持续加税6年,我想说香港的房地产调控也失败了

持续加税6年,我想说香港的房地产调控也失败了
2017年04月12日 22:01 海外情报社

全世界国际大都市对高房价的管理,似乎很少有成功的。

今天起,香港又一次收紧了住宅印花税政策,打击躲避印花税征收的“一契多伙”

这是香港从2010年起第五次调整交易税政策

一、香港现在也是抢房抢疯了

同样是需求管理,香港的做法和内地显著不同。2010年起的过去6年里,内地楼市调控的主基调是:三限,限价限购限贷,一直到现在都是,体现出强烈的行政管制色彩。而香港楼市调控的主基调是:加税,而且是交易环节不断的加税。以税收来抑制需求,是香港过去6年最重要的调控手段

内地的调控成功了吗?我相信不会有太多人认同吧。越限,房价越涨。越限,抢房潮越疯狂

那么,香港的调控成功了吗?

我认为也是失败的。香港房地产这6年来也是一样:越限,房价越涨。越限,抢房潮越疯狂

香港地产中介美联物业深莞惠区域董事总经理江少杰告诉我最近香港房地产的真实状况:

● 香港人抢房子疯狂了,比北上深都疯狂。我身边的朋友都在想着抢房子,没有钱找爸妈凑也要上车。

● 深水埗的公屋李郑屋村,40多年历史了,现在尺价1.4-1.5万,折合人民币13万/平米,是那种很破很差的公屋。(香港是按套内面积计价的,如果折算成建筑面积,再打个7.5-8折,这样可以和深圳来比价)。

● 新房很多都卖到了20万/平米,像天水围这样的地方,稍微好点的房子也都逼近10万/平米了。

● 香港利息低,2%左右,跟着美国走,银行一般要求首付3成。但现在开发商还提供“二按”(垫首付),帮你垫10-20%,这样有的首期款只要10%。很多根本没有支付能力的人,都进入了市场。

● 现在来自内地的买家比例不到10%,香港的房子主要还是港人在买。

二、六年四次加税,内地人买房税率高到5成

来看香港的楼市印花税政策变迁,六年五次收紧,一次比一次税高。

第一次,2010年11月20日,额外印花税

购入住宅物业后半年内转售须付房价15%额外印花税,半年至1年内转售则为10%,1至2年内转售,为5%。

第二次,2012年10月27日,加强版额外印花税

购入住宅物业后半年内转售须付房价20%额外印花税,半年至1年内转售须付15%印花税,1年至3年内转售则为10%。非香港永久性居民或公司名义买家购买住宅物业,除缴付一般印花税,须额外再付付房价15%买家印花税(税率最高达35%)。

和第一次比,变化在于:税阶升高到最高20%,适用期延长到3年,对外地人大幅抬高成本。

第三次,2013年2月23日,双倍印花税

200万元以下印花税由100元增加至房价的1.5%,其余物业税率加倍,最高的税率由交易额的4.25%调整为交易额的8.5%。除指定豁免外(手上没有住宅物业的本地买家可获豁免),新税率适用于所有个人或公司购买住宅或非住宅物业的交易。

第四次,2016年11月5日,二套印花税

针对购买第二套住宅物业,印花税统一增加至15%,但本地首次置业买家可豁免(相当于是继续双倍印花税)。

第五次,就是这一次,属于技术补漏

税率变化对买房成本的增加如上图,如果要买套2000万的房子,交税高达300万。对于内地人来说,最高税率达到了惊人的一半。

这个税率可以说是非常之恐怖,和内地只是征收5.5%的交易税率(还是差额而非全额征收)相比,香港在打击楼市的投机炒风上,绝对可以说是拳拳到肉毫不含糊。

三、加税六年,房价涨1倍

But。

我们再来看看香港从2010年第一次印花税调控之后,住宅价格出现了怎样的变化。下面的数据都是来自香港差饷物业估价署官网,非常全面翔实的数据。

这是按季度统计的商品住宅价格指数(我看的是逐月的数据,但是太多了,就不放图了)。最新更新的数据是2017年2月,指数是312.8,创香港房地产历史新高

(点击看大图)

这是按年份统计的各类商品住宅的售价,这两份图表请大家结合着看。

(点击看大图)

我们可以发现如下事实:

1、第一次印花税调控之前,房价2年暴涨近6成

香港是因为房价高涨才出手调控的,在第一次调控之前,住宅价格从2009年1月起几乎是连续涨了2整年。住宅价格指数在2008年12月金融风暴期间最低位是104.8,在2010年11月政策调控的当月,163.7,不到2年时间涨幅是56.2%。这个暴涨触发了第一次印花税调控。

2、第一次调控之后,房价2年又涨了近4成。

印花税政策之后,房价惯性上涨到了2011年中,然后出现了小幅下调,低点是2010年12月的163.0。但是这期间出现了一件大事:2011年,香港房价刷新了1997年的历史高峰。这是一个极为刺激的大事件,对香港人买房产生了巨大的影响。到2012年10月再次调控时,房价指数是223.7,比起前期的低点,不到2年又涨了接近40%。这触发了印花税政策的第二次收紧。

第三次印花税调控和第二次间隔时间很短,还不到半年时间。虽然辣招很厉害,但是,房价根本没有任何回调,直接一路涨到了2013年2月政策出台当月的240。这最终触发了最厉害的双倍辣招的调控。

3、 第三次调控之后,3年,房价涨了近3成。

双倍辣招之后,房价基本上还是没有回调,一路蹿涨。到2016年11月第四次调控的时候,住宅价格指数突破了300点,达到306.7。比着之前的低点,升了28%,接近3成。

要说明的一点是,在2016年的调控出台后,香港大部分行家,都认为房价会下跌了。但是前几天,包括施永青都在说:我看错了,房价会转头继续上升。

4、6年时间,从印花税辣招推出时(住宅价格指数低点163.0),到最近的一次补漏洞(住宅价格指数最高点312.8)。香港的住宅价格不但没有因为交易税的逐步加重而下调,而是录得了几乎100%的涨幅。

同期相比,内地的房地产也是一样。三限令持续6年,深圳的房价涨了2-3倍,远比香港为甚。当然,有个大背景要解释一下,就是在香港印花税辣招调控的过程中,伴随着美国的QE,这对香港来说是很大的压力。还有一点,在去年的时候,香港各界认为是内地资金基于rmb贬值流入香港推动房价上涨的,但是现在看还是本地资金主导型更大。

总之,冰冷的数据不撒谎,我们只能无奈而沮丧地承认:伴随着交易税的加重,房价反而是逐年高涨,而不是调整(几乎没有出现什么调整

现在香港各界对市场的看法,可以以李嘉诚为代表:在未来1-2年内,我看不到房价下跌,跟盘的力量很强大

四、卖方市场下单单加税,会导致什么结果?

显然,香港的房价暴涨有很多原因导致,把它归结于印花税一招鲜不够公允。但是,统观这6年,香港基本上只是在不断的使用交易税调控楼市,在这个基础上,也相对努力的增加了住宅供应,也开始推行“港人港地”这样的本土化政策。然而,呈现到公众面前的,就是不断的加税加税。而这样的加税,显然没有带来政府和民间想要的结果。

我认为香港是个很好的案例,它验证了一个道理:住宅供不应求的情况下,贸然加税尤其是单单加税,只会有一种结果,让房价更高,而不是更低

所有的政策都有两面性,都是利弊权衡的结果,而且往往又会产生意料之外的影响。像香港的加税,增加了买家的成本,但是也造成了业主惜售,业主惜售就会导致市场上的房屋供应减少,进而导致本来就不足的房屋供应局面进一步加剧。如果业主去卖房子,他会把税费的成本加上,买家只能接受,因为如果市面上供应少的话,他的选择空间太小了。总之,无论业主卖或者不卖房子,这样的政策最终都加剧了房价的上涨。

而调控不能控制房价的上涨,进而会强化公众对于政府调控威信的信心损伤,反而会催化他们对房地产产生抢购的恐慌情绪。这样的意外的结果,我们在内地的调控历程中看到了,同样在香港的调控历程中,也出现了。

可以说,香港这6年的调控,是在用教训来给我们提示:对仅仅通过交易税来遏制房价上涨,不要抱有过高的期待

有一点要说明,昨天我也提出了我们应该在交易以及持有环节上增税。这还是有所不同的,和今天的香港案例并无矛盾。因为,香港做的我们基本没有做,而我们做的香港基本没做。香港没有在货币政策上有紧缩,也没有推出限购、限价等等政策,它只有课税,而内地在交易和持有环节都没有什么税。对香港来说,可能是不应该继续在税收上做文章了。而对我们来说,也许可以在税收上多做一点文章

诚然,导致房价上涨和下跌的原因都是很复杂的,把它稳定住的手段也一定是综合的,单独的指望任何一项政策都不管用。但这些原因最终都会归结于房屋的供求关系上,在我看来,香港房价连年上涨的根本面,和北上深没有什么不同,根本上都是房屋供应不足——在这个问题上,我们要相信李嘉诚老人家的判断。而房屋供应不足的背后,又涉及到土地供应的问题。在土地供应上面,香港,是更加典型的案例,如果我们梳理香港过去几十年的房地产史,就会明白这一点(我们另外探讨)。

所以,归结一点:所有短期政策的调控,都不应该将实现目标盯在房价涨跌上,而应该是与实现供需均衡的长期目标相一致。当我们说狠话发指令的时候,要看到民众并不傻,他们看的是政府在做什么,有没有花大决心和大力气去增加供应。如果没有或者他们不相信,那么,他们就会继续抢房子。

来源:朱罗纪

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