作者：端五
深圳100万套农民房将合法进入租赁市场！
8月28日，市规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)(以下简称为“实施意见”)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知。
这个政策对于深圳来说，影响将是空前的。对于高房价、高租金都有一定的抑制作用，深圳的住房市场将更加完善。
通知最大的亮点在于：
“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业（农民房），经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。并在整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续。
也就是说，深圳将有100万套农民房被纳入合法的租赁市场内，被法律监管，合法备案，并完善深圳现有的住房市场。
此外，该政策最大转折在于“积分落户”，上个月，市发改委联合七部门解读深圳最新的落户政策，市领导明确指出：小产权房属于非法建筑，不能算合法租赁（没有备案、没有红本），不能享有积分落户政策。
现在的情况是，100万套农民房将在整治后上市，成为合法租赁房屋，也意味着深圳合法租赁房屋（商品房+保障房+农民房），将达到262万套，占据住房市场的四分之一。这对于深圳现有的住房市场，将产生重要的影响。当然，这些影响大多是积极的。
首先，农民房在整治后，住房质量将得以提高，可以预想的是，将和深圳的城市更新同步进行，未来深圳的农民房品质将大大提高，附加值（租房积分、申请入学）也将完善。深圳城中村的改革已经加快。
但值得我们注意的是：这100万套农民房作为合法的租赁房屋后，深圳的学位可能会进一步紧缺。这一点要看后期政府会采取怎样的策略应对，如果不同步建设学校、增加学位，尤其是小一、初一的紧缺性学位。按照正常的排位，没有供给的情况下，农民房上学的权利很难保障。
其次，8月28日，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点。分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
深圳不在其列，因为自身的特殊性，对辖区内集体土地早已投入使用，比如城市更新释放的存量土地。但这次深圳对农民房完成租赁市场的“二次开发”，对于整个国内的“租售并举”，都有启示作用。
实际上，深圳的住房系统在国内已经处于前列。此外，这对于深圳的竞争力有很大的提升，很多无力承担高房价、高租金的人，提供最为基本的保障空间，让住在在城中村的市民，也能享有法律的保护、政策的照顾。
最后，农民房在品质提升，并具备基本的房屋附加值后，对周边的较为昂贵的公寓、住宅的租金都有一定的抑制作用，尤其人流量不大，非核心地段。
但不至于租金大跌、房价下降，因为本质上住房市场的供应量没有变化，没有形成增量空间。另外还要看政策跟进速度。
另外，文件中还有以下关键内容：
1、任务目标：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。
2、允许现有住房按规定改造后出租，允许商业用房按规定改建为租赁住房，引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。
（点评：这一点很重要，尤其是商业用房、城中村合法租赁后，使用者的利益将得以保障，租房市场合法房源的压力将得到稀释，社会闲置资源也能得到充分的利用。但政策也要求了不能“以租代售”，在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意才能作为租赁住房。）
3、发挥国有住房租赁企业的引领和带头作用。“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。
4、“十三五”期间，鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务，推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展。
5、“十三五”期间，鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营。
（点评：加大供给。这一点也是目前确立的政策方向，仍然是政府主导+国有企业实施、带头+保障性住房。配合100套农民房，实现100万+10万的合法租房房源上市。另外这10万套也是政策强制规定的增量房源。）
6、对依法登记备案的住房租赁企业、机构、个人和中介机构，给予税收优惠政策支持。
7、对个人出租住房的，增值税减按1.5％的税率缴纳；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5％的征收率缴纳增值税。
8、对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
（点评：尽量保障牵头的利益，推进政策实施）
9、自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。
10、福田、罗湖、南山等住房供需矛盾突出的区应当在完成“十三五”期间保障性住房筹集建设供应任务的基础上，通过发放租赁补贴等方式增加货币补贴的覆盖比例。
11、除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。
（点评：透露出了一个重大信息，盐田是因为自身的区位，但福田、罗湖作为中心区却没有供应住房用地，说明福田、罗湖的建设用地已经高度紧张，因此也造成了福田2年无新房、罗湖“蝶变”加快，这一情况还将越来越严重。）
12、在现有50%的基础上，研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例，进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。（完成时限：2017年12月）
13、建设政府住房租售交易服务平台。搭建政府住房租售交易服务平台（以下简称“租售平台”），并于2018年6月底前上线运行。
14、鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。
（点评：利益化、规模化，符合市场经济的机制，让企业能够积极的投入，实现租房市场的繁荣。）
15、出租人无正当理由不得解除合同，合同期内不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。
（点评：打击了二房东、黑房东，完善租房市场的法律建设，让农房房租房有法可依。）
16、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米。
17、确立责任。加强组织领导、做好宣传引导、加强监督问责。对本方案明确事项或市房地产调控领导小组议定事项推动、落实不力的，应加强监督问责力度，确保各项工作得到贯彻落实。
