作者：端五
银行“议价”模式开启后，“陷阱”也随影而来。
8月14日，看房团在广州日报上看到一个极具代表性的案例，事关买房贷款，篇幅小但信息量大，并且这个案例告诉了我们：现在买房，风险已经越来越大。
先描述下这个新闻的逻辑：
A小姐是一位换房族，手下有一套自住房（市价超260万）。现在想买一套大的，需要首付款却不想卖掉第一套，理由是怕卖了没地方住，要等搬进新房了再卖，怎么办？贷款。
但二套房首付要7成，成本太高，不是谁都能承担的起，另外，国内很多银行二套房已经停贷或额度紧张。（另外，“A小姐”现在只获得了125万消费贷款，这笔钱明显是不够的。因此这只是第一笔贷款。）
A小姐选择了抵押类消费贷，通过了某按揭公司向某银行抵押，按揭公司称可以贷到125万，利息在基准利率上浮20%，达到5.88%。
本以为可以很快拿到贷款，但中间却一波三折，一等就是4个月（从今年5月到8月），银行仍然迟迟不肯放款，现在按揭公司告知，要接受30%的上浮利率，银行才能放款，A小姐觉得自己被银行或者按揭公司坑了，想申诉，但手上只有和银行的空白合同以及按揭公司的服务费收据，损失将自己承担。
现在A小姐只剩下三条路：继续等（基本没用），接受利率上浮30%或者放弃，去房管部门撤押。
其实，我们很多人都是“A小姐”。
换房成功、或正在换房的朋友应该知道，抵押类消费贷是常见的换房手段，房贷额度收紧后，这也是银行主打的贷款产品，很多银行也明白，购房者利用这一灰色地带，用抵押的方式，获取消费贷作为二套房的首付贷。
看似平常的操作手段，却隐藏了很多陷阱。
第一个风险：
新闻已经说了，“A小姐”等了4个月，并且如果不接受利率上浮，还要继续等。银行如果拒贷或放款太慢，购房者无力支付二套房的放款，只能违约或者另寻银行。也就是说，购房者对卖家、按揭公司支付的定金、服务费很可能会打水漂。
很多购房损失的可不仅仅是现金，是买房时机或者可遇不可求的笋盘。
并且新闻里还提到一点，“A小姐”手上有的法律凭证只有按揭公司的服务费收据，以及银行的“空白”抵押贷款合同。
这意味着什么？很多责任要购房者自担，主动权在银行和按揭公司一边，就算是申诉，A小姐已经处于不利的状态。钻空子、投机实际上风险是很大的，普通人在资本市场，交智商税是家常便饭。
另外，抵押消费贷买房是违规操作，银行有权利拒贷，骗贷情节严重的，可能还会有处罚。抵押消费贷的用途，银行规定只能是购车、旅游、留学、耐用品消费等，但不含购房。
因此“抵押消费贷买房”首先面临的风险是违规，这种情况下，银行可以拒贷。我们先了解这一背景。
但办法是人想出来的，有没有突破的手段？有。
我们都知道，贷款未结清是不能直接做抵押贷的，但是需要做垫资结案，先找担保公司垫资，加上在银行（或按揭公司）做的按揭贷款，然后到房管局取一个新的产权证，就可以做抵押贷款的。这时，按揭公司就充当购房者“曲线”买房的媒介，可以让房屋二次抵押。并且，她已经质押成功了。
我们从文中也看出来了，只要“A小姐”接受利率上浮30%，就可以拿到贷款。
但“A小姐”手上有房贷。抵押消费贷的款额，最高是被抵押物估值的70%左右，“A小姐”通过按揭公司只能拿到48%的折扣价，原价260万的房产因为贷款被重估，只能拿到125万。
“A小姐”获得贷款后，应该会去申请真正的房贷款了，也就是第三笔贷款。这个时候真正的风险也就开始了。
第二个风险：
首先，“A小姐”接受上浮，这里面就有一个问题了，“A小姐”只有125万的贷款项目，但因为上浮30%，成本已经提高。
最重要的是，“A小姐”手上还有一套房产是有房贷的，银行即便初审通过，但通过抵押贷获得的资金，仍然在银行的监控下。
“A小姐”如果要继续贷款买第二套房，银行会再次评估贷款人的还款能力，重复计算她的收入房贷比，如果两笔贷款月供超过收入一半，银行仍然可以拒绝贷款。
另外最致命的一点是：银行如果严格按规定走程序，会查“A小姐”的贷款资金流向。如果用来支付二套房的首付款，银行查出来自上文中的抵押消费贷，银行可以拒绝给她首付贷，甚至追回首次批款。
就算是支付给了第三方，但银行只要愿意，仍然可以查到，这一点也不需要怀疑。银行有权追回放给购房者的贷款。
（最近几天银行违规被处罚的新闻）
尤其在今年中央主导的调控大潮下，“睁一只眼闭一只眼”的情况也在发生改变，目前的情况是，银监会不断发力，处罚了很多违规银行，因此银行现在很规矩、也很谨慎。这样一来，很多购房者都有几率遇到这样的情况，甚至更惨。对于银行来说，现在额度、资金、仕途比什么都重要。
借用原新闻中“A小姐”的开头语：现在买房，犹如赌命。
也就是说，想拿这笔“高价款”基本上是层层关卡，做金融的，在降低风险上都会做极致，银行绝不会吃亏。
第三个风险：
就算“A小姐”冲出重重关卡，260万的房产，现在只有125万贷款，“价值”已经大幅度缩水，加上后续“二套房房贷”，银行如果拖延发放贷款，发放贷款额不足，其实都带有资金上的风险。而“A小姐”的目标是搬入新家后才会卖掉第一套房子，这里面有一个问题，房子能及时变现吗？
恐怕不能，因为现阶段银行普遍额度收紧、利率上调。比如深圳的首套房已经回归基准利率，广州首套房全面上浮5%。因此房子也没有那么好卖，很多人在等放款的时候，最先等到的是“利率上浮”，资金收紧。
并且被抵押的首套房也不能用于出租或其他方式解决一部分收益。这时候，“A小姐”相当于要有两套房要养。一来二去，资金压力至少在很长一段时间都不会小，如果只是单纯的“杠杆玩家”，没有过硬的资本实力，断供的风险是很大的。
另外：坚持银行的高价“毒合同”（30%上浮可不是小数，总价越高风险越大）其实得不偿失，采取这种操作手段，一定要量力而行。
因此，很多购房者要明白的是：第一，在政策收紧的情况，投机钻空子的行为要尽量避免，“今时不同往日”，逆市而为不可取，买房不仅要买合法的房子，在贷款上也应该万无一失，避免不必要的损失。
第二，如果杠杆过高、或者都不能借助杠杆了，这个时候其实要考虑量力而行了，很多人只看重楼市的收益，却选择性忽视风险，要知道，有时候风险降临的速度可比房价涨幅更快。
