资料显示，过去9年中国房价大涨，其中一种原因，就是人民币升值。近来人民币的贬值，就给人一种游戏可能要换一种玩法的感觉。对于中国人来说，大多数人的资产都是房地产，人民币贬值，房价会大跌吗?投资客要不要赶快抛售自己手里房子?没有买房的人要不要等着房价下跌后入手?今天小编为你分析一下：
中国几次人民币汇率波动和楼市密切关系
先来看看近年来中国人民币汇率走势和房价有怎样的关系，我们把汇率分解成几个阶段。
第一个阶段：从2005年开始，人民币汇率开始升值，与此同时房价(以北京房价为例)也开始了上涨。与此相对应的，那也是中国经济快速上涨的几年。
第二阶段：2008年-2009年间，由于全球经济危机的影响，中国经济大幅下滑，房价暴跌，人民币汇率开始停止升值，走势进入凝固阶段。
第三阶段：2010年后，人民币汇率又开始升值，直到2015年8月。在此期间，中国经济增速回升，房价继续上升。
第四阶段：2015年8月开始，人民币开始贬值阶段，迄今一年时间，人民币兑美元汇率已经由6.35贬值到现在的6.74，贬值6%。在此阶段，房价开始下滑，但2016年房价开始大幅回升。
总结成表格来看，是这样的：
美国的汇率和房价走势有多相关?
申万宏源的图表显示，近年来，美国汇率和房价的关系经历了这样几个阶段：第一阶段在1995-2001年间，美元指数和房价同向上升;2002-2007年，美元贬值、房价上升;次贷危机后，美国的房价和汇率齐跌;而从2011年底开始，二者又呈现出同向上升的趋势。
申万宏源表示，美国的汇率和房价的关系，突出地受到了经济以及政策的影响。美国经济在1992-2001年间迎来了高增长、温和通胀的黄金增长时期。而美元指数也正是自1995年开始步入升值通道。在此期间，美国的房地产市场也迎来了强劲的增长。这一时期出现了美元和房价齐升的局面。2000年下半年开始，美国经济增速开始下滑，2002年开始复苏并保持了较快的增长，但受较宽松的货币政策影响，美元指数仍然呈现出贬值的趋势。而较低的利率、监管放松与投机因素，共同推升了美国房价的快速上升。
次贷危机后，随着房地产泡沫的破裂，美国的房地产价格快速下跌。同时，为了应对经济和金融危机，美联储连续降息，美元指数也进一步贬值。
从2011开始，美元实质上进入了新一轮的升值周期，房地产价格也开始走强。
总结成表格来看，是这样的：
我们看一下日本汇率和房价走势：
资料显示，在1991年之前，日本的房地产价格和日元汇率均处于升值区间。日本住宅土地价格指数自1992年起持续下滑。经济低迷叠加人口老龄化，导致日本房地产价格持续走低。但由于日元的避险属性，汇率并未如房价般持续下滑，而是呈现出震荡走势。
总结成表格来看，是这样的：
汇率波动怎么影响房价?
分析认为，在中长期，实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性。如果汇率的升值预期会吸引短期资本流入，如果央行没有完全对冲外汇资本，银行体系的基础货币会随之增加，房地产商的信贷约束就会进一步放松，进而推高房地产价格。
如果人民币贬值预期强烈，资本会外流，导致国内资产价格下跌，房价也会下跌。
申万宏源相关分析认为，房价和汇率都要受到其他因素的共同影响，最核心的是经济增长。小编看到，在经济下行阶段，无论是中国还是美国日本，房价都无一例外下滑。不过经济下行时，政府开始宽松货币政策，同时也进行了各种方式，刺激楼市消费，房价又开始继续走高。
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撰文//金融分析师/金生添财//微//信ID：mzwh1628
