作者：刘晓博
2016年，中国最牛的开发商是哪个？
你也许会说，是宝能，或者恒大。其实，如果从土地拍卖市场上观察，宝能和恒大都算不上彪悍。
在制造地王上最牛的，上半年是信达地产，下半年是融信地产。不过，按照坊间的传言，如果不是“有关部门”提醒，信达其实可以更彪悍的。因为它母公司的控股股东，就是国家财政部。
据公开报道，即便在2016年6月中旬以后踩了刹车，信达还是在过去一年多时间里在全国各地拿下了9到10幅土地，其中7个是地王，合计涉及资金超过350亿元。而信达2015年全年实现合同销售105.2 亿，今年上半年完成了销售合同额62亿元。
近日，信达公布了中报，通过这份中报我们得以窥见一个典型的“地王制造者”的悲辛：他们其实是在为银行打工。
上年上半年，信达地产利润为1.3亿元，比去年同期下降了44.7%；如果扣除“非经常损益”，则出现了7000多万元的亏损。不过，所谓的盈利也只是账面的，因为上半年的现金流净额是负的3.4亿多元。
此外，因土地成交较为集中，今年上半年融资产生的财务费用同比增加193.26%（见下图），从8900万元上升到了2.6亿元。由此，带来了利润的大幅下降。
信达半年报还披露说：截至2016年6月30日，公司资产总额为596.31亿元，负债总额510.47亿元，由此可以计算出负债率接近86%。
那么信达地产是如何获得资金来制造地王的呢？根据年报，主要有以下两大渠道：
第一，发债。今年上半年，公司公开发行30亿元公司债券（平均票面利率3.75%）和30亿元私募债券（票面利率5.56%）。
第二，银行贷款和授信。截至2016 年06 月30日，信达地产合并口径获得的授信总额合计478.57 亿元。其中，已使用授信额度295.93亿元，剩余未使用授信额度为182.64亿元。
拼命借钱，然后到一二线城市疯狂拿地，这是很多开发商在2016年的一致抉择。在这个抉择背后，其实隐藏着两种“忐忑不安”：
第一，随着城市化的失衡，以及广义货币M2中高速增长期的结束，未来有显著人口增量，能被有限资金“炒得动”的城市将越来越少。这些优质的土地，值得冒险。
第二，民营开发商面临寒冬，如果在一二线城市没有地，基本上是等死，或者自动消失、自动转行；国有房企面临整合，不做大就会被合并、重组。民企融信为什么拼命拿地，就是这个道理；国企华润为什么坚守万科，也符合上述逻辑。
总之，在这个时刻，无论民企和国企开发商，都只能在忐忑不安中拿地。不拿地，就没有明天。拿了地，明天会如何，到时候再说。至于未来有多少利润会被银行吞噬，现在似乎也顾不上了。
附：信达地产土地储备一览
