引言
广州推出“租购同权”的新政策，有人说这是中国住房租赁史上里程碑意义的一条举措。尤其是《广州市加快住房租赁市场工作方案》，明确提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。政策实施是否能真正解决流动人口、大学生的居住、生养、立足的问题？关于“购租同权”政策，你真的读懂了么？
这篇清单，还原政策的潜在影响。
1．租购同权是大势所趋，是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。从这个角度看，作为一个开始，广州的示范意义可能更大，它意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。
2．长期来看，租购同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。
3．至于租购同权对广州房价的短期影响，不应夸大它的效应。首先，广州试点的准入门槛还是很高的，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件，一方面，具有本市户籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才绿卡的数量又非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。此外，这些政策并非新政策，只是在现有条件和现有背景下的重申或强化，因此，实质性的增量影响不大。
4．所谓租购同权，从根本上讲，要重点落实的对象应该是“新市民”即主要是流动人口和大学生，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。目前看，只有新市民才是，也应该是租房政策关注的对象。
5．新市民的租房需求以床位和单间为主，且需求本身具有很强的流动性、租赁关系不稳定，所谓租购同权，对于这些人而言，它的核心要义是能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金、孕妇可以生孩子。只有这样，他们才有可能略微体面地在城市立足，从而有所发展，最终留在城市，才会逐步产生对学区的需求。因此，租购同权是正确的方向，在落实环节，还可以更“接地气”，重点考虑新市民眼下最迫切的需求。
6．学区房房价过高的问题，核心的症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。寄望于租购同权解决房价问题是不现实的。
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