
南昌4.81%4.90%0.40%17
昆明4.51%4.90%0.39%18
太原4.90%4.90%-19

剩下的房贷利率依次排名是:

城市2017年5月2017年6月环比本月利率排名
合肥4.70%4.88%0.18%20
天津4.90%4.88%-0.02%21
苏州4.67%4.88%0.21%22
沈阳4.61%4.87%0.26%23
佛山4.69%4.87%0.18%24
南宁4.86%4.86%-25
广州4.71%4.85%0.14%26
深圳4.49%4.84%0.35%27
长春4.67%4.84%0.17%28
宁波4.77%4.84%0.07%29
南京4.67%4.84%0.17%30
珠海4.69%4.84%0.15%31
福州4.73%4.83%0.10%32
上海4.54%4.80%0.26%33
大连4.43%4.73%0.30%34
厦门4.64%4.72%0.08%35

表格数据来源于融360

房贷收紧的势头还在继续,并且扩围到多个热点城市,6月份除天津外,34个主要城市还在上调房贷利率。

其中:哈尔滨、青岛、南昌、昆明、深圳、大连、上海、沈阳、济南、成都(杭州),仅一月时间,首套房平均房贷利率上涨了30%左右。

哈尔滨、济南收紧力度强势,开启5.0时代,哈尔滨上月房贷利率上涨了42%,可以说,从4月中旬开始,最近两个多月是很多购房者的噩梦。

以首套贷款70万为例,5月份哈尔滨购房者共计要还款129万元(平均值),到6月,成本已经上升到136万元,总价相差7万元。

再用一线城市来计算,以深圳为例:

首套贷款300万,5月份总还款在546万左右,到6月,总还款已经上涨到569万左右,总价多出了23万元,月供多出了800元左右。

对于刚需来说,这点钱可能无伤大雅,但对于投资客来说,利率上浮就好比“温水煮青蛙”,看似温柔一刀,但效果绝非一般。购买一套房产的投资客可能资金上不会太过紧张,但是5套、10套,多套房产债务的叠加下,房贷成为最大的风险。当然,这里也包括开放商,资金周转比命重要。

对于房地产而言,房子虽然是抗通胀的硬货,但也不是毫无风险,因为房子的交易过程比较繁琐,流动性不如其他投资品,当市场遇冷时是很难外抛的,品相不佳的楼盘更差。

除此之外,90%的购房者都需要借杠杆来买房,很多城市的居民负债率已经很高。不单单是职业玩家,普通购房者如果有投资的意愿,要明白一点,现在是政策最严、现金为王的节点,如果要投资,你要先考虑有没有3到5年以上的现金流,或者保障资金链健康的手段。

但现在最明显的一点是,资金收紧、政策从严的趋势还是没有改变,反而变本加厉。

比如深圳,刚刚报道的消息,搜狐焦点刚刚报道(今天下午):从深圳建行人员口中得知,深圳建行已经上调基准利率,作为四大国有银行的风向标,这很可能是四大行全面上调的信号。

四大行全面收紧房贷利率,其他银行也会有一部分紧跟身后,这事已经笃定的规律。

深圳目前的情况是,成交量刚刚回升了三月,7成二手房买家用于自住,投资客已经降至四分之一,大部分投资客已经开始退场,但政策口并没有松动,中国楼市就是政策市,永远不要低估大庄家的实力。可以预计的是,下半年的六个月是决定是否达标(环比不上涨)的关键时间段,调控口是不会放松的。

房地产具有金融属性,收紧资金是从根本上打击投资客,改变大众对楼市的预期,全国房贷平均利率回归4.90%,甚至以上是大概率事件。

再回顾一段历史,看看银行与楼市的恩仇记。

上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年,当时8月份的房贷利率为5.15%,9月之后房贷利率已经下降到4.90%,正式开启“4时代”,并且连续走低,直到今年5月才开始逐渐回调。

2015年是去库存大年,响应中央的口号,当年很多城市都下了成交量纪录,而房贷成为银行的香饽饽,那一年是房价出现大涨趋势的元年,当时平均房贷利率是5.0%以上。

从2015年9月以后,利率就持续走低,到2016年,全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右,2016年是房价暴涨的一年,也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增,房贷仍然是银行的主流业务。

到今年,银行和楼市开始撇清关系,房贷成为夜壶,这里面有两点原因:一是银行资金紧张,二是政策压力太大。

前段时间,看房团推出了《楼市的坏消息:房贷开始议价了!》,里面也阐述了银行的真实想法:去年业务不好做,“房贷”成为银行缓和性项目。

但今年调控严厉,银行只能另谋生路,再加上银行今年普遍提高了储蓄利率、理财转化率、以及消费贷,说白了房贷就是银行的“备胎”、“小三”,再多恩爱也抵不过利益相关。

说到底,去年房价能出现大涨,最关键的一点是借助金融杠杆的人太多,看涨的人比看空的人多,形成了全民炒房的局面,因此房价出现大涨是必然现象。

但现在,改变预期、控制成交量是下半场政府要做的,利率收紧会持之以恒,楼市进场的门槛已经提高,对于购房者来说,现在比打脸更疼的是扎心。

在资金紧张的趋势下,银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。现在来看,如果债务过多、还不借助杠杆,投资楼市就是拥抱风险、拥抱死亡。

从长期来看,房地产的白银时代才刚刚开始,红利还在。但全民炒房的时代已经结束,炒房门槛已经提高,对于大部分热点城市来说,这个时候进场楼市的人,要么是刚需,要么是改善型住房,对于还想炒房的人来说,这个时候与政策博弈,除非人傻或者钱多。

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