作者： 端五
调控一周年之际，楼市又传出重磅消息，这一次来自国土部。
9月19日，国土部发表了一篇《国土资源部严控城市新增建设用地规模》，文章中有两个重点比较乍眼，引起了看房团的重视。
第一重点：
今年以来，已对16个城市进行了“建设用地土地核减”，共计4541.9公顷。文章的中心思想为：继续强化规划刚性约束、严控城市新增建设用地规模不手软的强硬态势。
而巧合的是，易居研究院也在今天报道：50城土地储备仅够消化14个月，此外，部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落，应该快速转入到补土储的阶段，以此稳定房价。
看到这里你可能会比较纳闷，很多城市的土地储备明显不够用了，为何还要减少供应。
事情要回到去年国土局印发的《国土资源“十三五”规划纲要》，文件内容显示：超大城市和特大城市的土地供应，新增建设用地将逐渐减少甚至为零。部分三四线城市将增加供给，但多为卫星城市。
再加上耕地、产业用地的“红线”的束缚，因此在控制新增土地供应中，国土部比较强硬，补土储可能没有那么轻松。这意味着部分三四线城市，如果没有及时批地，这一波上涨可能还会持续一段时间，尤其在棚改货币化、一二线严控等因素下。
此外在今年，在报国务院批准用地的106个城市中，已经有11个城市利用存量土地进行开发建设。而这11个城市，以中心城市为代表，依靠旧改、棚改等手段释放存量土地，比如深圳，已基本告别新增住宅用地。
第二个重点。
直接关系着房价走势，根据国土部最新数据显示：2017年国土部批准用地中住宅用地占22.86%。22.86%的住宅用地占比是什么概念？看一组历史数据你就会明白。
数据来源：统计局、国土部等部门、机构
从中可以看出，至2012年之后，住宅用地占比已经逐年走低。其中，2015年——2016年作为房价涨幅最大的一年，住宅占比降低了4%左右，但房价上涨超过10%，为历年来最高。
土地历来和房价关系紧密，这份表格里的房价，相当于马云与你的平均身价，只是全国范围类的平均房价。但在热点城市里，土地供应与房价的关系更加醒目。以深圳为例，2016年的房价涨幅超过了50%，同时，住宅供地宗创下了历史最低，也是供需矛盾的必然结果。
去年国土部文件确定了未来土地供给的模式，而今年的住宅用地占比，只是落实了文件精神，在保障耕地、产业用地、保GDP增长的同时，国家强制性避免土地流向房地产。意味着在未来，只要政策红线还在，就会有更多的大城市，加入这一梯队，而可怕的是：这些城市一定是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市。尤其是在租房市场还没有及时到位的情况下，中短期内，供需矛盾仍然不可避免。
22.86%的住宅用地占比到底有多低？
按照国务院发展研究中心原副主任刘世锦的观点：一线城市过去几年这个比重一般低于25%，最近几年有所调整，但也低于30%。在现有制度下，住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。
也就是说：22.86%的住宅用地占比，已经低到不能再低了。
前几天，本号发过一篇“比崩盘更可怕是：九成人认为房价不会跌”，现在想说的：比全民炒房更可怕的是：不合理的土地供应。
但现在来看，至少在十三五期间，这一模式不会改变，减少住宅用地供应是大趋势，如果一直延伸这一模式，如果没有政策性调控，房价还会迎来下一波上涨，这也是中短期内的最终走向。
最后在论述下本号的观点：
第一，房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。同时，2016年告诉我们，杠杆只是房价的引线，而供需矛盾才是真正的地雷，尤其是在楼市的长效机制还没有完善、租房市场还没有正式开展的情况下，没有合理的土地供应，房价就很难被控制。
第二、文章中提到的11个依靠存量土地的城市，大概率是指北京、上海、深圳、厦门等一些用地紧张的城市，只要没有新增土地，在释放存量土地的过程中成本将更高，尤其是时间成本，很难稀释掉高房价、住房紧缺带来的土地压力。
第三、住宅用地不断减少，也意味着新房市场将更加紧缺，尤其是热点城市、中心城市，也迫使存量房时代提前到来，也就是“二手房时代”。
第四、至于现价段的楼市降温，是因为楼市调控的威力显著，因此最近一俩年会有横盘、微跌的正常现象。但在解决需求上，现阶段政策，比如“公有制住房”，“租售同权”等，至少还有5到10年的时间筹备期，在这段时间里，房价仍然是困扰住房市场的最大难题。
