核心观点：
317调控以来，限购限贷加码等一系列调控政策带来需求端的降温和市场预期的分化，北京二手房价总体企稳，部分地区出现价格下跌。哪些房子价格出现松动？我们通过业主调价行为分析，大概有以下几个结论：
郊区由于交通和就业等优势资源的缺乏，在抑制性调控政策下降价频率更高。
地铁房的优势得以凸显，和非地铁房相比，地铁房调价中降价幅度更小。
西城区业主降价较为突出，原因在于学区房调控政策对于学区房密集的西城造成重大影响。
住房消费升级时代背景下，高品质物业的优势日益凸显，使得房龄老、小区品质较差的房子在市场上劣势明显，需要更大程度的降价才能将其售出。
有抵押的房子业主降价意愿更明显，原因在于目前换房为主的背景下，有抵押的这部分业主周期长，业主对价格作出一定让步。
调价中降价占比持续增多
自3月中旬以来，北京市出台了一系列楼市调控政策，自此，北京楼市已经经历了两个月有余的政策发力期，且也起了明显地变化，链家成交量出现了超过80%以上的下滑，价格出现下跌，市场回调显著。从业主调价行为观察，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。
主要是哪些房子在降价？其降价的内在市场逻辑是什么呢？
为了回答以上问题，选取挂牌和调价时间均在3.17-5.24的调价记录进行分析，共有30162条调价记录，其中22989条降价记录，7173条涨价记录。考虑到重复调价的房源占比高，实际上只有8000套房源有调价行为，其中6000套以上为多次调价房源（最多达15次，最少2次），因此本文重点分析有2次及以上的调价行为的这部分房源特点，并以多次调价前后总调价幅度的正负确定其为涨价房源还是降价房源。
分城区：外围城区的降价房源占比高，学区房降幅明显
分城区来看，近两月来，各城区调价房源中，降价房源占比均在70%以上。其中，门头沟区所有调价的房源中降价房源占比最高，达到了80%以上，昌平、顺义等两个外围城区降价房源占比紧随其后。这和历史上在抑制性调控政策下外围区域的“领跌性”开始凸显较为符合。
值得注意的是，西城的表现较为突出，前期价格上涨过快的学区房在调控中开始出现更大幅度的降温。西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%，西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区加之属于中心城区，故是北京房价的高地。在限购限贷政策加码尤其是学区房调控政策后，学区房预期发生了相应松动，导致前期价格上涨过快的东西城区域调价中降价幅度相对更大。
非地铁房降价幅度更大
调控后两月内，与地铁房相比，非地铁房平均降价幅度更大。可见便捷的交通优势使得周边物业在抑制性政策中呈现更强的抗跌性。
房龄越老，降价房源占比越大；品质越低端，降价越普遍
从房龄来看，数据呈现出房龄越大，降价房源占比越大的结果，改善性的换房需求是2016年以来的主流需求，品质溢价开始凸显，调控下楼龄老的物业更多地需要降价才能实现成交。
为了验证这一观点，用更能代表房源品质的物业费进行分析。调控后两个月内，低端物业降价更为普遍，物业费在0-3区间内的房源中降价房源占比达到了77%，明显高于其他物业费档次房源中降价房源占比。和楼龄的表现类似，品质较低的房源更多地需要降价才能成交。
房屋抵押情况：有抵押房源中降价房源占比大
数据显示，有抵押的房源中降价房源占比更高。很大部分的原因在于这部分频繁调价的房源业主可以理解为出售意愿较为强烈，考虑到换房的存在，有抵押的这部分房源可能需要买方首付解抵押，因此降价意愿相对更大。
