作者：看房君
今天，又一地王横空出世，这次是在魔都的静安区。
位于静安区中兴社区的两个地块成交总价高达110.1亿，可售楼板价超14万/平方米，经此一役，上海市内环房价几年内将直逼20万一平！
静安的地王刷新了2016年全国总价地王纪录。
而深圳这边，前些日子的龙华地王与光明总价地王也吓蒙了所有人。龙华房价也纷纷走高，被戏称为“宇宙中心”，5年出现了4个地王。
深圳所有人都在抱怨房价太高了，也确实高的吓人。
今天，笔者专门查阅的过去二十多年的文献，呈现给大家看，不知道是能够让你心平气和还是更加的怨气冲天！
先来看看1991年。（所有图片均可点击放大查看）
深圳经济特区成立于1980年，1991年的深圳才发展了十几年，常住人口227万。该年份9月的一则地产广告显示，宝安区一地产项目新房售价1500元/平方米。
同期，北京和上海房屋均价在2000元和2500元每平方左右。
1996年，深圳中心已经西移，作为深圳的中心的福田，当时的均价最低在3000左右，最高也不过是8000左右。
先不急，接着看05年。
新世纪的前几年，写字楼、商铺的火爆程度超过了住宅。此时的中心区房价几乎与十年前的1996年持平，但写字楼的均价已经开始上万，泡沫在膨胀。
从区域来看，虽然赶不上福田，前海二手房均价已经在6500左右。在深圳湾填海区，2004年中信红树湾一期高层，均价达9200元/平方米；2005年百仕达红树西岸开盘，均价拉高到2.5万元/平方米，刷新了深圳高层楼盘的价格记录。
南山已然崛起。
从2006年到2011年的五年里，深圳的房价发生了质的变化。从均价不足一万飙升到两万余元，此时南山已经超越福田，成为新的房价中心。
此时报纸页面明显增厚，房地产广告醒目且繁多，冲击着人们的眼球。经济在享受着房产的黄金十年，深圳享受着向西开发的悸动中。
结语
从文献中的数据，可以直观看出，从1991到现在，深圳的房价翻了几十倍。看完这些，无论你心里是舒坦，还是更加愤懑，笔者都要心平气和地给大家分析一下，房价为什么是这样一个走势。
从上图可以看出，整个深圳的房价在过去的二三十年里，翻了几十倍。1994年~2005年，深圳人口不断增多，这段时期是人口积累的过程，尚未达到饱和。换句话说，这段时期内，楼市供应与需求之间是一个健康的关系。因此，这段时间内的房价并没有多大起伏变化，一直维持的相当稳定。
直到2005年年末，人口（采用更加准确的小学生人口数据作为依据）积累效应开始显现，人口对于房价的影响也越来越明显。
尽管2005年~2010年人口增速放缓，但是人口总量已经达到了一个庞大的基数。
这段时间，房价开始上涨的另一个原因是资金的汇集，这段时间，是深圳GDP增速最快的阶段，也是全国GDP增速最快的阶段。
深圳资金总量的不断增大，投入到楼市中的资金也不断增多，房价开始上扬，直到2008年。
2008年发生的大事谁都知道，世界经济危机，尽管由于当时我们国家经济全球化还不够彻底，幸免于难，但是也仍然受到了影响，出现了小规模的资金恐慌。这是2007年~2008年房价下降的主要原因。
然而，这个危机对于中国的影响很快就过去了。深圳GDP增速依然劲头十足，汇集资金的能力也越来越强。房价一路走高。
2014年底~现在，影响房价上涨过快的因素，依然是人口和资金。
这段时期，深圳发展遇到了空间瓶颈，人口已接近天花板。而更重要的是，许多的投资客看中了深圳这个楼市市场，尤其是在2015年6月因高杠杆导致的股灾，让大量的资金涌向楼市，一路推高深圳的房价，也让深圳新房与二手房登上了2015年楼市冠军宝座。
而今天上海的这个地王，是发生在国家同步收紧楼市政策和银行政策的背景下，这说明政策调控对于上海深圳这样的一线城市作用并不大。这或将影响未来深圳土地拍卖的结果，又将进一步推高深圳楼价。
