前阵子，万科的郁亮三年前发表的“白银论”被融创的孙宏斌是一通怒怼，同时，孙宏斌又提出了自己的“钻石论”。
意思是房地产的好日子才刚开始。
不过，万科并没有“气馁”，随即又抛出了“小年论”。
近日，在兴业证券组织的“万科月度经营数据电话会议”上，万科对明年房地产市场做出了判断并提出了“小年论”。
（华尔街见闻截图）
这一次，万科的预言会再失准么？
万科“小年论”
在这次会议上，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。
主要有以下几点核心论断，
1、明年调控政策放松的可能性很小
2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。
在调控政策不放松及信贷持续性收紧的情况下，从今年3月份之后，贷款首付的要求一直在提高，实际利率也在上升。
那么受制于信贷因素，整体上说，明年面积和金额应该都是下降的。
3、明年不同城市的分化将会更加明显，那么具体到不同级别城市而言，
首先，一二线城市房价难以上升，
一是因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化；二是一二线城市是政府管制的市场，政策调控会长期持续，所以增长会有限。
但是继续下调的风险也不存在，也就是说，其整体会呈现一种，箱体震荡的格局。
其次，三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定；
基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会出现降价潮。
而万科也明确表示，这些城市的情况会持续，有些城市他们可能会退出。
因此，到了明年，那些销售规模和价格快速增加、本身又没有新的就业人口、基础设施也没有明显改善的三四线城市，房价将会撞南墙。
4、租房新政会对房地产市场产生深远影响
虽然新房目前占到每年住房供应的绝大部分，但随着政策的鼓励，存量房会越来越大，出租市场会越来越大，进而会对新房市场产生分流。
尤其是销售的新房和增加的用于租赁的用房在整体供应格局会有相互替代。
因此，从万科的观点可以看出，明年的房地产市场将会维持半温不火的状态，个别城市的将会出现降价潮。
而若把眼光再放长远几年，租赁市场又会对购房者产生分流，削弱新房需求。
总而言之，在万科的眼里，无可论如何也看不出房地产的“钻石时代”。
“白银论”为何沦为笑柄
可这一次的判断，会再度沦为笑柄么？
想知道答案，我们就需知道当初的“白银论”，万科是怎么看走眼的？
时间要拉回到2014年6月23日，
那时，还是万科总裁的郁亮在《人民日报》撰文称，楼市进入白银时代，其对楼市表示谨慎乐观，他认为楼市不撞“冰山”，但是赚钱不容易。
随后，从14年到15年，其又在多个场合为“白银论”呐喊。
更重要的是，这期间，万科身体力行，放缓了扩展速度，开始强调利润和负债率。
而到2015年下半年的时候，整个楼市已进入寒冬，巨大的库存量、放缓的销售速度，让中国楼市流露出崩盘的迹象。
然而，随着2015年下半年的一纸“930去库存”新政，让奄奄一息的楼市再次欢腾起来。
不过，谁曾想，楼市去库存，一下子去成了大狂欢。
而一直秉承“扩展战略”的恒大、碧桂园，也借着政策东风强势崛起，一举挑落了万科的“王冠”。
看到这，你说，万科的“白银论”错了么？
如果站在市场角度，显然无比正确。
那么，问题在出在了哪儿？
“人算不如天算”
就犹如某大咖所言，万科招一帮清华北大的高材生，花了大把的时间，把国内外的房地产研究了个遍，才得出了“楼市白银时代”的结论。
但是千算万算，却唯独少算了个叫“国运”的东西。
而那些大肆扩展的开发商，押的就是“国运”。
然而，这一次，政府还允许他们搭便车么？
加不起的居民杠杆
当初，政府之所以实施“去库存”政策。
一是因为经济形势所迫；二是居民杠杆较低，也有加的条件。
在2016年2月份的G20峰会上，中国央行行长 —— 周小川，公开表态称：
个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，只有百分之十几，有的国家占到40%-50%。
所以，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段。
然而，今天，这个条件已经荡然无存了。
据海通证券分析师姜超的研究显示，
近两年，居民部门加杠杆速度飞快。
居民部门新增信贷（不包括公积金贷款）从15年的3.87万亿，上升到16年的6.33万亿，而17年前10月就达到了6.2万亿，比去年同期多增了1.02万亿。
而迅速增加的居民杠杆率则导致中国宏观金融风险的上升。
截止9月末，中国居民部门杠杆率已经达到55%，远超发展中国家平均水平。
因此，在去杠杆的大背景下，货币政策难以放松。
而居民加杠杆也推升了通胀预期，引发了货币收紧的担忧。
也就是说，我们已经加不起杠杆了，再想像两年前那样，让政府放水来救楼市的想法已经不切实际。
小结：
我们国人经常说“不可同日而语”，这句话用在当下的楼市可谓是再恰当不过。
当居民加杠杆的条件已不复存在，接下来，政府又能拿什么再去救那些拼命拿地加库存的开发商呢？
若只是一味的蹭大庄家（政府）的便车、赌国运，总有一天，庄家会卸磨杀驴的。
