作者：张达
今天，国家发改委主任徐绍史在国新办发布会上表示，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规和财政金融政策。
此前，中央已经明确提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
要了解房地产的长效机制有哪些，首先要知道房地产的基础性制度是什么，因为长效机制是需要与基础性制度相匹配的。
房地产的基础性制度可能包括四个方面：
一是住房信息联网制度。这为制定各类政策制度提供坚实的数据支撑。
二是完善住房制度。以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，让全体人民住有所居。
这其中，发展租赁市场是今年工作重点之一，在住房租赁政策上要坚持购租并举，加快住房租赁市场立法，培育和规范发展住房租赁市场，加快机构化、规模化的租赁企业发展。
三是市场预警制度。围绕住房供应、成交、价格三个维度，加强市场监测工作，建立房地产市场的预警预报系统，完善分类调控、地方为主的调控体系，促进市场健康发展。
四是发展绿色地产。推进建筑工业化、住宅产业化，提升住宅与房地产项目的品质和性能，改善人居环境。
知道了房地产的基础性制度，再来看看围绕基础性制度建立的长效机制可能有哪些。
房地产的长效机制可能包括三个方面：
一是住房金融制度。主要是严格实施差别化住房信贷政策，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，使“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位进一步落实。同时，要进一步完善住房公积金制度，使中等以下收入家庭的住房能通过政策性金融给予支持。另外，在租赁市场也需要给予金融支持。
二是土地供应制度。这里面包含四个方面的内容，第一是要采取措施盘活存量土地，增加土地有效供应；允许利用单位自用土地、农村集体建设用地等建设公共租赁住房、老年住区。第二是探索建立城乡统一的建设用地市场，落实人地挂钩制度，将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，对愿意在城镇落户的农民工，将其农村宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城市购买和承租住房的能力。第三是提高工业土地利用效率，增加住房用地供应。第四是创新土地出让方式，在保证资源配置效率的同时建立约束机制防止土地使用权过度竞争，按照住房发展规律提高土地供应的稳定性和合理性，稳定土地价格的增长预期。
三是房地产税收制度。在清理归并现行房地产相关税费的基础上，推进房地产税立法。推进房地产税收改革，降低交易环节税费、提高保有环节税费，适时开征空置房房产税。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。
总之，构建促进房地平稳健康发展的长效机制，要结合供给侧改革，推进与房地产基础性制度相匹配的住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度的改革，并推进相关立法。其中，住房金融制度改革相对好推进，而土地供应制度改革和房地产税收制度改革相对复杂，改革比较谨慎。这里改革相关的立法主要指加快房地产税立法和住房租赁市场立法。
不过，法律法规的制定谈何容易？比如房地产税等只在少数地方试点，只能说今年会加快研究立法，马上推广的时机还没到来。而其他主要制度内容可能还需要经过几年探索才会相对成熟。
