2017年09月30日 10:50:53 博闻财经

9月29日,北京市人民政府召开新闻发布会,北京城市新总规今天正式发布了,主要内容如下:

①常住人口到2020年控制在2300万人以内。

②空间结构:一核一主一副、两轴多点一区。

③2035年大气环境质量得到根本改善,2050年达到国际先进水平。

④未来五年新供应各类住房150万套以上。其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%。产权类住房中,商品住房约占70%,商品住房中,共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。

⑤全力支持央属高校、医院向雄安新区疏解。支持市属学校、医院到雄安新区合作办学、办医联体。在雄安新区合作建设中关村科技园区

列举的这些方案,基本上已经明确定义了对北京的战略定位。除此之外,其实也透露出了关于北京房价的一个重要信息!

我们不妨先来看一张图:

按照官方数据,如果未来五年新供应各类住房150万套,以此为计算依据,那么可以推算出,未来五年90㎡以上的户型的增量则为22.05万套,占比约15%。(“中小套型”普通商品房,即指90㎡以下的户型)

我们再来看一组数据,从截止9月份的2017年北京土地供应数据看,如果按照商品房要求70%以上是90平米以内的中小户型来计算,那么2014、2015、2016三年的90㎡以上的户型的占比分别为:6.5%、10.3%、5.3%。

可以说,从2017年以后,大户型的房子在北京就成为了一种奢求,而这类型的房子在北京与之相对应的房型就是高端住宅区。

而无论是从稀缺性还是政策引导来看,高端住宅区都有比较大的可活动空间,一方面政策方面就一直都有“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的口号,另一方面从“物以稀为贵”的角度来看,将来这类房子在北京只会变得越来越稀缺!

北京人口分布情况只会让高端住宅区越来越有市场

具相关数据统计:

五环外的人口超1000万,接近北京总人口的一半。

二环内 148.1万人,占全市6.9%,常住外来人口40万人,占外来人口4.9%

二环至三环 257.3万人,占全市11.9%,常住外来人口77.2万,占外来人口9.4%

三环至四环 287.5万人,占全市13.4%,常住外来人口105.5万人,占外来人口12.9%

四环至五环 360.7万人,占全市16.8%,常住外来人口173.5万人,占外来人口21.2%

五环至六环580.2万人,占全市26.9%,常住外来人口358.6万人,占外来人口43.8%

六环外517.7万人,占全市24.1%,常住外来人口63.9万人,占外来人口7.8%

在北京还有一个非常有趣的现象,就是,北京五环以外的人口,占了全市人口的一半以上。而通常情况一个地方的人口分布情况,决定了一个地方楼市的成交情况:人口分布越密集的地方,往往成交量越大。

而从地区分布也可以看出,目前北京绝大多数的高端区都是分布在五环附近,而五环六环的人口又占了北京人口的一半以上。所以,从人口分布情况来看也从侧面印证了高端住宅区的市场价值!

总结:

一线城市的发展方向,往往对其他城市而言都能够起到一个风向标的作用。“高端有市场,中端有支持,低端有保障”在以后的北京体现只会越来越明显:以后低收入的阶层可以住进保障房,中等收入阶层能够住进共有产权房跟租赁房,而对于净值高收入人群,会更倾向于回归市场,让市场去定价。

而影响一个地方房价的根本还是“供需关系”,简单的说,一个地方的房子要想涨的好,从宏观一点的角度来看,有人接盘的房子会涨的好,而且接盘的人越多涨的越好。从细一点的角度来看,对供方而言,物以稀为贵,在需求不变得情况下,房子自然是越少越好。从需求方的角度来看,如果去接盘则必须具备两个条件:第一个具备购买力,第二个是有买房的想法。

很显然,在未来几年,高端住宅区只是会沦为一种有钱人的游戏,对于我们这种工薪阶级的人来说,根本就没有一个游戏的参与权,所以在大城市我们还是安心的去住共有产权房吧。值得庆幸的一点是,从市场占有率来看,“我们”起码到现在都还是市场的主力军!

“他强任他强,清风拂山岗;他横由他横,明月照大江”,就这么安慰自己吧。

不过,我们也要坚信:

“政府一直在用实际行动告诉我们:房将是用来住的,不是用来炒的;未来我们都将有房可住,老有所依!”

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