作者：韬略哥
黑色星期一来了！
9月25日一开盘，深沪港三家交易所的房地产股就出现了暴跌行情。
到下午收盘，在港股主板市场跌幅前60名中，内地房地产股超过一半（见下图），其中中国奥园下跌接近19%，佳兆业下跌接近16%，合生创展下跌接近14%，雅居乐、龙湖地产下跌超过11%。
在深沪A股市场，房地产板块也跌幅第一，接近2.5%。其中万科跌幅达到了6%，四只地产股跌幅超过9%。
这场暴跌跟两大因素有关：
第一，此前地产股出现了较大涨幅。其中在香港上市的内房股很多今年以来涨幅超过300%，带动了A股房地产板块的显著反弹。由于获利丰厚，所以一有风吹草动，必然引发获利了结盘的涌出。
第二，这个周末至少有七八个二线城市联手加强了限购，主要措施是限售。而上周，北京和深圳都上调了首套房贷的商业按揭利率上浮幅度，目前9折利率彻底消失，首套房基本上要在基准利率基础上上浮5%到10%。也就是说，楼市在“定向加息”。
有人则认为，美联储缩表是这次大跌的祸首，其实未必。因为美联储宣布缩表以来，今天是第三个交易日。至于标普下调中国主权和企业信用评级，对市场的确有影响，因为这会提高中国地产企业的海外融资成本。
一个大利空，再加上此前获利丰厚，所以市场里房地产股抛盘汹涌，一场股灾俨然显现。
那么问题来了：接下来会怎样？我的看法是：
1、楼市将全面进入“成交量”的冬天
最近一段时间的调控措施，都是限制房地产的交易。现在房地产交易中，不仅银行放款速度大大放慢，官方给交易备案的速度也显著放慢。加上限售、限购、限价、限贷、限商，就是要给楼市“按下暂停键”。
为什么要给楼市“按下暂停键”？因为重要会议即将召开，而楼市去库存已经基本完成，现在需要进入补库存阶段，全国商品房平均消化周期只有5个多月，商品住宅消化周期只有3个多月。在这种情况下，为了防止楼市出现恐慌性购房，必须让楼市“暂停”。
接下来楼市成交量将锐减，开发商的业绩至少在未来半年会受到严重影响。这当然会间接影响股价。
当成交量的冬天到来时，部分城市出现房价松动、微跌都是可能的。但大跌比较难，因为那样会引发金融风险，所以不被允许。
2、“暂停”很难持续很久
由于经济数据在8月出现了显著下滑，所以未来“冻结房地产市场”、“让楼市暂停”这种非常严厉的管控，很难持续很久。至少在2018年1月到来的时候，银行信贷会有所放松。3月份之后，随着新一届政府组建完成，楼市可能会有新的调控思路。
3、房地产股仍可能反复活跃
这轮房地产股的行情，背后的真正原因是：土地储备的重新估值。
很多大房企都有巨量的土地储备，过去一年全国地价上涨很多，很多城市接近翻倍。比如某大房企，其土地储备的初值大概在4600亿元左右，目前评估价值逼近1万亿，接近翻倍。仅仅土地储备的升值部分，就达到了4000多亿，而公司的总市值大涨之后，也只有3000多亿。
由于宏观政策不支持，所以房地产股接着大涨难度比较大，但这个板块会反复活跃，成为打不死的“小强”。一部分被楼市挤出来的资金，会流入股市，甚至会转而购买房地产股。但股市风险显然比楼市更大，普通股民想赚钱难度颇大。
