最近几天，全国人民都在热议“美好生活”这四个字。
美好生活人人想要，但是一提到房子，恐怕很多人，尤其是年轻人就开心不起来了。毕竟美好生活是要钱的，房子一下子把许多年轻人给掏空了。
不过让很多人意外又开心的是，大会把楼市调控也写入了报告。在中国最高规格的会议上，领导人再次定调“房住不炒”，无疑为买房人吃下了一颗定心丸。
不过，领导人的表态只是定下了基调。楼市未来的走势，出手的时机，具体城市的房价，这些还需要请高人来解读一下。
菜鸡这次又请出了咱们的顾问严跃进老师。严老师本身是易居房地产研究院的研究总监，他既是政府部门的智囊，也实地调研200多个城市。是国内少数既懂政策，又贴近市场的学者。
调控可能还会收紧
小菜鸡：这次大会再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，并写进报告里，请问你怎么看这个事？
严跃进：“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话写入大会报告，可以说是给后面楼市政策了一个非常鲜明的定调，具有纲领性指导意义，后续一系列政策都会围绕这个目标召开。
既然有这个目标，后面肯定就会对症下药。具体来说，在宏观领域，会继续保持比较中性的财政和货币政策，但在房地产领域则会是定向收紧。
而且从目前来看，这轮楼市调控还没有放松迹象。
9月份很多城市刚又收紧政策，比如海南三亚、海口、陵水等等。最近深圳查消费贷也比较严厉，都说明，虽然现在政策已经很紧了，但是今后可能会更紧。
楼市调控目的是解决新时期主要矛盾
小菜鸡：其实“房住不炒”这个口号在前几年就已经提出来了，这次为什么又再度重申？这次写入报告跟之前有什么不一样？
严跃进：之前虽然提出过这个口号，但是一直没有上升到足够高度，因为当时的配套政策和措施都还不够健全。
现在写入报告，体现政府在这个事情上的决心。报告里说到，我们当前新时期主要矛盾已经转变——“人民日益增长的美好生活需要”和“不平衡不充分的发展矛盾”。
其实，楼市调控目的也是为解决这个主要矛盾。房价过高不仅不利于企业发展，也会影响到居民生活水平。
之前政策不够健全，现在时机成熟，政府就会着力解决这部分问题，让全体人民住有所居。
明年房价难涨
小菜鸡：那你对于后面房价怎么看？有人预测2018年房价再次上涨，你认为有这种可能性吗？
严跃进：综合外部环境和调控目标，我认为明年资金面会继续收紧。就算有放松，也是对其他行业小微企业的放松。
那么对房价就是明显的抑制作用，而不是助长反弹。明年开年以后房地产下跌可能性还是偏大。
当然这个“下跌”，从我们专业角度来看，未必是均价下跌。
有的体现在统计数据上的价格下跌；有的体现在个别楼盘和区域实际成交价格下跌；有的体现在整体价格上涨幅度收窄——比如过去一年8%、9%，现在一年涨6%，这样也能理解为价格平稳或者降温。
刚需还得趁早买
小菜鸡：对买房的人，你有什么建议吗？
严跃进：对于刚需来说，如果你有资格，而且能够承担贷款，那还是越早买越好。而且，现在政府调控这么严，多去看看还是有机会买到降价房子的。
具体来说。一二线城市现在其实是比较难买，不仅限购，而且多数城市对二套房也要求5到8成首付，这在之前是没有过的情况。
不过这些城市仍然是有基本面支撑的，刚需能买还是要买。如果实在没资格或者凑不到7、8成首付，那也只能等下一轮楼市政策放松了。到时候价格可能会高一些，但贷款额度会更高、实际利率会更低，不会吃太大的亏。
三四线小城市，如果有实际居住需求是可以考虑，如果想要保值增值则需要慎重考虑。
重点看好三大城市群
菜鸡：如果不考虑短期情况，从长期来看，你觉得哪些地区最值得关注？
严跃进：这次报告里提到“城市群”概念，我认为围绕省会发展的城市群，尤其是中部地区城市群概念最值得关注。
武汉城市群、郑州城市群、济南城市群等，在距离省会不超过100公里范围内，其房地产可能沿袭一线城市及其周边的发展规律。
另外建议重视房产长期发展规律，不要选择所谓风景好环境好的地带，而要选择经济发展好、交通区位改善比较明显的城市。
从城市后续发展，尤其是基础设施建设等方面看，京沪线一带往往是发展重点，相应辐射范围主要包括郑州、武汉和济南等，周边城市所在区域也就“能级”更高。
租房市场将得到发展，德国模式更适合中国
小菜鸡：这次报告在住房问题上，还提到“租购并举”、“长效机制”，你如何理解这些热门政策？
严跃进：长效机制不断完善，最终是可以达到让全体人民住有所居这个目标。
建立长效机制，土地和住房交易模式等都是很重要的内容，比如说构建“住房供应三元模式”，即普通住房、共有产权住房和租赁住房。
北京刚完成首批共有产权房摇号，在房源上有创新，一方面是挽留人才，解决自住房问题；另一方面也是一个信号，对全国有推广和借鉴意义。
同时，北上深等城市都在推出“只租不售”土地，这也是符合中央导向的。
至于“只租不售”能不能持续，就要看能不能盈利。纯粹做成公共事业，肯定无法达到足够体量，发挥规模效应，未来租房市场就不见得会更好。
要盈利，最重要是租金收入，这就要看未来“租金证券化”能不能做好。“租金证券化”，其实和我们以往说的REITs，逻辑上是一样——把未来预期租金收入一次性进行变现，或者说，像小财迷这样的各类投资者，把资金一次性投入然后分享收益。当然，这个需要一定时间。
目前，租房市场越来越受重视，这点毋庸置疑。
现在有这么一个说法，说我们在借鉴新加坡和德国住房制度，从目前政策看，这个趋势也比较明显，而且有一点值得注意：
相比新加坡的住房保障模式，更强调租赁市场功能的“德国模式”，可能会更符合当前中国作为人口流动大国的实际需要。
头条号入驻
4000520066 欢迎批评指正
All Rights Reserved 新浪公司 版权所有
