作者：风声
今天，中国楼市面临监管层一记重拳！
21世纪经济报道记者独家报道：
媒体援引知情人士，上海证券交易所考虑为房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理。准入门槛要求主体评级AA及以上的公司，同时还需满足以下条件之一：境内外上市公司、省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业、以房地产为主的央企、中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企。知情人士表示，准入后，将按照有关要求对企业进行分类，将划分为正常类、关注类和风险类。上述要求仍在研究讨论中，尚未最终确定；此前没有明确的限制规定。
这个消息受到凤凰网、东方财富网、和讯、新浪财经、网易财经、中财网等多家媒体转发，截至发稿监管层未对消息进行否认！
倘若消息属实，将撼动房地产业，改变房地产企业格局，进而显著抑制楼市疯涨局面！
一般来说，房地产企业融资渠道主要分为四种，包括自筹资金、银行贷款、民间借贷、上市融资等，前些年银行贷款比例较大，但这些年公司债逐渐占主导。
2016年上半年全国开发商到位资金结构分别为：银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%。
2015年下半年开始房企公司债迎来爆发。2015年全年房企发行公司债规模达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年至7月已累计发行5760亿元，超越去年全年水平，2014年至2016年7月，房企发行公司债占到房企债权融资的79%，全部公司债的35%。
从资料上我们可以看到，这几年房地产企业的银行贷款比例已经显著下降，另外一头则是自筹资金不断攀升（自筹资金一般通过发行债券筹集），其中2015年公司债已占房企债券融资的95%。根据笔者的换算，公司债目前已占房企融资的60%，也就是说房地产中有60%的资金是通过公司债借来的！
因此在这个大背景下，倘若消息属实：上交所收紧房地产企业公司债审核标准将会对中国楼市将产生巨大的影响！
一、大量房企融资压力山大
21世纪经济报道记者获悉，参照上述准入标准后，若房企被准入，则对发债房企进行分类管理。
分类指标共有5项，分别为：（1）最近一年末总资产小于200亿元；（2）最近一年末营业收入小于30亿元；（3）最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；（4）扣除预收账款后资产负债率大于65%；（5）存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。
上述分类指标，若触发一项及以内为正常类，触发两项为关注类，触发三项及以上为风险类。
从这个方案中可以看到，触发了上述三项条件将转为风险类，对于这类房企，上交所将下手严厉：
对于正常类，上交所会给予正常审核；对于关注类，需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，明确一些契约条款或增信；对于风险类，原则上不受理，需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。
21世纪经济报道记者了解到监管层的一份统计数据显示，在对截至2016年3月底，上交所164家房地产申报企业进行测算后发现，正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。
同时该媒体还报道，沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政，与证监会债券部酝酿形成的一份房地产类公司债分类监管方案有关，该方案已于9月初形成。在目前交易所申报的发债企业中，53家企业不符合基础范围的要求；而在111家符合基础范围要求的企业中，12家房企被划入风险类，而25家被列入关注类。
这就意味着很多企业无缘在上交所发行公司债，这一点杀伤力巨大。
二、地王的炒作热情将会受到抑制。从年初以来，一些房企如信达、中房、融信等频频登上地王宝座，出手阔绰，但是在这背后却债务缠身，杠杆庞大！
截至二季度末，2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%。超过百亿元负债的房企总达到59家，占比43%，超过300亿元负债的房企有32家，占比为23.3%。
巨大的债务下，房企将直接面临两大风险的考验。一是倘若房价回落，通过大量举债得来的土地、楼房等将可能收不回成本，造成企业的大面积亏损，甚至还会因无力还债导致破产。二是资金面断层，这将导致因资金压力放弃开发新项目。而且上交所收紧对公司债审核标准，将会加剧房地产企业资金压力，拿地热情相信因此而受到抑制。
三、小型房地产企业可能大面积破产。假如按照本次的公司债准入门槛管理办法：“境内外上市公司、省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业、以房地产为主的央企、中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企”。那么大批的无官方背景，实力较弱的小型房企将无法通过上交所筹集公司债。对这些企业将会造成毁灭性打击。
公司债占带息负债比例较高的前10家企业中，有7家上半年营收在10亿元以下小型房企。
许多小型企业是通过公司债筹集资金，一旦发行门槛收紧，那么大量小型企业将会被挡在发行公司债的门槛以外，给这些企业带来严重的创伤，无独有偶，这段时间确实出现了许多对中小房企不利的声音。
据法制日报、央广网等多家媒体报道，重庆市长黄奇帆9月22日在“2016市场监督管理论坛”上表示，重庆将在未来3年关闭1500家房地产公司。
假如这样那么后期房地产业可能演变成强者恒强，弱者越弱的局面。
四、房企的信用风险将会更突出。目前很多房企通过高比例的举债维持日常的运营，举债的目的一共两个，一是通过举债进行拿地，二是通过借新债偿还旧债。公司债的收紧会增加房企的融资成本，流动性将会更加紧张，开发商回款压力将加大，房企可能会因无法按时偿还债务致使信用违约事件更加突出，而随之面临评级基构下调评级，房企可能进入借钱越加困难的无底洞。
国际著名评级机构标准普尔日前发布研究报告称，目前过热的土地市场为中国内地的楼市带来了更大的风险，过高的土地价格将推高房价并可能引发更加严格的调控政策出台。标普认为，高地价或拖累内地房企的利润率，内地房地产板块在未来一年的增长将放缓。标普同时表示，下半年对于主要内地房企的评级依然偏向负面，例如：对世茂房地产、金茂控股、融创中国、万科等大型内地房地产开发商的评级展望更多将为负面。
五、楼市收紧信号越加明显。近日随着房价的持续上涨，南京、厦门、武汉、合肥、杭州等二线城市出台限购政策；中央层面，证监会限制再融资用于拿地，央行频频通过旗下媒体警告楼市泡沫，加上此次传出上交所可能收紧房地产企业公司债平台，楼市收紧信号越加明显，在舆论压力下后期更大范围的楼市调控可能再度到来。
7月28日，证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容包括，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
总结：笔者从近期的楼市观察来看，地方层面虽然不少地方政府出台了限购政策，但是力度较小，中央层面虽然从央行再到各大媒体频频发声警示泡沫，但除了证监会有实质性动作之外，一直给人以“雷声大，雨点小”的印象。
此次传出房地产企业公司债审核标准收紧算是楼市调控的实质性大招。总体来看，公司债平台有所收紧，将会是楼市的一大利空。但这个举措并不足以改变当前房地产过热局面，短期内房价仍将会继续上涨，只不过上涨的速度变慢，至于何时改变这种状态，那得要看后期调控的力度了！
