席卷全国的楼市调控，在遏制炒房潮的同时，也让租房市场出现了逆转。
今年3月以来，楼市调控席卷全国，据《国际金融报》报道，记者不完全统计，已有近60城出台超150次调控政策。
在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。
上海：房租十年首降
上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。
数据显示，今年1月份跌入低谷，成交仅76.9万平方米。4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。
成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。
以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。
上海房屋租赁指数办公室最新数据显示，上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。
事实上，今年前5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。
北京推租赁住房试点
3月中旬，北京“十日九政”（连续10天内九次出台楼市调控政策），楼市调控以一种“速冻”的方式收到预期效果。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，近期上海租赁市场相对降温，对于北京市场有启发，“部分二手房交易受到影响，会转售为租，这样会带来此类市场房源的增多和租金的下调。购房市场降温以后，租赁市场也会随之下调”。
打开某房产中介的网站，在北京某地区的出租房屋列表中，共有9个租赁房源。当中有2个显示有绿色的“向下”符号，表示降价了。其中一套房屋经纪人表示，房主着急出租，就降了一些价格。
一线售转租情况增加
事实上，上海、北京非个案，广州、深圳的租金也在下降。
据第三方机构测算，一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。
成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示，去年年底至今年年初，在楼市调控新政加强后，“由售转租”的情况大幅度增加，占据挂牌量的一成以上。
证券时报分析，对于目前在四个一线城市买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”们来说，房租出现首次下降显然是条好消息，再与包租婆包租公谈房租无疑就有了底气。
一线城市房租首降，不仅意味着供求关系发生变化，也意味着市场秩序在好转。
三大因素推动租金回落
针对一线城市房租回落情况，分析认为：
首先应当归功于去年下半年开始的这一轮楼市治理。由于多个城市对房价过快上涨采取了严厉调控措施，一方面让不少房源“由售转租”，为住房租赁市场增加了供给。
其次，一线城市重拳治理房屋中介市场，挤出了租金中人为添加的水分，也促使租金回归真实水平。
另外，也要归功于建设公租房和发展住房租赁市场。公租房对一线城市房租下降的贡献在于，既分流了部分租房需求，也拉低了平均租金。而2016年国办下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，显然也对一线城市房租首降起到了一定积极推动作用。
报道分析，一线城市房租首降只是一个开端，拉开了房租回归合理水平的序幕。这是因为，“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为楼市新定位，不管是临时调控还是建立长效机制无疑都会围绕这一新定位，当房子不再被炒，房价将趋于稳定，这有利于稳定租金乃至降低租金。
而且，一线城市均表态要加快增加住房土地供应，即增加住房供给，有一部分新增房源将会转化为租房供给。再看需求端，北上广等特大型城市纷纷提出人口“天花板”的控制规划目标，这对租房需求会产生一定影响。
以上海为例，一季度外省市人口初次到上海就业者减少，新增租赁需求不旺；二室及以上户型合租业务，受到机构及中介的长租公寓竞争影响，部分散户降租揽客，租金出现3%-5%的下调；同时，部分高、中端板块房源出现二成以上增加，这些均促使房租出现一定程度的下降。因此，当未来供给增加而需求被控制，显然为房租下降创造了有利条件。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二手房市场交易的降温也是房租下降的原因之一。
严跃进：房租下降某种程度上和现在整个市场的降温态势有关系。和过去持续上涨的态势相比，目前房租已经得到遏制，但同时并没有出现比较明显的下滑。可以说，部分房源出现租金下滑其实是和过去上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温，很多房东把房源由过去的出售转变为出租。相对来说，租房获取房源的渠道也更多，这也促使房租出现一定程度的下降。
此外，制度建设也在创造有利条件。比如说近日住建部公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，多处规定都有利于租金回归合理，比如“租赁期限不得低于3年”、“出租人不得单方面提高租金”等规定，对于房租具有“稳压”乃至“降压”的积极作用。
租金回落只是开始？
国际金融报援引第三方机构测算，一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。而有人认为，北上广深被认为是楼市风向标，当这些城市房租开始下降，其他城市房租大概距离下降也不远了。
当然，房租首降只是开始，能否降到合理水平还需要观察。显然有必要促使房租回归合理，因为这不仅关乎住房租赁市场和楼市健康与否，也关系到民生负担是否合理。而且租金下降有利于改变人的住房观念，并能促进“双创”。要想租金回归合理，关键在于制度建设和市场建设两手都要抓，两手都要硬。
观点：未来房租将会便宜到不可想象？
房地产有一个最基本的规律，那就是租售比，这个租售比反应的是房地产市场的一个基本面。
新房市场火热的时候，带来的房租效应一定是下滑的，房子租金会不断的下滑，甚至可能下滑到一个极点。
也算是自身免疫系统的一个自然调整吧！
为什么会这说呢？
在20年前，房价还在一个低水平的时候，房地产作为支柱产业横空出世，预示着未来房价会增长，在长达20年的时间里，房价不忘众归，一直处于一个平稳的增长阶段。
但是中间有两个蹦极，一次是2009年的救市，一次是2015年的救市。
既然谈到租金，那么就聊一聊未来房子租金的问题，或许对于刚需族，或者没买房的人来讲，也是一种利好，什么事都会出现一种情况，那就是物极必反。
第一：房子租金和什么有关系最密切？
房子租金和新房的销售能力最有关系，新房卖得得越快，房租的价格就会处于下调的阶段。
房子租金和二手房交易也有关系，二手房交易量越大的城市或者地区，租金水平相对一定平稳，或增长。
这是为什么呢？
一是都买房了，谁还租房？
买新房谁还租房，买了房就会居住，这是最底层的需求，买房的人越多，说明租房的人就会变少。
二是二手房的交易，代表没有增量。
房子没有增量，二手房平行交易，说明新房较缺少，那么就购买规律来讲，就处于一个稀缺的状态，那么租房的就会继续租房，房租就会非常平稳。
第二：房子买来，用于投资增值。
在过去的2017年3-5月份之间，很多城市，特别是三四线城市，出现了井喷的现象。
据我了解，在北海的海边楼盘基本售馨，房价上涨了1000-3000不等，海南的沿海边的房子基本售馨房价增长了接近一倍，这说明什么问题呢？
多数都属于投资类的，一个小小的北海，2个月的时间销售接近15000套的交易量，这可是北上广深的当量都不止的情况，北京最高峰每个月也才13000套左右。
全国一个景象，买房的人或多或少都是为了增值，投资的人多了，房子会怎么样？
会空下来的居多，空下来就会占用资金，那么出租呢？
15000套房子全部出租，至少要增量15000个家庭的人口，目前的居住都非常的稳定，15000个家庭从哪里来？
那么这些房子出租给谁？
一旦进入租赁市场，势必会拉低房租价格，而且这个局势现在没有锐减的趋势。
第三：供求失衡，租金降低。
房价高了，还是阻挡了真正的刚需买房，反而增值买房的人多了，有造成了供需的失衡。
刚需还是没有房子，卖出去的房子还是没人居住。
那么租房，或许是刚需未来的一个最好的归宿，房租会在闲置房大量进入租金市场的时候，房租必定会降低。
租房过日子也是非常的不错的一种选择。
骑着驴找马，也是一个不错的选择，必定租金很低，何乐而不为？
点评：
一是目前的情况看，一二线城市的供需荏苒矛盾，二手房交易处于上升期。
那么一二线城市的房租，不会那么下滑太快，毕竟还有不少人要涌入这些城市，人口还在增量的过程。
二是三四线城市面临人口的减少，房子的增多，房租一定会处于下降的状态。
关键是真的会像众人所说的那么样，丈母娘一套，父母一套，自己一套，一个家同会有三套房的情况出现，那时候你说房子租金会涨价，鬼都不信了。
或许就在10年后，20年后，30年后发生的事情，那时候租房一定最划算。
本文综合自：央视财经、国际金融报、中国经济网、证券时报、界面新闻
