作者：吴家明 罗曼
上市公司竞相剥离地产业务
中国楼市的火热已持续了十多年，楼市造富的例子常有，微博上有个段子：如果时间往前倒回20年，我一定举全家所有满仓房地产。然而，美国次贷、日本楼市等前车之鉴表明，没有只涨不跌的市场。
看看今年以来中央和地方均加大对楼市的调控力度，或许让上市公司嗅出了某种信号——撤离房地产。
剥离地产业务，近期频频现身于上市公司的公告中。据不完全统计，就在最近一个月内，深大通、海航投资、宜华健康、红豆股份等超过20家上市公司发布公告剥离房地产业务。
4月15日深大通公布的2016年报显示，报告期内深大通主营业务已由房地产开发转型为移动数字整合营销服务与线上线下新媒体运营业务。
细看年报财务数据，深大通2016年营业总收入为10.2亿元，其中广告传媒收入近9亿元，占总营业收入的87.19%，房地产业务营收仅为1.31亿元，占比12.81%。而在以往年报中，房地产开发业务是公司总营收的主要来源。
通过毛利对比，2016年度公司新增广告传媒业务毛利为3.8亿元，房地产业务毛利仅为3402万元，即使在楼市较热的2010年，深大通房地产开发业务毛利最高也仅为9273.08万元。
作为粤东地区房地产行业首家上市公司的宜华健康，公司原主营业务为房地产，2015年通过重大资产重组，剥离地产业务，转而进入健康医疗行业，4月14日，宜华健康公布2016年报显示，报告期内，公司已顺利置换出所有地产业务，实现完全彻底的医疗健康产业战略转型，同时完成收购亲和源集团有限公司58.33%股份，正式进入中国养老产业。
年报显示，宜华健康主营收入构成主要为医疗，占营收比重达到98.35%，房地产销售占比仅为0.33%。
除此之外，海航投资还在2016年业绩快报中公告称，报告期公司实现营业收入2.87亿元，实现营业利润-4.67亿元，归属于上市公司股东净利润为-4.35亿元，同比下降296.2%。对于业绩下滑原因，海航投资表示，主要为公司目前处于业务转型过渡期，逐步剥离地产业务，地产结算收入减少影响。
对于目前多家上市公司纷纷退出房地产业务，华泰证券的一名分析师向时报君表示，在房地产业去库存的大背景下，核心竞争力依然集中在像万科、保利、中海等大房企，没有核心竞争力的上市公司回笼资金慢，而且由于毛利率逐年下滑，已经很难获得利润，低效资产的剥离，不仅为公司回收了可观的现金流，也为其后的转型提供了资金保障。
并购，房企新的出路
2017年全国楼市调控声浪高涨，房地产行业对后市预期转向谨慎，“地王”项目更面临较大压力，无论是投资者还是房企自身也需冷静观察。在众多“出路”之中，并购已然成为大型房企的选择。
过去两三年，伴随楼市的爆发，恒大、碧桂园等大型房企成为最大受益者。2016年，房企第一阵营门槛（年销售额）已提升至3000亿元，前十名都在千亿以上，这让所有500亿、600亿级甚至更低年销售额的房企充满了焦虑。
进入2017年，一些年销售额规模在500亿、600亿的房企也提出了新的增长目标，比如富力、雅居乐等常年徘徊在几百亿的房企，已提出了年销售额千亿目标。保利地产近日发布的2016年年度报告显示，年内实现了2101亿元的签约额，同比增长36%，这是步入千亿规模之后销售增速最高的年份，未来三年保利还将继续保持高速增长，预计未来三至五年，其销售将达到5000亿元。
规模越大，“大鱼吃小鱼”的现象或许将愈演愈烈。同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着楼市进入下半场，随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。
近来，越来越多的迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业，多位业内人士认为今年这一形势将会加剧。除获取土地难度增加之外，监管层对资金的收紧也加快了中小企业的转型和退出，监管层此前对房企公司债发行门槛标准的调整则是最好的例证。
中国指数研究院的数据显示，2016年在优质资源稀缺与资金宽松的影响下，房地产并购也愈演愈烈。其中，大中型房企凭借规模、资金优势成为房地产行业并购的主力军，年内仅销售额300亿元以上的房企已完成及正在进行中的并购案例已近100起，占行业并购数量的7成以上。
在业绩说明会上，保利地产在回应相关问题时也表示，相关央企整合去年开了内部会，明确84家非主业房企必须退出，这次力度非常大，去年保利跟中航的重组也起到了示范标杆作用。据悉，保利地产在保利集团的统筹安排下，承担了与中航工业集团下属地产业务的整合业务，截至报告期末已完成中航地产下属9个项目的收购，增加待开发资源140万平方米。除此之外，保利地产和保利置业的整合猜想，一直以来都备受市场关注。
其实，央企间并购整合已是大趋势，除了保利和中航，还有中海地产对中信地产的整合。由此可见，央企地产整合可能是2017年资本市场的风口。
