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最近，北京学区房又开始暴涨，一套位于北二环外西营房的学区房价格从305万元跳涨至500多万，几近翻番。
恰巧，美国俄勒冈州的蒂勒镇，正以385万美元（约合2600万人民币）的价格寻找买家。国内媒体一算，2000多万元，不过是北京的一套学区房。100多平的北京学区房，竟然能买下美国一座面积1平方公里的小镇。
北京的房价确实高不可攀，但与东京相比，就小巫见大巫了。20年前，东京的房价，能买下整个美国！
日本房地产泡沫，是如何产生的，又是如何破灭的？
日本房地产的今天，是中国房地产的明天吗？
“泡沫其实很难定义，就如同一个美女。你很难定义什么叫美女，但当一个女孩站在你面前的时候，你会知道她究竟是不是美女。”——金融专家金德尔伯格
日本的房地产泡沫，始于上世纪80年代。
日本国土厅公布的数据显示，1980年，东京的商业用地价值指数为100；1985年，涨到120；1988年，暴涨至334。1988年，东京的住宅用地价格，与1985年相比，也上涨了2.1倍。
1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4倍。
东京银座大街土地价格最高达100万美元/平方米，东京的房价可以买下整个美国，所言非虚。
房地产的泡沫造就了无数的富豪。1989年，全球十大富人中，有6名是日本人，全部因地产起家。
普通的“有产者”也成为“受益者”。在东京，有一位老人在学校传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，准备返回乡下安度晚年。把东京的一所小房子卖掉，没想到竟卖出了800万美元的价格，老人瞬间成为千万富翁，衣锦还乡。
在国际上，日本人“土豪”之名，开始远播。
1987年，日本人斥资57亿日元，买下梵高的名作《向日葵》。
1989年，日本人斥资4692亿日元，买下美国文化的象征——哥伦比亚影片公司。
1989年，日本人斥资2200亿日元，买下美国国家的象征——洛克菲勒中心。
当年日本的很多文艺作品，也反映出房地产泡沫时代狂热的影子。
《哆啦A梦》1989年剧场版《日本诞生记》中，大熊等小学生乘坐时光机穿越到数百万年前的日本，做的第一件事就是划分土地。
《日本诞生记》
伴随着房地产，日本的股市也开始飙升。
1983年到1989年，日本股票价格上升了3倍。1989年的5月2日，东京证券交易市场上市公司股价总额达到500万亿日元，占世界份额的45%，一跃成为世界最大的股票交易市场。
房地产成了名副其实的支柱产业。1987年，房地产对日本GDP增长的贡献接近30%。
大量的资金流入房地产。1989年，日本银行业对房地产贷款的比例上升到74%，直接打击了其他生产性行业。
日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
“当基本幻想都破灭时，一个时代也就结束了。”——剧作家阿瑟·米勒
1990年1月12日，日本股市迎来史上最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，股市暴跌70%。
与此同时，房地产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。1991年，东京、大阪、京都等大城市的房价下降了20%，到1993年，日本房地产泡沫全面崩溃。
东京、大阪、名古屋三大城市土地价格趋势图
日本人为泡沫付出了惨痛的代价。据东京商工会议所调查，1990年，共有6468家（负债1000万日元以上）企业破产，负债总额2万亿日元；1991年，达到了8万亿日元。
1994年，日本政府公布，日本1992年的国民总资产比1991年减少了448万亿日元，相当于日本当年的GDP。
日本股灾
日本GDP增长率，从1988年的7.1%，猛跌至1993年的0.17%，1998年出现了负增长，日本进入了所谓的“失去的20年”。
1980年-2015年，日本GDP增长率（数据来源：世界银行）
“泡沫不是经济和金融体系制造出来的，而是在人们的心中。”——日本学者
日本房地产泡沫，缘何而生、因何破灭？
美国阴谋、政策失误、产业缺陷、监管失灵……学术界一直众说纷纭、莫衷一是，甚至连泡沫何时破灭，至今也没有一个综合数据和权威认定。
1991年，日本著名的政经节目主持人田原总一郎曾问当时的首相宫泽喜一，经济过热的时候，你们为什么不早一点踩刹车？宫泽反问道，有一个讨厌泡沫的国民吗？
从历史上看，无论是荷兰郁金香泡沫，还是英国南海泡沫，身处其中的人们，并不知道，甚至根本拒绝相信这是泡沫。
19世纪的铜版画《南海泡沫》
日本房地产泡沫，从来不是某个企业、某个组织吹大的，更像是所有人的狂欢，政府、银行、国民都沉醉其中。
▼ 日本政府
由于担心“广场协议”带来日元大幅升值，引起国内的通货紧缩，日本政府采取非常宽松的货币和财政政策，导致了市场上流动性泛滥，大量的资金流入了不动产以及股票市场， 使得房价和股票价格急剧上升。
“广场协议”签订现场
▼ 日本银行
日本银行为了扩大营业份额，想方设法向房地产发放贷款，甚至蛊惑有存款意向的人进行土地投资。
▼ 日本国民
日本国民初尝房价暴涨的甜头，继续以房子为担保贷款，购买别处的房子，然后再以新的房子为担保……
在房地产泡沫中，每个人都是赢家：政府增加了税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行的投资都是优质资产，有房者为自持的房产增值而沾沾自喜，即使是无房者，也能分享到“欣欣向荣”的经济发展成果。
日本房地产泡沫如吸毒一般，吹的越大，陷得越深，裹挟的人也就越多。这是一场击鼓传花的游戏，可悲的是，谁也不相信自己接的是最后一棒。
“人类一直以来不变天性就是贪婪，贪婪是推动社会进步的力量， 也是摧毁人类的力量。”——经济学家凯恩斯
正如今天的中国人认为北京房价不会跌一样，当年的日本人，也不相信东京的房价会跌。
中国房地产的现状，与日本当年确有相似之处：
这是否意味着，日本房地产的今天，就是中国房地产的明天？
地产泡沫为何会让日本陷入“失去的二十年”
2008年的次贷危机让美国陷入了“大萧条以来最大的经济危机”，危机发生的最重要原因之一就是因为房地产市场的崩溃。曾是全球第二大经济体的日本，人均国民收入在90年代一度超越美国，然而随后爆发的房地产泡沫崩溃让日本停滞，陷入了“失去的二十年”。“十次危机9次地产”，历史足以引起警惕！下面我们来简单分析一下日本房地产泡沫崩溃的几点原因。
过量的流动性是第一剂毒药
日本八十年代末的资产泡沫始于突然出现的，大量的流动性。提到日本的泡沫经济，著名的“广场协议”是个绕不过去的话题。主流声音通常说广场协议是由于日本迫于美国的压力，极不情愿的签署的。但现在也出现了不少反对的意见，认为当时日本认为签署广场协议对自己有利。
至于真实情况究竟是怎么样？好像双方说的都很有道理，但本文对这个问题不做深究。最终结果是广场协议直接导致了日元兑美元升值，并由此触发了两个引起日本国内流动性暴增的因素。
一是日本银行大规模降息。日本是“出口导向型”经济。日元的过快升值使日本出口环境日趋恶化。为了对冲货币的过快升值和促进国内消费扩大内需，日本央行在1986年-1987年进行了连续5次的降息，利率由5%降至2.5%。大幅度的降息使市场上的流动性暴增，后来证明这些钱大多进入了股票和房地产市场。
二是国际热钱的疯狂涌入。由于广场协议的签订，和国际市场对于日本经济的良好预期，买入日元和日本资产几乎是个闭眼赚钱稳赚不赔的买卖。而且日本是个金融市场高度发达且非常开放的国家。这几点原因直接引爆了国际热钱的疯狂，国际热钱主要流入了日本的金融市场，间接进入了房地产市场并进一步推高的市场的杠杆率。
实业不振，资金脱实向虚
日本进入泡沫增长的高峰时期是1989年到1991年，这一时期是日本民众对经济的信心高度膨胀，1989年日本企业相继吞下美国洛克菲勒中心和帝国大厦……高速膨胀的泡沫甚至给了日本普通民众一种，日本能买下全世界的错觉，这种错觉甚至在泡沫破灭后还持续了好几年。等到日本人真正认清现实以后又开始过度悲观，反倒催生了日本特色的文化娱乐行业的繁荣，不过这是后话了。
在这一时期，由于资源价格和成本的快速上升，导致了日本大批中小企业利润下降。实业不赚钱，促使市场上的资金流向金融和房地产，这样又反过来恶化了企业的融资环境。在这种恶性循环下，广大的中小企业开始快速倒闭。而能活下来的企业又把资金投向了房地产市场，以炒房为生（有种熟悉的感觉）……日本就这样迎来了全民炒房的时代。
政策调控转向过急过快
说完这个因素，我们明显可以感觉到，日本泡沫经济的破灭，完全是由于自己的贪婪和错误操作而导致的一场人祸。
到1989年，过度疯狂的房价（东京地价可以买下半个美国），一方面让日本中下层民众叫苦不迭，另一方面也让政府意识到了崩溃的风险。但是当时的日本大藏省（主管日本财政、金融和税收的政府机关）却采取了一种最不可取的办法来强行戳破泡沫。
首先是央行快速升息，这一点最为致命。从1989年5月到1990年8月，日本央行连续5次上调银行贴现利率（最终上调至6%）。同时大藏省命令所有商业银行严格控制不动产贷款。市场还没从震惊中回过味来，日本政府又出台了一个硬性的地产税。
这三条政策，条条都是毁天灭地的大招，就这么被日本政府给“瞬发”了。根本没有给市场任何的缓冲时间！于是最敏感的日本股市在1990年率先崩盘，并陷入了长达20年的熊市。地价开始暴跌，并导致以地产为抵押的债市，在中间加了过高杠杆的金融机构和商业银行像多米诺骨牌一样连续崩溃。最终使日本经济陷入了长达20年的停滞……
现在网上有不少观点认为中国可能会重蹈日本的覆辙。这里我不主观臆断是或不是，我只分析一下国内的现状和与日本的区别。
情况对比
首先是生产率和人均收入的差别。日本在1989年的人均收入达到了26000多美元，我们现在只有不到8000美元。从人均生产率上讲，我们还有很大的提升空间。另外日本当时的城镇化率是85%，我们现在只有不到60%。工业化的过程中必然会伴随着城镇化率的大幅提升。当然这（提升城镇化率）是个非常缓慢的过程。
其次，我们的国际国内的经济，金融环境和日本差别非常大。所以我说不能直接拿日本的例子来硬套我们现在的情况。别忘了日本资产泡沫的起点是“广场协议”。现在别说没有国家敢逼我们签这个，就是汇率环境来说，人民币兑美元也是在总体稳定的情况下缓慢贬值的。况且中国现在没有，一段时期内也不太可能会像日本那样完全开放国内金融市场。不存在国际热钱快速进出的客观条件。
另外说说日本当年的国际经济情况。当时美元处在贬值周期，全球经济普遍较好。所以也就有了大量的国际热钱进入日本推高泡沫。而现在我们正处在美元的强势周期，在未来一到两年美元将会保持较快的速度加息。这一点也和日本当年的情况有根本的不同
