作者：端五
不管你信不信，楼市已经变天，并且速度还在加快。
早间，看到两个关于房企的新闻：
第一个消息：在去杠杆的背景下，截至到2017年6月底，存量的房地产债券市场尚有1.34万亿元的规模。此外，2017年前7个月，房企融资渠道被压缩，包括私募债、公司债、中期票据等债权融资仅2238.97亿元，与2016年同期的7923.7亿元相比，下降了71.7%，业内预计，前期拿地杠杆过高的房企，后续开发将面临重压。
另一个消息显示：面对日趋严厉的“限字令”，有的房企玩起了“双合同”等花招规避政策，有的房企则按兵不动“豪赌”政策松绑，豪赌的是现在的供需矛盾，供需错位。
两个消息不同，但都指明了一点：开发商的日子不好过，资金链上的压力在加剧。曾经暴利的房地产行业，如今成为“高危”行业，一些开发商不惜“豪赌”来应对市场遇冷。
不同以往的是，这一轮冬天比以往更冷、更漫长，并且越来越冷。
今年5月，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，到6月，房企已经偿还了7800亿左右的债务，风险似乎已经减少，但16年、17年一二线、三四轮番大卖，回笼资金缓解了大多数房企的资金压力。
初冬不冷，要命的在后面。
从2018年开始，房企的压力将翻倍，房地产企业的偿债规模将迎来四连涨，并且年年翻倍。对于部分房企来说，今年如果不能及时融资回款，明年将是灭顶之灾。
2018——2021年，这四年里，高企的债券到期规模，将是大多数房企的噩梦。对于很多房企来说，现在屯钱可能比什么都重要了。
并且里面也不乏巨头企业，排在前两位的是万达、恒大。事实上，规模越大的企业，资金链上的风险就越高。比如为减轻负债，前不久万达贱卖重资产，恒大引入700亿战投，为的就是降低企业资金链风险。
巨头如此，中小房将更加困难。由于债务过重，且拿不到地，很多房企基本上就等于被摆上货架，任由其他巨头企业的分食、并购。
在融资方面，今年发行的债券利率均在5%——6%之间，最近两个月，甚至有超过7%的案例，在2016年，这一数据仅仅是4%。
时隔一年，行业巨变。
作为重要的参与者，银行也不容忽视，“议价模式”已经兴起，房企贷款的难度、成本将更高。并且央行也明确表示：未来的货币政策将处于不紧不松的姿态，这意味着：以往宽松的货币环境将不会上演。
新闻里想要豪赌的企业，一部分是铤而走险，一部分是“破罐破摔”，虽然抓住了楼市最致命的一点：购房者对于楼市看涨的预期，赌未来楼市放宽政策，房价大涨。
但要知道，除了实力超群的部分房企，部分房企还未等到供需矛盾的爆发，就要先面对偿债等资金高压的难题。大部分房企“赌不起”、“输不起”，甚至是“案板上的肉”。现在融资已经越来越难，能获得拿地资格的房企就更加困难，能活过这一个冬天，不代表活过下一个。
对于房企来说，生存模式基本上是这样的：借钱（融资）——拿地——售楼——回款——还钱——借钱（融资）——拿地，周而复始，环环相扣，缺一不可。
资金是头等大事。在过去十年里，房地产作为银行、地方政府的主要经济来源。但货币宽松的时代已经过去，在融资贵（难）、债务高的双杀模式下，未来资金压力大的房企，将举步维艰。
比如，去年百强房企卖了全国近一半的房子，各梯队房企销售金额集中度均出现大幅提升，百强房企销售金额集中度已接近50%。此外，一线城市拿地门槛高，二线城市进入艰难，三四线城市受人口、资金影响较大。在未来，中小房企将成为三无房企：无地可拿、无钱可借、无房可卖。
这一条固定的生产线因为游戏规则的改变，将演变成寡头市场，成为巨头房企的天下。
引用去年黄奇帆回应重庆“清除”1500家房企的原话：“部分房企融资难、融资贵，拿地困难，已经名存实亡”。
这些企业，等待他们的将是被并购、分食，甚至是直接破产。并且，将从今年开始，明年见效。数万家房企或破产，或被巨头房企并购、数百万人将被迫转行。
未来四年，类似于融创这样的巨头并购案会加速上演，甚至一些诸如深圳奥宸地产的前百强地产，也会成为历史尘埃。
过去十年，房地产市场历经了多轮调控、各种风险。比如当年的海南，顶峰时期房企数量过万，但遇到黑天鹅后，房价暴跌，出逃破产的行业不计其数，仅有几十家企业成功收割财富，摇身一变成为下一个时代的巨头，比如潘石屹、冯仑等人。
不同的是，这一轮的行业洗牌比较静态，杀人于无形。是在城市化进程、行业转型的趋势潮流下，但也更加残酷。
2015年，中国房地产企业达到13.2万家。其中一级房企1000家、二级4000家，剩下的则是素质参差不齐、实力偏弱的中小房企。
但在未来，房地产企业能存活的只有数千家左右，现在已经在悄悄上演。
