都说房价不会涨了?这76个城市告诉你真相!

都说房价不会涨了?这76个城市告诉你真相!
2017年11月05日 15:20 楼市参考

来源: 云房资讯(ID:yunfangzixun)、米宅米宅(ID:mizhaimizhai)、凤凰房产(ID:houseifeng)、21世纪经济报道(ID:jjbd21)

买房这件事让不少人尝尽了酸甜苦辣。刚刚,某数据研究中心新鲜出炉10月份全国重点城市二手房数据,从数据中我们可能看出一些不一样的信号。

本文主要内容:

1、10月76个城市二手房价格上涨

2、这些城市成为楼市新热点

3、不容忽视的城市群效应

4、如何去确定“优质”的这类城市?

110月76个城市二手房价格上涨

刚刚过去的10月,是楼市传统的旺季,但今年的“金九银十”终是惨淡收场,数据显示,9-10月全国房地产市场成交惨淡,大部分一二线城市成交同比跌幅超过4成,北京等一线城市跌幅更是接近50%。

成交惨淡,那房价呢?进入到11月,10月份房价数据也在陆续出炉。据某数据研究中心统计,10月份全国100个重点城市二手房价格环比上涨的有76个,价格出现下降的城市有24个。

其中,在76个二手房环比上涨城市中,连云港成为涨幅最大的城市,最大涨幅高达4.73%,而在24个二手房环比下跌的城市中,天津城市下降幅度最大的城市。

10月100城市价格变动情况

数据显示,二手房价格环比上涨的城市中,涨幅在1%以上的城市有44个,10月涨幅位列前5的城市分别为连云港(4.73%)、呼和浩特(4.58%)、成都(4.21%)、西安(4.18%)、海口(3.78%)。

二手房价格环比下降的城市中,降幅在1%以上的城市仅有2个,分别为天津(-1.94%)、沧州(-1.37%)。

值得注意的是,从数据中我们不难看出,全国100个重点城市中,涨幅较大的多集中在连云港、呼和浩特这类的三四线城市中。

2这些城市成为了楼市新热点

2016年以来,中国楼市一直呈现“一二线热,三四线冷”的局面。但进入到2017年,楼市的格局出现了本质性的转变,向连云港、呼和浩特这类三四线城市也随之热了起来。

为什么这类城市会突然趋热?

‍一二线城市溢出效应

一二线热点城市普遍面临高房价问题,同时为缓解楼市投资过热风险,纷纷通过限购限贷等措施进一步提高购房门槛。加之受控制大城市规模政策作用影响,一二线城市的低端产业人口不断外流,这些都为三四线城市提供了不少购房需求。

‍去库存政策红利影响

与此同时,大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利,如购房补贴、契税减免等购房优惠政策,利于促进三四线需求加快释放。

‍受益于资产荒大环境影响

目前,国内股市疲软、外汇管制,一二线楼市又被被政策泼水降温。面对有限的投资渠道,一些三四线房产投资吸引力增加。

与此同时,三四线城市的去库存效果已得到改善,这意味着三四线的房价存在升值潜力。

3不容忽视的城市群效应

目前,我国正在形成大大小小的城市群,当然以长三角、珠三角较为成熟。不可否认的是,城市群效应正在以你看不见摸不着的方式改变着我们的城市、我们的生活。

中国城市灯光图

这是一张中国夜晚的城市灯光图,从图上我们能明显看到,在灯光的背后是中国正在形成若干个庞然大物般的城市群,这些城市群由点及线,由线及面,正在疯狂的向外扩张。

围绕着上海、北京、深圳等若干个强一线城市,数十个甚至是几十个三四线城市群星拱卫,强一线城市正在通过高铁、高速、城市快速等交通体系,疯狂的向外扩张,去吞并周边的三四线城市,将其纳入自己的城市配套辐射范围内,而三四线城市丝毫不抗拒,乐在其中!

‍举个例子

以珠三角为例,可以说珠三角最繁忙的就是高速公路,高速公路上跑的最多是密密麻麻的集装箱货柜车,就跟一只只勤劳的小蜜蜂一样在城市间来回穿梭。

这些小蜜蜂的背后是一家家这样的企业——他的总部在深圳,研发在东莞,工厂在惠州,在惠州港装船,出口直接出口东南亚,当地的朋友说珠三角类似这样的企业有上千家,甚至是上万家! 

以后类似这样的企业会越来越多,这种现象的背后同样也是城市群的效应!

城市群的形成是带动三四线城市房价上涨的基础!因为三四线城市会伴随城市群的形成,被纳入一线城市的辐射范围内,原有的城市边界被打破,原有的交通距离被缩短,原有的城市配套隔阂被击碎!

一线城市中工作上班生活的人,开始不再抗拒向外迁移。

4如何去确定“优质”的这类城市?

什么样的三四线城市属于优质的、有投资价值的三四线城市,可以说是市场各方主体关心的焦点之一。

此前,某研究中心曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析,评价各城市房地产市场的投资前景与价值。测算结果显示,249个三四线城市中,中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

这些城市主要具有以下特点:经济发展水平相对较高,人口导入能力强;基础设施投资和教育费用高于平均水平,软硬件环境优势明显;居民储蓄和收入水平较高,增长稳定;住宅成交量价水平相对较高,涨势平稳。

不过,本身发展程度的“硬条件”以外,城市的“地缘条件”和楼市周期,被认为同样是重要影响因素。

尽管越来越多的开发商开始全国范围内布局三四线城市,但从数据上看,这些城市主要还是分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带,一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后,开发商才开始扎堆进入。

‍举‍个例子

过去两年的上升短周期内,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在经历轮动扩散的过程。这一过程带动当地价格上涨,吸引了开发商进入。

以佛山为例,佛山拿地成本较广州、深圳等一线城市低,而二级市场成交表现又居全省前列,两方面因素叠加之下,吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等品牌开发商不断进驻,大大加剧了当地竞争。而今年佛山的土地出让金总额在所有非省会城市中一直名列前茅。

总的来说,三四线城市的城镇化进程还有很大空间,库存问题更多是结构问题,库存的结构调整成为了房企进入的机遇。但三四线城市的承载能力仍然是担心的焦点。“因为三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波爆发后,进入的风险也是在不断累积叠加的”。

*本文为作者观点,不代表楼市参考立场,仅供读者参考

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