2017年7月4日晚间，上海市规划与国土资源局公布了位于张江和嘉定的两幅土地的出让公告，与之前历次出让不同的是，本次出让的土地在“土地用途”一栏规定的土地性质为“租赁住房”，这是继2016年主要一线和二线城市改变土地竞拍方式为“限地价、限房价、竞自持面积”后的土地拍卖方式的又一次改变，对于整个市场及市场中的参与者具有重要意义。
首先，对于市场来讲，“只租不售”地块的出现有助于缓解一线城市租赁房源供给不足的现状，对于建立“购租并举”的住房体系有积极意义。北京、上海、深圳的租赁人口占比分别为34%、40%和34%，远低于纽约、东京和伦敦等国际一线城市56.9%、39.5%和49.8%的租赁人口占比。虽然北京、上海均出台了人口控制政策，但从纽约和东京发展的历史轨迹来看，人口集中于大都市的趋势不会改变。东京在人口超过1000万时也因为“大城市病”出台了一些人口疏解政策，但是今天，东京都市圈的人口已经接近4000万。这意味着未来中国三大都市圈的核心城市北京、上海、深圳的人口将会进一步聚集，更多的人口意味着更多的住房需求。在房价收入比严重偏离合理水平的三大城市，将会有越来越多的人通过租赁解决居住问题。仅以北京为例，目前北京租赁人口737万，以户均3人计算，需要租赁房屋210万套，而目前的租赁房屋仅为150万套，尚存在60万套的租赁住房缺口。毋庸置疑“只租不售”地块的出现增加了租赁住房短缺城市的可租赁住房数量，原则上与我国构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系是相契合的。“居者有其屋”的住房目标中，“有”不能理解为全体人民对于房屋所有权的拥有，而应该是保证所有人都拥有房屋使用权。对于经济实力强、收入高的人可以拥有房屋的所有权，对于收入低和收入不稳定的人通过租赁房屋保证满足其基本的住房需求和卫生需求。
其次，从行业的角度看，“只租不售”地块将使开发商拿地逻辑发生新的变化，也为住宅REITs的出现提供了可能。自从2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式施行以来，我国的土地拍卖一直遵循“价高者得”的原则。2016年为了抑制过快上涨的房价，我国的招拍挂规则有所改变，北京、上海、深圳、杭州等多个城市采取了“限地价，限房价、竞自拍”的出让方式，此次“只租不售”地块的出让进一步将开发商自持物业比例增加到100%。在完全自持的情况下，开发商拿地的逻辑将从预计未来新房的价格与拿地成本之间的权衡，转变为未来的租金回报率与当前拿地成本之前的权衡。相较近几年快速上涨的房价，租金的波动幅度显然更小。链家数据表明，北京过去五年租金涨幅为26.55%，而房价涨幅为89.18%。对于经常出现“面粉贵过面包”现象的土地市场，未来租金上涨趋势不强烈的情况下，开发商在竞拍全部自持地块的时候会变得更加谨慎和理性。
此外，困扰于我国租金房价比较低的大市场环境，北上深一线城市的租金房价比尚不足2%，租赁市场的投资和金融产品的接入都受到较大阻碍，住宅REITs一直难以发展。本次上海只租不售地块的起拍价均不超过6000元/平米，以起拍价计算，加上建安成本和装修成本，公寓达到运营状态前每平米成本11000元，以嘉定区域每平米每月50元租金水平和张江区域每平米每月80元租金水平计算，嘉定地块的年租金回报率可达5%以上，张江地块的租金回报率可达8%以上！这已经接近美国、澳大利亚和日本等房地产REITs发展较好的国家的租金回报率，为住宅REITs等金融产品的开展提供了可能性。
再次，从租客的角度看，“只租不售”地块的出现不仅解决了租房难的问题，对于租住房屋品质的提升也具有积极意义。目前，市场上有63.57%的租户认为房源匹配度不高是造成找房过程不畅的重要因素，表明市场上房源供给普遍无法匹配租户需求。随着购房年龄、婚育年龄推迟、90后消费观念革新，租户对房屋品质需求不断提升。据链家研究院调查显示，在租房者最看重的因素中，近一半租户最看重房屋内部的装修、家具质量与交通配套条件，希望装修风格多样、社区活动丰富、服务体验度较高。“只租不售”地块的出现有助于开发商从拿地开始就对租赁住宅进行规划设计，从根本上提升租赁住宅的舒适性和适用性。考虑到租赁人群与自住人群在生活习惯和生活需求上有所不同，在租赁市场发达的美国和日本，租赁住宅与家庭自住住宅在规划设计上有明显区别。一般情况下，一栋物业在建设之前土地主或物业所有人就已经对物业的属性做好规划，租赁住宅一般具有面积较小、交通便利、内部功能设施完善的特点。
最后，从开发商的角度看，“只租不售”地块的出现将倒逼开发商战略布局的改变和转型。房地产开发的“黄金十年”已经过去，未来房地产开发商竞争的主赛道将会发生变化。从日本的经验来看，以新房开发为主要业务方向的开发商只存在于房地产市场发展的早期阶段，经历了房地产泡沫洗礼已经相对成熟的日本房地产开发商，业务类型更加多元。大型的房地产开发商如三井、三菱、住友业务范围覆盖房屋建造、买卖、租赁管理和更新改造、装修等全流程。过去我国的开发商专注于新房开发业务，随着存量房时代的逐步到来， 整个地产行业不再是开发商一家独大，整个行业围绕住宅形成了开发商、房地产REITs、二手房中介、信息平台以及交易后服务商组成的生态圈，且在这个过程中开发商的重要性和市场认可度在逐渐降低。据统计，2016年9月，美国23家住宅REITs总市值约1307亿美元，远远超过住宅开发商总市值407亿美元。存量时代，房地产开发商需要进行价值模型重构，需要尽快完成从PA(运营管理)向AM(资产管理)，进一步向FM(基金管理)能力提升的转变。
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