武汉推出“温柔限贷” 二套房首付提至四成
昨晚，人行武汉分行和湖北银监局联合下发特急通知，公布了对于武汉购房者的限贷措施。这意味着继2014年9月23日武汉全面取消楼市限购后，新一轮楼市调控又正式启动。
眼看踏入了“金九银十”，武汉楼市却仍然一房难求。连日来，记者走访了中心城区的新房和二手房市场，发现房源紧缺现象愈演愈烈。
新政解读
二套房首付提至四成新城区不在调控范围
在网上流传了一天后，昨晚7时许，限贷的红头文件终于露面。限贷措施将于9月1日执行，与今年武汉楼市的“金九银十”一同开启。
此次限贷政策，主要是将二套房的最低首付比例从原来的三成提高到了四成，对于拥有两套及以上住房并已结清贷款或结清了一套住房贷款的家庭，再次购房首付比例最低也为四成，对拥有两套及以上住房且有两套住房贷款未结清的家庭，继续暂停办理房贷。该政策的实施范围为武汉10大中心城区，6个新城区未在调控范围内。此外，在9月1日以前已经签订认购书并交付定金、或已交付首付款、未正式网签合同的，如能提供电子进账单原件，则不受新政影响。
笔者认为相比之前的贷款政策，对于购房者来说，是将首付比例提高了10%。目前武汉中心城区的楼市行情，一套100平方米的住房总价一般在200万元左右。也就是说，在市中心购买二套房，将要多掏约20万元首付款。
笔者分析
市场现房荒和人慌限贷显得“太温柔”
受此轮政策调整影响，武汉住宅成交量短期内会有一定程度的波动，但整体市场的上扬态势不会受到根本影响。总体而言，成交量的放缓及住宅价格上升的趋稳将会是本次调控带来的主要变化。
当前，武汉整体市场库存减少，去化周期降至历史最低的不足6个月，主城区甚至小于3个月，整个市场出现房荒和人慌，一房难求现象突出。
虽然限贷措施出台，但在预售价格监管没有放开情况下，土地价格飙升的刺激依旧强烈，开发商惜售行为不会得到根除，价格上涨压力依旧很大。
为何要限贷？
武汉楼市量价齐飞，今年来诞生13宗地王
今年以来，武汉楼市持续升温，量价齐升。业内人士表示，从武汉楼市本身的价格涨幅、销量和土地市场来看，此次信贷调控新政的出台基本符合预期。
中指院研究数据显示，截至今年7月份，武汉房价已连续上涨18个月，在售楼盘均价也首次突破万元大关。国家统计局数据也显示，2016年7月，武汉房价与去年7月份相比上涨15.8%。
价涨，量也升。据统计，截至8月29日，今年武汉新建商品住宅成交19.9693万套，距2015年全年22.4万套的成交量已非常接近。楼市“金九银十”刚刚开始，几乎可以肯定的是，今年武汉新房成交量将第6次刷新纪录。
再看库存。武汉多家研究机构的数据表明，在需求持续高涨的背景下，武汉新房库存已严重不足。截至8月中旬，全市平均的去库存周期不到6个月，武昌和汉口中心区域则已不足3个月。
而今年6月份以来，武汉土地市场更是地王频出，多宗地王楼面地价已逼近或超过所在区域新房均价，“面粉贵过面包”的楼市时代来临。
据统计，今年以来，武汉共诞生13宗单价和总价地王。其中，7月份以来两个月的时间里，就产生了10宗地王，汉阳滨江地块楼面地价超过2万元每平方米，地王盛宴从中心城区蔓延至远程区，光谷、汉阳、青山、汉口、东西湖、黄陂、江夏等区域地价屡被刷新，地价超过在售项目价格的现象屡见不鲜。
说到这里笔者认为，武汉本轮楼市调控主要基于房价短期内的快速上涨。此外，来自银行的数据也显示，前期房贷投放过猛，监管相对缺位、催生出首付贷等金融产品，也使得风险开始在房贷市场累积。通过信贷手段调控楼市，可以通过降杠杆的手段，一定程度降低金融风险。
笔者专注国际金融形势和国内财经动态以及现货投资市场，对现货原油及天然气、白银、铜等贵金属有深入的研究。现货投资，博大精深，我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。欢迎咨询（微信：2767640540）
文/雅鑫品金撰写
