作者：卓泳
近日，来自广州的地产商奥园地产宣布，拟向深圳秋硕投资发展及中南华利投资收购目标公司全部股权，现金代价约为人民币9.85亿元，奥园集团在其官网上发布了这次并购案的详细信息。简单来说就是，奥园以9.85亿元一次性全部拿下了光明新区的峰荟花园以及峰荟时代科技中心的全部权益。而就在去年，奥园作价22.9亿元收购深圳坪山一住宅项目70%权益，近期也将开放样板房。
奥园两次收购的标的算不上是很好的地段和优质的物业，但也因此可看出其不惜代价进入深圳楼市的决心。尽管深圳楼价已经连续4个月负增长了，但也改变不了国内许多开发商长期看好深圳的信心。奥园不是唯一，事实上，恒大、碧桂园、融创、远洋、凯德等国内一线地产品牌早已入深，布局一线城市显然已经成为这些房企大佬们的共识。
进入深圳市场的几种“姿势”
尽管这种方式代价很昂贵，但业内人普遍觉得“值了”！
2015年1月，打造了被誉为世界500强深圳总部嘉里建设广场的嘉里建设，作为首个入驻前海的港企，以38.6亿元拿下前海深港合作区一宗商业用地。
2015年12月，泰禾集团全资下属福建中维在深圳以57亿元的总价竞得两宗地，其中一块地楼面价达7.99万/平方米，刷新全国楼面价地王纪录，此次购地也是泰禾集团2015年以来最大一笔土地支出。
此外，碧桂园首次进驻深圳时曾表示，无论是招拍挂还是旧改，都是碧桂园在深圳努力的方向。尽管深圳土地稀缺，但依然有许多房企表示愿意以招拍挂的方式直接进入深圳市场。
2015年7月份，碧桂园以股权收购的方式获得深圳主城区两个地块，挺进深圳。随后，碧桂园更是加大布局深圳力度，至今已在宝安、龙岗、龙华、大鹏等深圳多个重点核心区域获取多个地块，目前在深圳的土地储备估值已经超过了1000亿元。
2016年4月27日晚，奥园发布公告称，以22.9亿元通过目标收购了深圳一住宅项目70%权益。资料显示，该项目此前由深圳泰富华澜置业获得。
凯德打造的全球第8座来福士广场同样以收购方式获得。据悉，该项目此前由一家深圳企业开发，后受累于金融危机急需资金周转，于是与曾购入该“债券股”债券的凯德置地达成股权置换协议，该项目于是由凯德置地打造。
2015年12月，信达地产联合坤润投资联合拿下2015年以来深圳的第二块纯住宅用地，起拍价为9.48亿元，这是信达地产首次现身深圳土地拍卖市场。
通过收购旧改土地方式入主深圳市场的，恒大是典型代表。
据了解，恒大集团于2011年正式进入深圳，致力于房地产开发与城市运营，重点推进城市更新项目。据了解，恒大目前在深圳拥有房地产开发项目32个，全部项目开发后总货值约6000亿元。
与恒大类似，远洋地产在深圳也已有庞大的旧改土地储备，其中包括南联旧改项目即现在的远洋新干线、水湾1979、龙岗盛平村项目。
“曲线”入深之后 他们都想做旧改
外来房企来势汹汹，而深圳已陷入“窘境”：深圳市统计局的数据显示，目前深圳建成区面积已经达到900平方公里。早在2005年，深圳便将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线，共计974.5平方公里。然而，深圳的全市面积为1990多平方公里，是4个一线城市里最小的，大致相当于北京的1/8，或上海、广州的1/3。也就是说，深圳真的没地了！
鉴于深圳土地供应格局，“招拍挂”这种传统的拿地模式真是见一次少一次。外地房企当然知道这一残酷的现实，因此他们把目光投向了广阔的“旧改”蓝海。
深圳在“十三五”规划中指出，“十三五”期间，深圳计划供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米（包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米，征地返还用地100万平方米）。也就是说，仅城市更新释放的土地就占了商品房用地的76%。
在诸多竞争者中，恒大无疑是扩张最为迅猛的一个。在2016年12月26日与湾厦村城市更新项目签约的仪式上，恒大宣布，目前已在深圳拥有房地产开发项目32个，全部项目开发后总货值约6000亿元，其中旧改项目占到15个之多。
再看碧桂园。除已经入市的坂田项目外，碧桂园在深圳还有云麓国际社区、南约洋桥汉田等旧改项目。碧桂园称，在深圳的总货值将超过千亿。
此外，远洋、中骏、奥园等都在深圳拥有旧改项目。
改变本地格局 扩大一线占比
尽管旧改项目常常面临谈判难度大、开发周期长等难题，对企业的资金、人才挑战很大，但只要成功旧改一个项目，其利润也是非常可观的。
据深圳一名不愿具名的地产人士透露，2012年时，深圳宝安某旧改楼盘开发商的土地成本、建安成本加起来每平米不到1万元，但最后卖到两万多，加上拆迁后的赔付以回迁房代替，开发商的利润可想而知。
“现在旧改拆迁户基本都要房不要钱，所以旧改是可以用很小的钱来撬动很大一块地，虽然时间比较长，但收益很不错。”该人士说。相比于招拍挂一块地地价需要一年内交完，而且要动用资金杠杆，旧改的确比较省钱。如果遇上一个品牌开发商做旧改，改完后的楼盘还有品牌溢价，还能比周边楼盘卖贵一点。
再说，现在旧改项目腾出的新地，往往在传统的市中心，人口聚集、城市配套完善，且有多年的商业积淀和必要的生活配套，开发商还能获得政府容积率、建设条件方面的放宽以及资金倾斜。并且只要建在市中心区域的楼盘，开发商也一般都“不愁卖”，因此旧城改造地块对于开发商有着巨大的诱惑。
除了利润的诱惑，对于一线房企来说，更为现实和紧迫的是优质土地资源稀缺，想要占领一线城市的席位，就必须不惜代价进入。保利地产副总经理余英曾公开表示，中心城市的城市中心，地王就地王，坚决拿！
但是，这些大佬们的进入似乎触动了本地房企的利益。长期以来，深圳的旧改市场一直被本地企业牢牢掌握，可随着恒大这种财力和实力兼具的外地房企抢滩，深圳旧改市场的格局已开始发生变化。
上述地产人士也告诉记者，一些外来的财大气粗的房企来深往往以高价挖走在旧改前期有一定经验的人员，导致出现互相抬价、恶性竞争的现象，本地房企在旧改上出现前期拓展、报批、报建方面的人才短缺问题。但是，本地房企在熟悉和拥有本地资源上的优势毋庸置疑。如此看来，一方有钱任性，一方有资源优势，两者的拉锯战或将在未来愈演愈烈，而资金、资源都不占有优势的中小房企很有可能出局。深圳地产风再起，中小房企要站稳了。
