万科宣告迎接楼市下跌!炒房客傻眼了,资金或被套死

万科宣告迎接楼市下跌!炒房客傻眼了,资金或被套死
2017年03月27日 15:27 保险那点事儿

来源:21金融圈,微信号jrquan21

北京10天出台9政策严控楼市

冒头就打,断绝所有炒房可能

10天内,北京市第九次出台楼市调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查,“几乎断绝了所有炒房的可能”。

从北京楼市政策出台的模式来看,符合此前新华社报道的各地正在探索建立和实施的调控“冒头就打”机制,所有措施均是因应形势变化升级调控措施机制的表现。

不仅如此,监管部门正在将核心一二线城市的外溢市场纳入调控范围。3月17日,北京发布楼市调控新政后,环北京地区的河北省廊坊市、保定市、张家口市等不同程度的跟进。核心一二线城市的外溢需求正在被限制,外来政策也不再给外溢需求留空间。 

继北京出台史上最严限购政策后,厦门也纷纷开启限购模式。

最新的调控政策堪称史上最严,且不但严还严出了新意!

24日,二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

财经评论员原上草在牛爷财经(youthinking)中表示,

这个限制买卖,比提高房价买卖成本还要命,此前,上海等地出台了未满5年,增加交易成本,提高税费的措施,但毕竟只是增加成本,很多炒房客还是不在乎的。而厦门这一次,是直接不让你买卖。这招杀伤力太强,直接剥夺你的买卖自由,万一缺钱很着急了,也不能买卖,这对炒房客会是致命打击。

这意味着,在这两年厦门房价上涨时期钻进去的炒房客,都会傻眼了。

这轮限购打击已经不是做做样子,力度之强前所未有,强到为了打击投机炒房,连改善型需求和刚需也一并弄死,就差直接把房地产交易市场关闭了。打压都打到这个份上,如果这是泡沫,那也是我见过最硬的泡沫。

3月26日,将是中国楼市的一个历史性转折点!

因为那股推动房价上涨的最主要力量,开始退潮。

今天,周小川行长在海南博鳌的演讲上,讲出了非常重要的话,可谓一字千金:货币政策宽松已到达周期的尾部!

周小川还表示:有人说,宽松的货币政策制造了通胀和资产泡沫。这其实不是预期的后果。载舟者水,载房价者货币之波。周小川这番表态,虽然是针对全球来说的,但听话听音,这或是周行长借他人酒杯、浇自家块垒,可视为对中国的房地产市场隔空喊话!

回顾历史,改革开放后的三次大的银根紧缩。

第一次是1983年,那时钱存在银行,要给储蓄所的主任送礼,才能取款几千元。这次经济通缩,涉及到中国第一次的财政赤字,直接引发了莫干山会议。中国的经济学家,第一次知道了货币扩张的妙处。

第二次是1993年。导火索是朱下令彻底解决海南房地产问题,一夜之间,全国楼市破产。当时,海南房地产瞬间毁灭,只逃出了潘石屹等几人。

第三次是2003年。当时刚刚加入WTO,外贸行情火爆,各种生产资料极度紧张,例如钢铁,电力等。上海那时候都缺煤炭。眼看大通胀要来了,咣当,货币紧缩了。这次紧缩,出现一个奇葩,上海房价超过北京。历史上也就这一次。

水涨船高,水落石出!货币政策的转向,可谓让房价下降的釜底抽薪之策!可以想见,一旦央行的银根收紧了,市场上钱就少了,漂浮在河流之上的各类资产价格,自然就随之下降。

万科正式宣告:准备迎接楼市下跌!

3月26日夜,万科公布了2016年报。在年报中,万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

也就是说,万科已经做好了准备,迎接即将到来的房价下跌!

万科在年报里说:

报告期内,项目存货跌价准备为 13.8 亿元,较 2015 年底增长 82.3%,原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下:

本年计提的存货减值准备,考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润 6.7 亿元,影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。

通过上述表格,我们可以清晰地看到,被万科“不太看好”的城市有12个,分别是:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。

这12个城市中只有宁波、大连是二线城市,其他都是三线城市或者四线城市。

这些城市要么是人口增长缓慢(比如南充、镇江),要么是经济处于调整期(比如东北的三个城市),要么是楼市库存量大(比如宁波、南通),要么是前期涨幅太大仍然在调整之中(比如温州),要么位于胡焕庸线以西(乌鲁木齐)。

但如果你认真阅读年报,就会发现不是所有位于上述城市的项目,都计提了跌价准备,比如另外几个大连的项目就没有计提。所以,还有项目自身的问题。

上图是大连计提跌价准备的“海港城”的位置图,可见距离大连中心城区比较远,超过了50公里。

但也有很多楼盘位置并不偏,甚至位置还很好,比如烟台的“海云台”(图中红圈的位置):

宁波的“万科城”位置也不算很差:

南通的“金域蓝湾”位置也不算差:

对于楼市调控,万科在年报中这样评价:

当 2016年10月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。

一直以来,万科坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。我们始终认为,房屋应该回归居住属性,房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋,我们更应该不忘初心。

2016年,万科实现了业务收入2400亿元(见下图),归属于上市公司股东的净利润210.2亿元(增长16%),每股收益1.9元,每股净资产10.28元,市场占有率3.1%;全年交付住宅21.4万套,创下历史记录。年末,万科持有的现金达到了870亿元。

对于楼市形势的判断,万科是这样说的:

短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。

长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。

结语

2017年将载入历史的年份。一声炸雷,中国货币政策风向已变,中国楼市风暴或将随之而来!

这是一件好事。

别忘了,最近山东水浒故地发生的那个案子,有一个让人难过的巧合,那就是借高.利.贷的,是搞实体经济的,而放高.利.贷并且施暴的,是房地产老板。实体企业的老板,惨败于房地产的老板,这真是一个令人不安的隐喻!

无数这样的中小民营企业,构成了中国实体经济最真实的写照。他们很难获得信贷支持,他们不得不承担高昂的融资成本,他们兢兢业业经营公司很多年,不如北京的一套房子升值多。

但请我们不要忘记,恰恰是这些民营中小企业的存在,才让无数中国最底层的人民,摆脱一辈子躬身黄土的命运。也恰恰是这些企业家,成了稳定中国社会金字塔基的中坚力量。

现在一线二线城市房地产这一片高烧,根本不是国家的政策本意。如果听任房地产高烧不退而不施以针砭,等到投机的力量耗尽、实体经济寂寞成殇,到那时,再怎么幡然醒悟,再怎么痛心疾首,都悔之莫及!

去杠杆、脱虚向实,势在必行。

综合自:财经韬略(tttmoney8) 、澎湃新闻

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