随着年底将至，媒体开始展望2018年的房地产市场。
一种说法正在坊间流传：2018年，很有可能是房地产行业最难过的一年。真的是这样吗？
要回答这个问题，今天的两条财经新闻值得关注：
消息一：据“证券日报”报道，截至今年三季度末，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加1.4万亿元，同比增长幅度达23.21%。A股平均每家上市房企负债达445亿元；剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家，占比超过37.5%。
消息二：据“经济参考报”报道，今年以来地方债发行不断提速，前三季度分别发行了4745亿元、1.38万亿元和1.67万亿元。上述3.5万亿地方债中，2.12万亿为置换债券，1.4万亿为新增债券。截至9月底，今年已有14个省份发行土地储备专项债券125只共计1589.5亿元，年内仍有千亿规模的土地储备专项债券尚待发行。
读者可能会问：这一堆数字，到底是什么意思？
其实很简单。消息一告诉我们，由于今年房企拿地“大跃进”，所以房企负债率大幅上升。
财政部官网上的数据也告诉我们，今年前9个月“中国有土地使用权出让收入32031亿元，同比增长39.4%”。也就是说，仅仅在卖地环节，各地政府9个月就已经拿到了3.2万亿。
消息二告诉我们：地方政府为了拉大经济，在土地收入激增的情况，仍然在拼命借债。今年前9个月新增负债1.4万亿，其中以“土地储备专项债券”的形式借钱1589.5亿元，今年最后2个月还准备以这种名目再借1000亿！
此外，在未来两个月，也就是今年11月和12月，各地还有一轮狂热的土地出让。据“21世纪经济报道”称，一些开发商已经觉得“吃不下”了。
2015年去库存比较生猛，造成了到8月末的时候全国商品房“消化周期”只有5个来月，商品住宅的“消化周期”只有3个来月。为了避免“无房可卖”，最终引发价格飙升，国家开始控制银行贷款、场外配资。
目前，如果你在北上深买新房，从拿到银行“贷款承诺函”到最终开发商获得银行贷款，时间长度平均超过4个月，有报道说最长的放贷周期可能高达6个月！
一位深圳的读者告诉我，他是今年7月初买的新房，9月末房子已经备案到了他的名下，但直到现在银行仍然没有把贷款交给开发商，他也没有开始供楼。
也就是说，开发商在交出巨额购地款、无法及时拿到购房者的银行贷款后，债务率在不断上升。由于资金链条空前紧张，已经成为调控政策的“案上鱼肉”。再加上对场外配资、银行杠杆的控制，购房者想借钱买房也空前困难。这时候，如果政府愿意，完全可以把2018年变成楼市最寒冷的年份，让房价出现显著下跌。
但反过来：在开发商拿地热情空前高涨的2017年，政府卖地收入大幅增长40%的情况下，地方债在加速发行，“土地储备专项债券”规模不断膨胀。由此可见，地方政府稳增长的压力很大，希望在楼市冬天到来之前“多筹备点粮食”的愿望非常强烈。
如果银行在按揭市场上不放松，那么2018年开发商的销售、回款将非常困难，进一步拿地的能力将受到制约。对于地方政府来说，2018年卖地收入大幅下降已成定局。
于是问题来了：到那时候，地方政府将怎样来稳增长、保就业？继续扩张地方债规模吗？事实上，中国的“国债+地方债”占GDP的百分比正在逼近国际公认的警戒线。弄不好在2018年就会越过警戒线。
在这种情况下，在2018年适当放松楼市是必然的。当然，这种放松未必是限购、限贷等“显性政策”的放松，而是“银行房贷额度”、“银行放款速度”这类“隐形政策”的放松。
反正在2018年政府只有两个选择：要么让地方债飙升，要么让楼市不那么寒冷。
