转自：房屋屋（ID：its-home）；作者：凯风
时间即将进入2018年，这又是一个重要的时间节点。
20年前的1998年，住房商品化改革的大幕开启，自此房价走上了不归路。
中国房价为何会一路上涨？有一个一线城市可以作为样本，让我们得以一窥其中的秘密。
这个一线城市就是香港。
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香港房价为何一路暴涨？过去人们常说，香港房价是宇宙级的存在。一说到买房之难，香港往往成为镜鉴的对象。
香港房价究竟有多高？2017年下半年，港岛均价已经攀升到15万港币，即使偏远的新界也超过11万港币，这个数字就是放在全球，也足以让所有城市汗颜。
从涨幅上看，香港房价的确多次大起大落。1997年到2003年，受亚洲金融危机和非典的影响，香港房价一路下跌，最低跌幅高达50%以上。
然而，从2003年开始，香港房价就一路上扬，累计涨幅高达441%，短短十多年间，房价翻了4倍。
香港房价为何成了如此恐怖的存在？
一个原因是土地垄断与有限供应。香港虽然是一个高度发达的私营经济体，但香港的土地却是高度垄断的。这是其租界性质导致的结果，为了运作土地，香港别出心裁地发明了批租制，只赋予50年—99年不等的土地使用权，而不赋予永久产权。
政府利用土地的公有性，严格限制供给，从而维持香港土地市场的高度紧张，进而维持房价的稳固。
人们常说香港“寸土寸金”，其实就是这种垄断制度导致的结果。香港1100平方公里的土地，住了700万人，的确很拥挤，但即便如此，香港的城市建设用地也只占总面积的23.9%（2013年）。与其说这是生态问题，不如说是土地垄断制度的产物。
另一个原因是土地财政与房地产依赖。在很多人的印象里，香港是一个免税购物天堂，但在房地产上却一点都不“免税”。香港是土地财政的始作俑者之一，房地产对于GDP的贡献率占到5%-10%，对于财政收入的贡献率更是高达20%以上。
此外，房价之畸高，不仅让香港变成了“寸土寸金”的代名词，也造就了巨鳄们的兴盛崛起，今日香港十大财阀，有一半以上都与地产相关。政府利益一旦与财阀利益合流，房地产的利益体就变得牢不可破，推着房价一路走高。
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为什么说香港是坏榜样？香港楼市之所以值得关注，不仅是因为两处的楼市暴涨有相似之处，更是因为内地的房地产制度，很大程度就是根植于香港的。
在房地产领域，我们究竟从香港学到了什么？
其一，土地批租制与70年土地产权。这两年，有关70年土地使用权续期的问题引发关注，但很少有人意识到，这70年土地使用权，其实就是借鉴香港批租制而来。
香港由于一度作为英国租界，导致土地只有租借权而无所有权。当时，港英政府依赖土地创收，于是创造性的发明批租模式，只对外批售土地使用权，而不赋予长期或永久产权。香港早期的土地使用期限为99年，随后基本都限制在50年以内。
显然，香港这一模式，本来是殖民体制的遗留产物，对应的是香港特殊的政治和历史环境。不过，到了内地开始发展土地市场之时，土地如何运作，香港就成为摆在眼前的样本。
其二，土地供应的人为限制。香港为了维护房地产的利益格局，转而对土地供应进行人为的控制，这在内地不少地方也是有样学样。就在今年年初，面对房价持续上涨的态势，不少一二线城市还在限制供地指标，这种人为制造的紧张关系，让房价上涨如虎添翼。
其三，土地财政与房地产依赖如出一辙。卖地收入和房地产税收，构成了香港财政的主要来源；而对于内地来说，不仅卖地收入成了地方政府主要的财政收入来源，而且房地产投资对于GDP增长的拉动作用，成为经济低迷期司空见惯的选择。
其四，地产造富。香港地产的持续繁荣，造就了数个财阀家族；内地房地产的持续旺盛，也让一众地产老板得以进入财富榜。2017年福布斯中国富豪榜显示，在486位华人富豪中，从事房地产行业的富豪数量为92位，平均每5.28个华人富豪中就有一个是房地产富豪。
不过，香港房价高企，却还为低收入群体留下最后的庇护所——公屋。相比而言，我们的保障房建设，却还处于起步阶段。
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当北上深开始赶超香港对于内地而言，房价香港化不是遥远的神话，而是迫在眉睫的现实。
从房价的绝对值来看，北上深与香港还有很大的距离。香港均价已经高达11万—15万港币，而内地已经涨穿天际的北上深也就6万元左右，仅有香港的一半。
然而，物价与收入水平息息相关，脱离收入谈房价使不得要领的。考虑到内地与香港之间的收入悬殊，我们不妨从房价收入比来看香港与内地到底谁的实际房价负担更高。
香港的房价虽然是北上深的两倍，但收入却是这些城市的2-3倍。从房价收入比来看，北上深已经完全赶超香港。尤其是深圳，房价收入比高达40，而香港还只有28。
所以，无论是经济还是房价，香港都不再是令人震惊的存在。当北上深房价一飞冲天，香港过去这么多年的暴涨暴跌，仿佛都成了过眼云烟。当某些人在憧憬深圳超越香港的未来时，也全然已经忘记香港楼市究竟给我们留下了多少教训。
香港的高房价，不仅让贫富差距进一步扩大，而且制造了无法弥合的社会裂痕。而内地，未来又会如何？
*本文为作者观点，不代表楼市参考立场，仅供读者参考
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