作者：掘金大师
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2017年中国楼市是一首冰与火之歌，从年初的疯狂到现在的冰冻，有着戏剧般的转折。
而这段时间，全球楼市发生了什么？
掘金大师做了一番系统的数据分析，发现全球楼市呈现出了新动向，资金正在发生转移。
1各国楼市数据哪家强？
我们主要考察四个大家最关注的发达国家数据。与冰冻中的中国楼市相比，根据最近一期的统计，加拿大、澳大利亚楼市似乎继续高奏凯歌，在各国中涨幅领先。
（数据来源：凯斯席勒指数、CREA、Corelogic、Nationwide）
不过，加拿大环比10.4%的增长，已经比2016年全年涨幅有所收窄。
澳大利亚5月份出现了1.1%的环比下跌，
英国在脱欧公投8个月后，虽然勉强维持2.6%的同比涨幅，但环比已是连续第二个月下跌。
唯有美国，继续着同比和环比的稳步上涨，并且涨幅达到近3年来的新高。
大家会发现，即使涨幅高的地方，要不是出现涨幅收窄，就是环比出现下跌，楼市火热现象正在降温；持续上涨的市场，涨幅也显得“不温不火”，勾不起人的投资欲望。
全球楼市似乎出现了一些不寻常的迹象。
2全球楼市异动背后的秘密
全球楼市为何在此时出现这些“异动”？主要有如下几个原因：
a.主要国家货币政策出现转向
b.频繁出现的“泡沫论”提示风险
c.全球资本流向出现新动向。
（1）货币政策转向现端倪，楼市红利减小
大家都记得2008年金融危机后，西方多国房价曾大幅下挫。而与此同时，美国带头开始实行量化宽松，大开印钞机。其它国家也都纷纷跟进，包括欧元区、日本、中国等等。
美国10年来M2货币供应量变化（来源：tradingeconomics.com）
中国10年M2货币供应量变化（来源：tradingeconomics.com）
从那时起，全球多国的资产价格也纷纷上涨，优质而稀缺的房产，也就成为这部分超发货币寻求保值的避风港。
中国过去10年来，房价上涨得让无房一族“绝望”，澳洲也经历了房地产黄金5年，加拿大的热门城市涨幅与中国城市比肩……
然而，美国短期利率自2015年开始上扬，美联储确定进入加息通道，收紧货币政策的步调不会因为今年一季度经济数据不佳而改变。与此同时，欧央行、日本央行宽松政策放缓，中国货币政策也出现短期收紧现象。
全球多国的货币宽松政策正走向尾声，货币政策转向和流动性拐点或将到来。
因此，过去几年受货币现象影响的资产价格飙升，将逐步放缓。这也是今年来，多国房价涨幅出现放缓，甚至下跌的主要原因。
（2）“泡沫论”逐步应验
上周，高盛对包括加拿大、澳大利亚在内的多个国家发出楼市泡沫警告，花旗集团也在几天前对澳洲发出警告。在今年的早些时候，多个加拿大商业银行银行、研究机构也曾多次指出加拿大的楼市泡沫。
近期泡沫论频现，与全球货币政策转向有关，同时也与房价可承受度变差、投机行为增加有关。
加拿大按揭房产公司(CMHC)的数据显示，加拿大4月新房平均售价为75.18万加元，合55.9万美元。而美国同期新房平均售价为36.8万美元（美国人口普查局），加拿大的新房房价已经比美国的高出50%以上。
加拿大房贷提供商HCG也在四月底出现流动性危机，虽然危机波及范围有限，但“加拿大版次贷危机”之类的言论一度甚嚣尘上。再加上比美国更高的房价，让人不免担心之后加拿大楼市会来一场“下跌”。
而房价已出现微跌的澳大利亚，也被花旗首席经济学家Willem Buiter直指楼市泡沫已现：“澳大利亚出现了惊人的房地产泡沫，如果处理不当，有可能触发周期性衰退。”
房价高企的城市，估值偏高的资产会经历一波泡沫挤出过程，这导致了一些国家房价出现回调的现象。
（3）全球资本流向出现新趋势
今年4月20日，处在楼市过热“风口浪尖”上的多伦多（安大略省政府），出台打击外国买家投机税，向与当地没有直接连接的外国买家征收15%的高税收，抑制投机。温哥华早在去年就实施了类似的针对海外买家的15%交易税。
6月1日，悉尼所在的新州政府也宣布将海外买家4%印花税率，提升到8%，外国业主每年的土地税附加费将从目前的0.75%上调至2%。墨尔本所在的维州和布里斯班所在的昆州，同样也出台类似印花税政策。
在澳大利亚、加拿大相继出台对海外买家“限购”政策时，美国、英国等没有限购。
因此资本出现两个动向：流向稳定的美国楼市、进入抄底机会窗口出现的英国楼市。
尽管宏观经济复苏不及预期，“猪队友”总统尽添乱，可是前段时间发布的3月标普-凯斯席勒房价指数却同比大涨5.8%，创近3年来的新高。其中，西雅图、波特兰、达拉斯、丹佛成为涨幅最高的城市。
多项住宅指标向好，也是投资者们继续看好美国楼市的原因：
今年1-4月，美国住宅开工数量同比去年增长6%，住房开工许可数同比上涨10%；
美国房地产经纪人协会（NAR）也显示，今年4月房屋销售同比去年增长1.6%，这也与美国房屋库存减少有关；
还有建筑商信心指数，今年4月创下了近12年来最高水平，达到70，反映出开发商们对于市场的乐观情绪持续上升。
路透社上周民调也作出乐观判断，认为美国房价2017年将上涨5.6%，2018年将上涨4.2%，未来几年有望强劲上升。
而资本持续进入英国，就更不应该感到意外。虽然今年3、4月，英国房价环比分别下跌0.3%、0.4%，但这其实与众多机构的预测一致。
英国最大的房产服务机构Countrywide早前预测，2017年英国房价将下跌1%，2018年将恢复增长；
地产服务商第一太平戴维斯也认为，今年英国房价将不增不减，2018年起恢复涨势。
因此，短暂下跌在预期之内，何况目前英国楼市仍有2.6%的同比涨幅，远未到负增长的地步。
另外，处于历史低位的英镑，相当于直接给持外币的买家打了折。目前，英镑/人民币仍在8.77左右的相对低位。
英镑/人民币汇率（来源：www.xe.com）
这也正是“XX即将买下伦敦”之类报道频现的原因。精明的大商人，正趁着房价和英镑的“双低点”，抄底英国。根据Savills统计，伦敦金融城(City of London)在2017年第一季度吸引了26亿英镑的投资，刷新历史记录。
对限购国家的投资需求进行承接，使得美国房价出现较稳定的增长，英国房价也暂未出现同比跌幅。
3泡沫破裂前最后的狂欢？未来会怎样？
随着全球流动性拐点渐现，今年的加拿大楼市正经历从疯狂到冷静的转折。当然，往后房价不至于下跌，但涨幅不会像前段时间那样凶猛，会逐步放缓，恢复理性。
加拿大房地产协会（CREA）预计，全国2017年成交量将比去年下跌3%，去年已出台严苛限购的BC省（温哥华），成交量将下跌17.5%，安大略省（多伦多）成交量仅增加0.7%，而2018年将跌2.5%。
在房价方面，加拿大全国房价增幅将放缓至4.8%，而2016年加拿大房价上涨10.8%。BC省2017房价将下跌6.5%，2018年上涨2.6%；安大略省得益于多伦多的表现，2017年仍将上涨15.6%，而随着限购和回调出现，2018年房价涨幅将放缓至7.7%。
加拿大房价预测（来源：CREA）
2017年，澳洲楼市正承受回调压力。正如澳洲地产数据公司CoreLogic研究主管Tim Lawless所说：“未来澳楼市或有2-10%的价格回调，但不会崩盘。一定程度上纠偏后，长时间强劲的增长依旧可期。”
澳、加两国最后一波地产狂欢后，将迎来调整和转折，也告诉国内投资者，房价其实是有可能下跌的，“只涨不跌”的神话不存在。
不过正是因为面对地产过热时，市场有调整措施，说明加拿大、澳大利亚这类具有自省能力的市场，仍然值得投资者长期关注。回调的过程，可能也是酝酿下一波地产黄金周期的前奏。
美国、英国目前仍处于投资窗口期。美国未来两年楼市仍会持续稳定增长，其市场成熟度、较强的抗风险能力仍为投资者们所青睐。而2017年英国可能会出现短暂停滞，但许多机构预计，未来英国楼市恢复后，蕴藏着巨大潜能。
