作者：端五
最近几年，中国城市在发展过程中，发生了一个有趣的现象：中心区出现空心化，与非中心区人气倒挂，甚至出现“异军突起”、多中心。
尤其是一线城市，比如北京、深圳，一个是政治建筑，一个是市场产物，成为了这一现象的最有力代表。
十年前，深圳的中心还在福田、罗湖，北京只有一个中心，如今，深圳的龙华突然崛起、成为了宇宙中心，北京新加了城市副中心通州，网友戏称：四环外才是北京。
这一现象有个最强力的推手：新一代年轻人。
而各种指数表明，以80、90后为代表的年轻人，正在掀翻北上深的“桌子”，颠覆城市发展原有的固定逻辑。在未来，每一个超级城市，已没有所谓的中心区。
01
当龙华成为中心，城市发展再无不可能
前段时间流行这么一句话：中国的城市格局在用脚投票。
这句话解释今天这个话题是再合适不过了，但是你不曾想到的是，过去三十年，中国一线城市的发展，是在用“屁股”投票。
比如深圳原特区范围内，最早只有一个中心：罗湖区，后来加入了福田、南山，前海、深圳湾、后海等。但是在这一过程中用了三十年以上。除了交通、经济发展，也因为老一辈的深圳人，用脚投票后就固守关内，很多人选择通勤距离不会超过10公里，到地铁时代仍然如此。
但是到龙华的崛起（2016才正式成为区）、宝安等关外片区的崛起，才用了不到十年。
为什么，是因为年轻人的加速流入。
先看户籍人口与外来人口的对比，从深圳最新的人口统计数据中可以看出，关外也是外来人口最多区域，而龙华区、龙岗区的每年增长的户籍人口也是最多的。
说明了一点：中心区与非中心人口出现倒挂，关外已经比关内更热、人气更旺。
很多收入中高等的中年人，宁愿住关内的城中村、老破小，也不愿意挪窝到关外的地铁房。也有一部份已实现财富自由，深居关内、核心区，沿着城市原有的基本逻辑在走。
但是到现在，年轻人在龙岗、龙华居住，去福田上班成为常态，在未来甚至是住在惠州、工作在深圳。
这也指出了一个现象：传统的地域空间限制上已经有所突破，并且在近五年开始盛行。
同时也形成了一个新的趋势：中心区可能出现空心化。
尤其是人口的集中、空间的缩减、以及高房价造成的连锁反应，关外成为新一代深圳人的聚集地，成为数量最为庞大的群体。
比如深圳的人口分布上，关外数量明显占优，但是更多的就业窗口还在关内，也会形成关内晚上成为“空城”，关外成为“夜城”，甚至在以后，随着强区放权、产业的分布均衡，原中心区的空心化还会加剧。
今年第一季度的深圳各辖区人口吸引力排行榜中，整个关外是关内的五倍以上。龙华明显最高（看图）。
也可以说，龙华成为真正中心也名副其实。而深圳探索的多中心，也拥有更多的可能。
而在北京，四环内才是北京的一格局也开始被颠覆。严格意义上讲，人口吸引力上中心区和非中心已经出现了分化。
（北京四环）
北京的四环内有：东城、西城、朝阳、丰台、海淀，共计1217.6万人。除此之外，北京四环外共计743.64万人，相当于一个省会城市的人口。
虽然在人口总量，四环内仍然占绝对优势，但四环——六环仅两环的人口已经占到了总数38%，四环外也成为真正的北京，也是新北京。
而这一成果，是年轻人的共同选择。
再加上北京整治地下室、建设城市副中心，四环内廉价、违规的住房被清理，很多年轻人也被迫转移阵地，这既是人为因素，也是城市发展的必然。
四环外逐渐接手四环外内无法承担的人口、产业，但也让整个北京更加平衡。尤其是在解决大城市病的共同探索下，非中心区的崛起也成为必然。
如果是10年前，你要是在深圳龙华或者四环外买房，有人会说你脑子坏掉了，因为在传统的观念里，这些地方意味着偏远、落后、逼格低，甚至是三教九流出没之地，不安全。这一现象在各大城市都有雷同。
但是到最近一俩年，尤其是2016年楼市大热之后，北京的四环外、深圳的关外、上海的外环、郊环、广州的从化等看起来都不像广州的区，都出现了跟涨现象，尤其是第二梯队，比如传统中心区的“郊区”，涨幅都领先与全市。
如果说合肥市48.4%的房价涨幅全球第一，实际上，北上广深的非中心区涨幅已经超过全球第一。比如龙华，2015年的房价只有不到3万+，现在好一点学区房已经超过罗湖，与南山、福田持平。
02
房地产新革命在孕育爆发
年轻人要颠覆一个城市的基本格局，要具备一个最基本的条件：利益所向。
资本是逐利的，流向受利益控制，北、上、广、深是中国综合实力最强的城市，因此这里也成为淘金者的天堂。年轻人也是“下半身动物”。
根据百度的报告显示：深圳、北京、广州、上海，吸引着众多18岁—34岁的“年轻人”。
而从新增率—流出率（2016年）得知，年轻人的净增长为：深圳：22.63%、北京：7.39%、上海：6.48、广州：—10.04%。
也就是说，深圳、北京、上海，是中国最年轻话的城市。但这这份榜单里，深圳、北京拥有绝对的话语权。
这里面有一个重要的原因，是因为这三个城市有着全国最为集中的金融、科技、文化等高新产业，以及一批新兴产业。而这些产业需要大量的年轻人来协同完成。
比如北京，被统计的金融、科技、信息技术（互联网）等产业，占2016年GDP的一半以上，深圳单7大战略新兴产业（没有金融），比如互联网、文化创意等产业，GDP占比就高达40%以上。
上海的“年轻人产业”也拥有绝对优势，比且各类分布更为均衡和全面，但是因为控人等其他因素，2015年——2016年已经连续两年人口负增长，虽然仍然有年轻人的固定流入，但是和深圳已经不是一个级别，另外和北京相比，北京的软文化更加吸引人。
广州也很有优势，但是深圳的宜商氛围、创业氛围、城市文化更加吸引年轻人，对其造成了虹吸。因为最近一段时间，广州开始送房子、送户口、送钱来吸引人才。
而年轻人代表了新生力量，代表了生产力、消费力。任何一个时代，城市的发展都是围绕年轻人进行的，比如现在的共享经济、高科技，甚至是现在人才性住房。
年轻人的流入也会造成了一个必然结果：人口暴增、住房需求暴增、红利外溢。
市场中有几个现象可以很好的解释：
卫星城市房价暴涨、地铁规划加快建设、周边城市互动频繁、学位紧缺。这些都和城市新人的加入有很大的关系。
未来十年，将是非中心区的红利区，未来二十年，原中心区将走向瓶颈，原有的秩序将被打破。
对于楼市来讲：也会有两种现象发生，城市热点片区将被颠覆、非中心价值面临重估。原中心区绝对价值可能更高，但是涨幅将远远不如非中心区，非中心也将承担跟多的居住职能。
最后总结：
1、现有的城市发展体系，很多中心区已经面临饱和，也在寻求新的发展可能，而房子只是城市格局中的一种资产，但是房价的决定因素还是市场需求，所以只要非中心、中心出现人口倒挂，价值也会面临重估，尤其是投资。
2、诸如北京四环内、深圳关内等热点城市的核心片区，楼市的价值已经处在高位，相反非核心区的配套、交通都在升级，未来潜力将更大，也会因为价格决定价值，掌握绝对的话语权。
3、天下没有恒久的资产，也没有一成不变的发展规律。如今众一线原有的城市基本逻辑，正在被新一代的年轻人所颠覆，未来的城市发展，注定是多中心、甚至是原有中心区空心化。
