来源：孟祥远（公众号：csfdcyj 私人微信号:mjjt2017）
近期楼市火爆，房价走高，机遇与风险已不同于去年。主页君@孟祥远 关于投资置业策略也有明显转变，从去年的“买买买”转变为当下的“卖买买”。一字之变，更多是对于房价高涨后风险提升的担忧，也是希望买房人能够保住胜利果实。那么，当下哪些房子可以卖呢？也是大家非常关心的。
一、从“买买买”到“卖买买”，转变原因何在？
1、首先，是时候要卖房了！
经过政府一系列调控措施，热点城市的楼市涨幅已有所下降。热点城市四小龙调控收紧后，市场出现了趋于理性的势头。即便是一直走势强劲的南京，房价涨幅也已出现连续三个月下滑，4月成为最高点，然后逐渐收窄涨幅，当然还是在涨。南京也出台了一系列的调控政策，从4月份开始实行商品房限价，5月份开始限地价，继续收紧的预期还在。最新的调控政策是限贷+土拍新政，而南京实行土地网拍加上最严格的土地最高限价以及高地价现房销售的规定，也将大大提高开发商的财务成本、机会成本和时间成本，目标直指降温市场预期，力求控制地价和房价。如果政策达不到预期，南京会出台更严厉的政策去干预市场，比如限购，从而促成市场的理性回归。
这时，不论开发商还是买房人，都不宜对投资有过高的预期。土地拍卖的严厉新政，相当于已经对开发商限贷限购，将会透支市场的购买力，而对买房人限贷也会逐渐发挥一定的作用，这个时候一味加杠杆自然是不明智的。
2、房价虽然还在涨，但是分化已经越来越明显。
城市与城市在分化，好房子跟差房子在分化，新房子跟旧房子也在分化。苏州的二手房已经调整数月，南京二手房走势相对稳定。但新房市场受益于地王支撑，应该还会有一定的想象空间。所以有些已经价值兑现的产品，要尽快卖掉。
何为价值兑现？就是已经涨了不少，涨势不再给力，而且也看不到太多增量资源的投入，这样的房子该抛掉了。一线学区房或优质次新房，因为稀缺或品质，往往还有上升潜力，倒不急出手。事实上，卖房是件不太容易的事情，不动产的成交周期比较长，要卖的话需要拿出诚意来。
3、多家官方媒体密集发文警示当前房地产存在风险。
过热的楼市已让房地产泡沫愈来愈大，预示着房地产市场的风险也愈来愈高。就拿最近中国房价行情平台发布的8月31个省会城市的住宅房价排行情况来看：11个省会城市住宅均价超过1万元，北京上海均价都近5万。而南京做为二线城市中的领军，以同比28.95％的涨幅领先广州成为全国房价金字塔的季军，涨幅居全国第三。
图文见水印，特此鸣谢
对于这轮行情，近日多家中央官方媒体都发文警示当前房地产存在风险，均指出楼市持续火热隐藏着风险。部分热点城市甚至一直高温不退，楼市表现出朝着泡沫化方向演变的趋势。
主页君@孟祥远 昨日也发文指出，当前中国楼市主要存在楼市过热对经济伤害大风险、多项指标背离现象风险、需求过快透支，市场后期疲软风险、警惕新一轮库存风险（参考文章：【头条】官媒集中预警房地产风险，南京又被人民日报点名了！）。
从这一轮官媒的集中点名来看，热点二线城市政策面不可能宽松化已很明显。过去几轮房地产所遭遇的调整期也证明了，政策的走向基本预示着楼市后市的走势。收紧的政策，说明现在买房形势不容乐观，尤其对于投资来说，切勿激进冒进。
二、重点来了：现在哪些房子可以卖？
刚才也说到，当下要卖出一些价值兑现产品，利用赚的钱再买入一些有潜力的楼盘。那么，究竟哪些房子可以卖呢？主页君@孟祥远认为，有这6种房源，当下是要坚决出手的！
1一是无名校的老破小
老破小是圈内的一句术语,专指又老又破又小的房子,大多是上世纪80年代的红砖房。虽然现在南京房子一房难求，但房子还是有很多的，而南京真正缺的还是好房子。而好房子往往是稀缺的：
从总量看，南京全市近300万套存量房源，老破小占多数，老破小不够稀缺；
从产品看，2005年之前南京的好楼盘不多，老破小产品往往都是过时的；
从客群看，高端客群10年换一次房，老破小显然也不受富裕人群垂青，没有富人买的房子往往升值也有限。南京的刚需会选择老破小吗？南京不是京沪，现在看也比较难，大家都愿意住新房，也有的买。
老破小的升值相对来说慢很多，也没太多财富效应。但有个例外，就是名校资源的有无。有名校的老房子，再破再旧都是硬通货，小也不是缺点。南京四大名小的学区房，单价站上6万+一点都不意外。
2二是面积大的顶底楼
大户型的二手房往往比较尴尬，就是客群和产品的错位。当下南京最畅销的大户型在哪里呢？显然是河西这样的改善板块，而且越是大的越好卖，越受改善自住追捧。而一些二手房的顶楼和底楼往往面积大，就很难了，也是最容易被剩余的产品。
比如顶楼，早些年大户型设计往往只在顶楼，做成跃层或带阁楼。那么问题来了，很多电梯也没有的大户型产品，总价不会低，只能卖给资金实力雄厚的人接手。但这些人显然看不上这种产品，一些新的电梯产品可以做得更经济，也能满足基本功能需求。
而愿意爬楼的人，往往经济实力不足，决定了这种产品卖不上价，也不好卖。还有一种剩余比较多的是底楼，早年由于施工工艺和材料问题，很多一楼产品采光、防潮等方面存在瑕疵，如果再没有很好的物业，基本上就比较难了。
3三是无实质利好的透支板块。
楼市上升期，鸡犬升天。一些比较偏远的没有利好支撑的板块也可以卖出来高价，而且一房难求。但市场不会永远这么狂热，一旦降温，这种板块难免受冲击。一个好处是，这种板块由于起点低，升值幅度很大，其实转手倒是收益不错，建议不要恋战，可以获利了结了。
其实是不是无实质利好支撑的透支板块很容易界定，就看基本的教育、商业、就业等生活需求能不能满足，距离主城是不是方便等指标就可以了。
4四是开发商不靠谱的杂牌楼盘。
随着人们的消费升级，对品牌的重视程度越来越高，房地产也不例外。早些年房地产开发门槛低，有些小开发商由于拥有土地，比较容易就做出楼盘来。现在看，这些产品的开发水平有限，也会制约其升值空间。
而且更致命的是，这些房企在高度竞争的楼市中已经没有机会，生存都是问题，所以不能期望太高。但买房也不能唯品牌论，有些品牌房企，仗着自己牌子大，做房子不走心，营销上唯利是图，产品粗糙频频遭遇维权，堪称品牌陷阱，不可不察。有人认为“只买贵的，不买对的”，贵的就是品牌好的，这种投资策略收益也未必好。比如北京的顶级豪宅盘古大观、上海的顶级豪宅汤臣一品，十年下来，涨幅都没有翻倍呢，可悲！
5五是刚需板块的改善房
南京每个板块都有自身的特色与定位，都有适合自己的客群，都有发展空间。有些板块从规划定位、楼盘构成、业主人群、发展路径上都决定了其是典型的刚需板块，结果有的开发商心气高，进来就整高大上的改善产品，甚至定位终极置业，这是很危险的。
市场好，大致也可以卖掉，但是改善人群真会住过来吗？不适合自住的楼盘，往往也不是值得投资的产品。
6六是涨幅过大的产品
房地产是周期性行业，资金助推的市场有涨就有跌，这是市场的基本规律，但有些人已经被冲昏了头脑：市场差的时候，一味观望；市场好的时候，盲目乐观，这都是要不得的。一波大行情，房价涨一倍，真的可以了。如果考虑资金杠杆，这个收益已经比巴菲亚好了不知多少倍了，你还要咋样？房子卖掉才是钱，不卖掉就是不动产。除非是收租的商办物业，否则就是要贴利息的不动产。
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