作者：段冬妮，英国硕士研究生毕业，在伦敦生活工作多年 ，曾任职于全球跨国金融机构，现任邦瑞中国区资深销售总监。
来源：海外掘金（ID：gold1849）
大家好，我是Abby，很高兴跟大家分享英国投资相关信息。今天跟大家分享三块内容，一是英国脱欧之后的楼市发展，二是英镑的汇率以及英镑的走势。第三点是英国房屋贷款以及税收政策。
1、英国脱欧之后的楼市发展
大家都非常关心英国脱欧之后，房价是否受到了很大影响呢？不可否认，在今年（2016年）的7、8月，英国的房价受到影响下跌了。但是从9月份开始，随着脱欧的波动逐渐消失，英国房价的销售量开始逐渐反弹，投资者的购买活动也开始逐渐活跃起来了。
同时，投资者也用了非常长远的眼光来看待英国的资产市场。虽然英国的楼市市场是存在不确定性以及风险的，但是风险也就意味着机遇。所以，从我们9月份房屋出售的时间来看，全国范围内近期的平均时间约为64天，普遍的现状是北多南少。伦敦上月的房地产销售速度仍然保持在54天，是为英国全国最快的。
那么当下对英国人来说最佳的投资方式是什么呢？我们也做了一个问卷调查，其中调查显示，45%的受访者仍然认为房产是自己心中最理想并且获利最大的投资方式，并且持此观点的人还在逐年增长，相比2010年的时候上升了五个百分点。
与此同时，有25%的受访者认为公司养老金是退休后的最佳投资方式。其实不光是普通的英国人这么想，今年八月份，英格兰银行首席经济学家Andy，就对媒体表示她自己认为房产可能是目前最佳的投资方式，尤其是对即将退休群体，至少这比养老金要好太多。持此观点的人数上升也预示着人们对房产投资的信心增加，尤其是从2010年以来，英国房价的稳定上涨是有目共睹的。
2、英镑的汇率以及英镑的走势
当然，脱欧之后的英镑下跌跳水幅度也是令人心惊胆战。在今年10月7日英镑兑美元闪崩超过700点，跌幅一度超过6.1%，英镑兑人民币汇率从2007年的15元跌到现在的8.2元，这也是从1985年6月以来的历史最低点。
这个数字也表明这英国正遭遇一场空前大崩溃。然而庆幸的是虽然外汇市场十分震荡，但是股市和房市却一反常态的出乎人意料的好。股票市场的收益引人，初始指数一百也当日逆向上涨达百分之一点三。而地产指标（即英国的Construction BMI）九月份也创了新高达到52.3。相比三个月的49.2突破了50大关，这被人认为是处于业绩蓬勃的发展阶段。
与此同时有一个重磅消息，在汇率市场上发生的振幅引起的原因是现任首相特丽莎·梅在演讲时宣布了在不晚于2019年前要启动里斯本条约第50条。这条消息发布之后，当日就刷新了31年以来英镑最低的价格，跌穿了七月份公投后的1：1.2734，这么大的跌幅引起了世界对英国投资的重新考量。
我们真的能说英国的经济会因此一蹶不振吗？让我们从几个实例来看。虽然英国因脱欧伤害到英镑，但还是那句话，对于海外投资者而言，英镑的下跌，尤其是对于咱们中国投资者来说，从英国移民、买房及上学都有一定好的影响，也就是咱们所说的英国已经迎来移民、买房、投资和上学的最佳抄底时期。这英镑的贬值相当于在所有商品上直接打折。
以伦敦一区伦敦塔桥旁边的一居室为例，非常好的地理位置，售价是89.5万英镑，脱前和脱后都是这个价格，按照脱欧前的汇率，折合人民币是832万。脱欧之后，汇率是8.3，人民币的价格是742万元。从成本上来说就直接减少10%。
当然，投资海外市场的同时还要关心英国央行基准利率。在今年的8月4日，英国宣布将2009年3月份英国反周期性资本缓冲比率，从0.5%的下调至0.25%。这是英国332年以来历史上的最低点。
英国央行下调利息对于我们海外投资者来说意味着什么呢？意味着锦上添花的贬值利好。因为直接影响的就是英镑对美元等外币再次贬值，这对我们海外投资者而言，我们购买英国的资产更加便宜，这也是为什么英国脱欧之后，有那么多富豪及大集团在英国购买房产及物业。
从房产按揭贷款利率上说，降息无疑是一个好消息，因为与英国央行利率挂钩的浮动按揭利率是直接的获益者。但是对储户的影响就不是那么好了，因为这对储户而言它意味着储蓄回报减少。
3、英国税收政策及房屋贷款
现在说英国买房不得不关注的几个税种，首先是印花税。英国印花税是根据物业的价值分阶梯来进行收费的。大家可以看下图，以刚刚我们说的那套位于伦敦塔桥旁边的一居室为例，它的印花税折合人民币是28万多，英镑3.475万。
增值税是所有购置英国房产的人都必须交的税种。在购房过程中几乎所有的律师会计服务等都需要缴纳的这个税种叫做增值税，也就是在服务费上加收20%。
还有一个税种是市政物业费，叫做council tax，在英国，所有房产每年都需要向当地政府上缴市政物业税。这个税种是用来支付当地政府的公共服务设施等费用，包括社区里面的图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫等。
但是在通常情况下，房主是可以申请减免市政物业税的。比如房客全部为全日制学生。可以向政府申请减免市政物业税，或者你把你的房子出粗，这个市政物业税也是由访客承担的。
如果房子没被出租是不是也需要缴纳这个税种呢？英国市政府还是相当合情合理的，房主可以申请减免物业税，或者如果只有一个成年人在居住的房产也是可以申请减免部分的呢。
再就是个人所得税，也就是income tax。英国的税法是相当严谨和完整的，无论是在英国常住人口或者是海外投资者，只要你在英国境内产生收益或者说你在英国的房地产的处理有收入，那都是需要缴纳个人所得税的。
个人所得税是否可以有适当情况下的减免呢？当然可以。对于投资者来说是否可以减免或者抵消这个个人所得税呢?这也是可以的。比如说您的物业装修维修等维护成本，都是可以用来抵消这部分税金的。同时如果是您需要做贷款的话也是可以的。
最后一种税叫做资本利得税（Capital Gain Tax）。这个税种在你购房的时候是不会产生的。那么什么时候会产生呢？就是您在进行再次交易的时候，会对您的溢价部分增收部分税金。
接下来给大家介绍一下英国的贷款，这个部分也是因人而异。我主要介绍一下英国的两种还款方式。第一种叫做等额本金，也就是英国常说repayment，第二种是先息后本。等额本金顾名思义，也就是说在还款期内把贷款总额分成等份，每月偿还等同适额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。先息后本，指先还利息，到最后一年再还本金。
选择哪一种还款方式比较好？给各位一个大方向，从资本节省的角度上来说，等额本金的还贷方式要更加的节省利息，该方式在前期的现金流要求较高，前期还款较多。如果从投资的角度来说，先息后本的还款方式更加灵活，不会对贷款人造成太大的资金压力。
根据刚才的例子，房价89.5万英镑，最高可以贷款65%。所以它的贷款额一共是58.175万，贷款年限是25年。如果用等额本金的还款方式，每个月需要还3640英镑。如果用先息后本的方式，每个月只需要还959.88英镑，到最后一年的时候再还本金就可以了。
今天就给大家大概讲解英国购房的几个税种以及贷款的小知识，如果大家有后续疑问，可以提问咨询。
问答互动环节：
刚刚收到几个热心听众的问题，我为大家来解答一下。
1）有人问到租金回报率是多少，除了按揭利息支出外还有哪些财务管理上需要支出？
伦敦的租金回报收益大概是在4%到6%，这是纯租金回报收益，也要根据您选择的项目以及区块而有所不同，所以可以在您选择区块之后，再来做一个具体的数字解答。
在购房之后会有地租物业管理费，同时还有一个市政税，会有一个在财务上面的支出，物业费也是根据项目不一样，然后提供的每个小区的物业费也是不一样的。地租也是这样，一居室通常地租是在三百英镑左右。因为你买的是公寓，所以它会有一个地租叫Leasehold。
2）英国楼市近些年来的涨幅如何？
这个问题非常好，给大家分享近十年来应该楼市的涨幅数据（下图）。可以看到，根据英国国家统计局发布的统计显示，全英的平均房价截至七月底的一年里面上涨了1.7万英镑，涨幅达到了8.3%。虽然这个房价涨幅略有放缓，却是同期通胀率2.4%的3.5倍。
从不同的区块来看，英格兰地区的平均房价年增长9.1%，达到了23.3万英镑；威尔士是4%，达到14.5万英镑；苏格兰是3.4%，达到了14.4万英镑。涨幅最厉害的仍然是伦敦，年涨幅为12.3%。目前的伦敦平均房价是48.5万英镑左右。
3）孩子明年要去英国留学，如何实现以房养学？
为您介绍三种以房养学的模式。第一种是自住加出租，第二种是全出租，还有一种是全自住。在英国，第一年是完全保证新生入学住宿的，第二年学生就得出来自己租房。您孩子是明年去英国上学，所以现在对于您来说选择一套房子是非常好的时机。伦敦本来的房价增幅就比较快，在这一年里面您可以把这个房子进行一个全部出租的模式，然后收来的租金可以用来覆盖孩子的留学费用和生活费用。
一年之后，您可以考虑将这个房子用来全部自住。或者是孩子有同学或者是同伴，可以一半用来自住一般用来出租。这样可以免除自己的房屋支出，同时还可以获得一部分租金收益。
