2017年09月25日 18:29:03 博闻财经

作者:韬略哥

黑色星期一来了!

9月25日一开盘,深沪港三家交易所的房地产股就出现了暴跌行情。

到下午收盘,在港股主板市场跌幅前60名中,内地房地产股超过一半(见下图),其中中国奥园下跌接近19%,佳兆业下跌接近16%,合生创展下跌接近14%,雅居乐、龙湖地产下跌超过11%。

在深沪A股市场,房地产板块也跌幅第一,接近2.5%。其中万科跌幅达到了6%,四只地产股跌幅超过9%。

这场暴跌跟两大因素有关:

第一,此前地产股出现了较大涨幅。其中在香港上市的内房股很多今年以来涨幅超过300%,带动了A股房地产板块的显著反弹。由于获利丰厚,所以一有风吹草动,必然引发获利了结盘的涌出。

第二,这个周末至少有七八个二线城市联手加强了限购,主要措施是限售。而上周,北京和深圳都上调了首套房贷的商业按揭利率上浮幅度,目前9折利率彻底消失,首套房基本上要在基准利率基础上上浮5%到10%。也就是说,楼市在“定向加息”。

有人则认为,美联储缩表是这次大跌的祸首,其实未必。因为美联储宣布缩表以来,今天是第三个交易日。至于标普下调中国主权和企业信用评级,对市场的确有影响,因为这会提高中国地产企业的海外融资成本。

一个大利空,再加上此前获利丰厚,所以市场里房地产股抛盘汹涌,一场股灾俨然显现。

那么问题来了:接下来会怎样?我的看法是:

1、楼市将全面进入“成交量”的冬天

最近一段时间的调控措施,都是限制房地产的交易。现在房地产交易中,不仅银行放款速度大大放慢,官方给交易备案的速度也显著放慢。加上限售、限购、限价、限贷、限商,就是要给楼市“按下暂停键”。

为什么要给楼市“按下暂停键”?因为重要会议即将召开,而楼市去库存已经基本完成,现在需要进入补库存阶段,全国商品房平均消化周期只有5个多月,商品住宅消化周期只有3个多月。在这种情况下,为了防止楼市出现恐慌性购房,必须让楼市“暂停”。

接下来楼市成交量将锐减,开发商的业绩至少在未来半年会受到严重影响。这当然会间接影响股价。

当成交量的冬天到来时,部分城市出现房价松动、微跌都是可能的。但大跌比较难,因为那样会引发金融风险,所以不被允许。

2、“暂停”很难持续很久

由于经济数据在8月出现了显著下滑,所以未来“冻结房地产市场”、“让楼市暂停”这种非常严厉的管控,很难持续很久。至少在2018年1月到来的时候,银行信贷会有所放松。3月份之后,随着新一届政府组建完成,楼市可能会有新的调控思路。

3、房地产股仍可能反复活跃

这轮房地产股的行情,背后的真正原因是:土地储备的重新估值。

很多大房企都有巨量的土地储备,过去一年全国地价上涨很多,很多城市接近翻倍。比如某大房企,其土地储备的初值大概在4600亿元左右,目前评估价值逼近1万亿,接近翻倍。仅仅土地储备的升值部分,就达到了4000多亿,而公司的总市值大涨之后,也只有3000多亿。

由于宏观政策不支持,所以房地产股接着大涨难度比较大,但这个板块会反复活跃,成为打不死的“小强”。一部分被楼市挤出来的资金,会流入股市,甚至会转而购买房地产股。但股市风险显然比楼市更大,普通股民想赚钱难度颇大。

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