2017年09月22日 18:39:58 博闻财经

作者:端五

最近几年,中国城市在发展过程中,发生了一个有趣的现象:中心区出现空心化,与非中心区人气倒挂,甚至出现“异军突起”、多中心。

尤其是一线城市,比如北京、深圳,一个是政治建筑,一个是市场产物,成为了这一现象的最有力代表。

十年前,深圳的中心还在福田、罗湖,北京只有一个中心,如今,深圳的龙华突然崛起、成为了宇宙中心,北京新加了城市副中心通州,网友戏称:四环外才是北京。

这一现象有个最强力的推手:新一代年轻人。

而各种指数表明,以80、90后为代表的年轻人,正在掀翻北上深的“桌子”,颠覆城市发展原有的固定逻辑。在未来,每一个超级城市,已没有所谓的中心区。

01

当龙华成为中心,城市发展再无不可能

前段时间流行这么一句话:中国的城市格局在用脚投票。

这句话解释今天这个话题是再合适不过了,但是你不曾想到的是,过去三十年,中国一线城市的发展,是在用“屁股”投票。

比如深圳原特区范围内,最早只有一个中心:罗湖区,后来加入了福田、南山,前海、深圳湾、后海等。但是在这一过程中用了三十年以上。除了交通、经济发展,也因为老一辈的深圳人,用脚投票后就固守关内,很多人选择通勤距离不会超过10公里,到地铁时代仍然如此。

但是到龙华的崛起(2016才正式成为区)、宝安等关外片区的崛起,才用了不到十年。

为什么,是因为年轻人的加速流入。

先看户籍人口与外来人口的对比,从深圳最新的人口统计数据中可以看出,关外也是外来人口最多区域,而龙华区、龙岗区的每年增长的户籍人口也是最多的。

说明了一点:中心区与非中心人口出现倒挂,关外已经比关内更热、人气更旺。

很多收入中高等的中年人,宁愿住关内的城中村、老破小,也不愿意挪窝到关外的地铁房。也有一部份已实现财富自由,深居关内、核心区,沿着城市原有的基本逻辑在走。

但是到现在,年轻人在龙岗、龙华居住,去福田上班成为常态,在未来甚至是住在惠州、工作在深圳。

这也指出了一个现象:传统的地域空间限制上已经有所突破,并且在近五年开始盛行。

同时也形成了一个新的趋势:中心区可能出现空心化。

尤其是人口的集中、空间的缩减、以及高房价造成的连锁反应,关外成为新一代深圳人的聚集地,成为数量最为庞大的群体。

比如深圳的人口分布上,关外数量明显占优,但是更多的就业窗口还在关内,也会形成关内晚上成为“空城”,关外成为“夜城”,甚至在以后,随着强区放权、产业的分布均衡,原中心区的空心化还会加剧。

今年第一季度的深圳各辖区人口吸引力排行榜中,整个关外是关内的五倍以上。龙华明显最高(看图)。

也可以说,龙华成为真正中心也名副其实。而深圳探索的多中心,也拥有更多的可能。

而在北京,四环内才是北京的一格局也开始被颠覆。严格意义上讲,人口吸引力上中心区和非中心已经出现了分化。

(北京四环)

北京的四环内有:东城、西城、朝阳、丰台、海淀,共计1217.6万人。除此之外,北京四环外共计743.64万人,相当于一个省会城市的人口。

虽然在人口总量,四环内仍然占绝对优势,但四环——六环仅两环的人口已经占到了总数38%,四环外也成为真正的北京,也是新北京。

而这一成果,是年轻人的共同选择。

再加上北京整治地下室、建设城市副中心,四环内廉价、违规的住房被清理,很多年轻人也被迫转移阵地,这既是人为因素,也是城市发展的必然。

四环外逐渐接手四环外内无法承担的人口、产业,但也让整个北京更加平衡。尤其是在解决大城市病的共同探索下,非中心区的崛起也成为必然。

如果是10年前,你要是在深圳龙华或者四环外买房,有人会说你脑子坏掉了,因为在传统的观念里,这些地方意味着偏远、落后、逼格低,甚至是三教九流出没之地,不安全。这一现象在各大城市都有雷同。

但是到最近一俩年,尤其是2016年楼市大热之后,北京的四环外、深圳的关外、上海的外环、郊环、广州的从化等看起来都不像广州的区,都出现了跟涨现象,尤其是第二梯队,比如传统中心区的“郊区”,涨幅都领先与全市。

如果说合肥市48.4%的房价涨幅全球第一,实际上,北上广深的非中心区涨幅已经超过全球第一。比如龙华,2015年的房价只有不到3万+,现在好一点学区房已经超过罗湖,与南山、福田持平。

02

房地产新革命在孕育爆发

年轻人要颠覆一个城市的基本格局,要具备一个最基本的条件:利益所向。

资本是逐利的,流向受利益控制,北、上、广、深是中国综合实力最强的城市,因此这里也成为淘金者的天堂。年轻人也是“下半身动物”。

根据百度的报告显示:深圳、北京、广州、上海,吸引着众多18岁—34岁的“年轻人”。

而从新增率—流出率(2016年)得知,年轻人的净增长为:深圳:22.63%、北京:7.39%、上海:6.48、广州:—10.04%。

也就是说,深圳、北京、上海,是中国最年轻话的城市。但这这份榜单里,深圳、北京拥有绝对的话语权。

这里面有一个重要的原因,是因为这三个城市有着全国最为集中的金融、科技、文化等高新产业,以及一批新兴产业。而这些产业需要大量的年轻人来协同完成。

比如北京,被统计的金融、科技、信息技术(互联网)等产业,占2016年GDP的一半以上,深圳单7大战略新兴产业(没有金融),比如互联网、文化创意等产业,GDP占比就高达40%以上。

上海的“年轻人产业”也拥有绝对优势,比且各类分布更为均衡和全面,但是因为控人等其他因素,2015年——2016年已经连续两年人口负增长,虽然仍然有年轻人的固定流入,但是和深圳已经不是一个级别,另外和北京相比,北京的软文化更加吸引人。

广州也很有优势,但是深圳的宜商氛围、创业氛围、城市文化更加吸引年轻人,对其造成了虹吸。因为最近一段时间,广州开始送房子、送户口、送钱来吸引人才。

而年轻人代表了新生力量,代表了生产力、消费力。任何一个时代,城市的发展都是围绕年轻人进行的,比如现在的共享经济、高科技,甚至是现在人才性住房。

年轻人的流入也会造成了一个必然结果:人口暴增、住房需求暴增、红利外溢。

市场中有几个现象可以很好的解释:

卫星城市房价暴涨、地铁规划加快建设、周边城市互动频繁、学位紧缺。这些都和城市新人的加入有很大的关系。

未来十年,将是非中心区的红利区,未来二十年,原中心区将走向瓶颈,原有的秩序将被打破。

对于楼市来讲:也会有两种现象发生,城市热点片区将被颠覆、非中心价值面临重估。原中心区绝对价值可能更高,但是涨幅将远远不如非中心区,非中心也将承担跟多的居住职能。

最后总结:

1、现有的城市发展体系,很多中心区已经面临饱和,也在寻求新的发展可能,而房子只是城市格局中的一种资产,但是房价的决定因素还是市场需求,所以只要非中心、中心出现人口倒挂,价值也会面临重估,尤其是投资。

2、诸如北京四环内、深圳关内等热点城市的核心片区,楼市的价值已经处在高位,相反非核心区的配套、交通都在升级,未来潜力将更大,也会因为价格决定价值,掌握绝对的话语权。

3、天下没有恒久的资产,也没有一成不变的发展规律。如今众一线原有的城市基本逻辑,正在被新一代的年轻人所颠覆,未来的城市发展,注定是多中心、甚至是原有中心区空心化。

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