7月7日，中国楼市惊爆两个大消息：
一是上海公布“住房发展十三五规划”，宣布未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。在这些新增住房里，租赁住房高居榜首为70万套，保障性住房为55万套；商品住宅只有45万套，而且以中小户型为主。
二是深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”，把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。
上海扔出王炸！
几天前，上海爆出“租赁住房”性质用地的新闻——
两块分别在张江和嘉定新城的出让土地，土地用途写着：租赁住房。
就在7月7日，上海就又公布令人耳目一新的大消息，《上海市住房发展“十三五”规划》。
我们可以看出上海市调控房价的决心，以及发力点：上海的确在增加住宅供应量上，准备出重手！
上图来自上海统计局2016年统计年鉴，可以看出，2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米，到了2015年为6.3亿平方米，5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年，上海人口仍然在快速增长，到了最近两年才开始放缓。
在上海人口增长显著放缓之后，上海提出“十三五”（2016年到2020年）累计增加住宅面积1.275亿平方米，的确比十二五期间有了显著增长。
更重要的是，在套型面积上大量增加了中小户型。因此，从套数上看，将增长60%的供应量。这对于满足实际需求，平抑上海房价，增强城市竞争力，都将有重要意义。
上海今年的住宅土地出让，绝大多数位于外环外。上周浦东外环内挂出了两年半以来第一块住宅用地，位于张江科学城配套住宅基地的“孙桥国际社区”，但性质为“租赁住房”，要求开发商持有70年，如果你仔细看“孙桥国际社区”的规划，会发现这块外环内平整的大片土地，几乎全部都是租赁住房（Rr4用地）。
按照今年这种趋势，极有可能出现：上海外环外的土地供应以商品房为主，外环内以租赁住房为主。这样一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海竞争力。“孙桥国际社区”显示了未来上海重点发展区域的趋势。
国家鼓励改变住房观念，发展租赁市场，而上海作为经济中心和一线城市，此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里，租赁住房占了6成以上，这力度可谓非常强，意味着楼市的方向发生了巨变。
财经评论员刘晓博认为：能否真正控制住中国的房价，尤其是中心城市的房价，关键不在楼市本身，而在于能否真正深化改革，改变经济增长方式，做到了这一点，才能真正控制住货币增长速度，也才能控制住房价。
深圳也出大招了！
除了上海，7月7日，深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”，把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。
最引人瞩目的是，深圳准备在2017年把新建商品住宅的量，从2016年的4万多套提升到2017年的8万套，实现将近100%的增长。此外，保障性住房也将增加20%的供应量。
上图是2016年深圳楼市的基本数据，来自官方统计。可以看出，深圳2016年新建商品住宅供应量，在面积方面比前5年平均值大幅下降了20%。其实看过深圳长期数据你就会知道，深圳这些年新房供应量一直是下降的。
值得我们高度关注的是：2017上半年，深圳一手住宅仅成交了10506套，创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度，则8万套新房足以让深圳卖4年！
楼市巨变，商品房或将成为有钱人的市场
国家鼓励改变住房观念，发展租赁市场，而上海作为经济中心和一线城市，此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里，租赁住房占了6成以上，这力度可谓非常强，意味着楼市的方向发生了巨变。
此外，上海还明确鼓励三股力量在租赁市场上提供房源，一是民间企业，二是个人，三是通过区属国有企业“代表政府持有一定比例的租赁住房，在租赁市场中起到“压舱石”、“稳定器”的作用。”
可见，在未来上海土地拍卖市场上，将有相当比例的土地会定性为“租赁住房”，而且极有可能定向转让给上海区属国有企业，普通开发商将无法染指。
由于十三五期间上海可供出售的纯商品住房供应量事实上将减少（5年只有45万套，而2016年上海销售的新建商品住宅是10.84万套），所以上海商品房价将会对货币政策、限购政策等非常敏感。
如果国家不能控制住货币增速，则商品房价则可能出现大幅上涨。但从制度设计看，主要的房子已经不是商品房，而是租赁房和政策性住房。未来商品房也许会成为少数有钱人的游戏。
三四线城市也有隐忧
与一二线城市整体偃旗息鼓形成鲜明对比的，是上半年大多数四线城市的热火朝天。
就成交量来看，今年上半年，三四线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示，此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，前期热点的三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。
而对大多数政策支持去库存的三四线城市，如盐城、宜昌、九江、汕头等，在当前销售窗口期积极推盘，成交量同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番，汕头更是同比大增215%。三四线城市房价更是领涨全国楼市，克而瑞研究中心监测的32个三四线城市中，28个城市1月至5月房价环比上涨，超过20%涨幅的城市多达13个，太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%，珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。
然而，三四线城市的热火朝天能够持续多久？不少业内人士预计，随着调控政策不断升级、叠加，政策效应同样也会溢出，今年下半年一二线热点城市价格继续保持平稳，三四线城市中，前期房价涨幅较大的则面临调整风险。
小结
总之，上海和深圳同一天出台住房建设方面的规划、计划，都采取了大幅增加供应量、增加保障性住房比例的方式。可见，中心城市正在全力落实中央的号召。这表明，楼市的确在发生重大变化。
随着保障性住房、租赁型住房的增加，未来买卖商品房会沦为“少数人的游戏”吗？让我们拭目以待。
最后，刘晓博提醒：展望未来，楼市应该是一种保守型、防御型的投资，期望房价短期内大涨越来越难，所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的，都是杠杆太高的。
而对于楼市的看法，刘晓博继续长期看好有显著人口增量的、高级别城市（及其卫星城）的优质住宅。未来房价的上涨速度，主要看“M2增速÷GDP增速”，这个数值越大，房价越坚挺。
来源：21财闻汇、中金在线、天天说钱（liuxb0929）、上海发布、证券时报、楼市参考（house0929）、融360房贷君（fangdai123）、财经韬略（ID：tttmoney8）。声明：本文仅供参考，不构成投资建议，如有问题请后台留言，谢谢！
