2017年12月05日 20:30:06 博闻财经

作者:张银根;转自:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)

11月份,北京宅地成交的楼面价为25161元/平方米,环比10月份下降9.2%。溢价率则仅有8.24%,较10月份大幅减少23.06%,创下了今年各月溢价率的最低值。

还值得注意的是,1-11月,北京宅地供应,已经比2016年增长了546%。当然,有个原因是去年北京供给太少。

看到这则新闻,杠杆游戏不自觉想到一个事:很多人批评北京供地不够,从北京人才吸引力和住宅供给角度而言,这个矛盾确实是存在的。

但由于北京太过于耀眼,我们往往忽略了,中国体量较大的城市中,基本都存在供地不够的情况。正是这个原因,当然也包括其他很多因素,加剧了这一轮一些城市的房价暴涨。

今天,杠杆游戏就来回顾一下,2014-2016年,我国10大城市的宅地供应情况。从中各位杆友会发现,哇,原来好几个城市的宅地成交面积还不如北京。

深圳低是一定的,除此,还有哪些呢?

1

过去3年,重庆宅地成交面积排第一无悬念,后五位分别是杭州、北京、成都、广州、深圳

如果不做这个统计,杠杆游戏也不曾想到,原来北京过去几年的宅地成交面积,在10大城市中并不是倒数一二。

实际上和第六位的杭州差距不大,应该说,北京2014-2016年总的宅地成交面积,算10大城市的中游。排在北京后面的还有成都、广州、深圳。是的,深圳市域面积10大城市最小,供地紧张所以成交不多,不难理解。

比较意外的是成都和广州。

我们先来看过去3年,10大城市宅地供应方面的情况。

图1.2014-2016年,10大城市住宅用地供应情况数据来源|中指院,制图|杠杆游戏·张银银

从上图1各位杆友可以看到,重庆以3336万平米的总供应量,高居10大城市2014-2016年宅地供应第一。注意,这还仅仅是重庆主城9个行政区的数据。

接下来的武汉明显下了一个台阶,少了1000多万平米,以2123万平米高居第二。

分列3-5名的天津、上海、南京,又下了一个台阶,不过差距也不算很大,都在1700万平米以上。

第六、第七的杭州、成都也咬得很紧,分别供应了1214、1182万平米宅地。

接下来是北京、广州,过去3年分别供应了995、936万平米宅地。

最后一名深圳,数据低到惊人,仅供应了42万平米。

注意,这是宅地供应的数据,不代表最后都成交了。换句话说,只有成交了的土地才会盖房子,才能成为真实的住房供给。捂地、捂盘那是另外一个情况了。

通过下图2,杠杆游戏再来带大家看2014-2016年,10大城市的宅地成交情况。重庆供应大,成交自然也大,以2760万平米居第一名。

图2.2014-2016年,10大城市住宅用地成交情况数据来源|中指院,制图|杠杆游戏·张银银

接下来2-4名的武汉、上海、天津,咬得很紧,都比重庆少了1000万平米,都在1700万平米以上。

结合供地数据图1,可以发现,武汉供应明显比上海、天津多,成交却差不多,说流拍率较高。而天津又比上海流拍率略高。

第五名的南京成交面积又少了一点,为1532万平米。

第六、第七名的杭州、北京也相差不大,分别为1022、963万平米。

深圳成交37万平米,继续最少。成都、广州则分别以851、746万平米分列倒数第三、第二。

2

2017年前11月,成都、杭州、广州、深圳宅地成交排名靠后,杭州、成都溢价率超过50%

前11月,北京、重庆、上海、武汉、广州、杭州6个城市的宅地供应量都已经比去年同期高了。还有南京、成都、天津、深圳不如去年同期,需要努力。

其中重庆、武汉、天津分别以1168、751、701万平米,位居供应前三。不过增幅最大的是北京,增幅高达546%。接着是重庆118%,上海67%、武汉35%。上文所述,过去3年宅地供应倒数第二的广州也有12%的增长。杭州也略微增长了3%。

图3.2017前11月,10大城市住宅用地供应情况图表来源|中指院

虽然供应还有6%、11%的负增长,但前11月,南京、成都的宅地成交面积好歹超过去年同期了。另外,北京、重庆、上海、杭州成交面积也分别增长了705%、97%、76%、5%。

图4.2017年前11月,10大城市住宅用地成交情况图表来源|中指院

有趣的是天津,成交还是负增长,但依旧以636万平米,高居10大城市宅地成交面积第二。第一自然是重庆1053万平米,第三为北京503万平米。

接着上海、南京、武汉也都接近500万平米。后四位的成都、杭州就要低一些了,广州、深圳则更低。

图5.2017年1-11月,10大城市住宅用地溢价情况图表来源|中指院

特别值得注意的是,从上图5可见,前11月,在溢价率方面,杭州、成都是10大城市中,仅有的两个超过50%的城市。

3

10大城市供多少地才够?

前段时间,深圳宣布“十三五”的供地计划,准备建造65万套住宅。

之前,杠杆游戏计算过,“十三五”剩下的三年,深圳怎么也还得盖四五十万套房子,一年就是10多万套。如此宏大的计划能否完成?

过往历史纪录显示,深圳土地供应计划多次未能完成。假如“十三五”期间,深圳如期完成的住房供应目标,该市住宅供应不足的问题,又是否得到缓解?

首先,杠杆游戏对比一下深圳的兄弟城市广州的计划。

广州市计划在2017年至2021年期间,供应住宅用地3200公顷,其中租赁用地计划供应825公顷,占比为25.8%。

8月15日,广州市国土资源和规划委员印发《2017-2021年住宅用地供应计划》,公布上述供地计划。计划显示:在这五年期间,广州计划安排住房建设共计75万套,其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

广州供应比深圳总量高10万套。商品住宅高一倍,多30万套。

不过,上图2可见,过去3年,广州实际成交宅地746万平米,也就是746公顷。当然还有部分保障房。即便如此,如果按照这个进度,广州这个5年计划,要完成压力也不小。

北京计划,2017年至2021年期间,计划供应宅地6000公顷,总量是150万套。其中租赁住房用地供应1300公顷,占比21.7%。过去3年,北京完成宅地成交963公顷。

上海则宣布,计划在“十三五”期间供应宅地5500公顷,总量是170万套。其中租赁住房用地为1700公顷,占比30.9%。过去3年,上海完成宅地成交1734公顷。

重庆计划,2017-2021年,重庆主城区计划供应住宅用地9.5万亩。杠杆游戏折算一下,即6336公顷左右。这意味着可以盖多少房子,可以参考北京、上海。注意,这还仅仅是重庆主城9区。过去3年,重庆主城完成宅地成交2760公顷。

成都规划,2017-2021年成都市拟供应住宅用地4583公顷。过去3年,成都完成宅地成交851公顷。

杠杆游戏这里就不一一列举了。上述城市,过去3年,显然都还有一些其他保障房用地未涵盖进去。

反正10大城市的需求、人口吸引力,大家都是不低的,除了京沪限制人。也就是说,10大城市任意一个都需要很大供给,杠杆游戏以前说,年宅地供给面积没个大几百万甚至近千万平米,这10大城市任意一个都是不够的(除非疯狂提高容积率)

以过去3年,供地完成总量不太理想的广深蓉为例。

2016年深圳市主要经济指标数据通气会传出的数据是,2016年该市年末常住人口1190.84万人,增长62.97万人。2016年广州市常住人口首次突破1400万人,达1404.35万人,比2015年末增加54.24万人。

成都2016年因为涉及到行政区划调整,杠杆游戏按下不表。2015年增加了23万人

重庆2016年末常住人口3048.43万,增长31.88万人。重庆主城9区实际并未增长这么多人。但过去3年,重庆主城区每年宅地成交,都在八九百万平米以上,甚至偶尔过千万平米。

上述城市,应该说,除了深圳因为确实市域面积偏小,供地难,其他城市应该都还是有些办法的。不过首先,先把供地计划完成了再说。

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