红刊财经作者 李健
房地产政策收紧继续加码，去杠杆的步伐更加清晰。日前，房地产市场融资的水龙头被拧紧了，从贷款的利息到私募产品的发售都出台了严格的政策。对很多小房企来说，转型势在必行，但隔行如隔山，前期大量投入还需要漫长的等待。而大房企则可以趁现在兼购小企业，拓展业务范围。对大房企来说，在土地“晒太阳”会升值的当下，手里有地，心里有底。同时，土地储备规模也已经成了判断一家房企价值的最重要依据。
融资难度增加
新年伊始，房地产调控在融资方面再度加码。
央行连续上调了常备借贷便利(SLF)利率和7天、14天及28天逆回购中标利率。虽然利率上调目前尚未传导至银行的公开存贷款，但北京、上海、广东等地的房贷政策开始收紧。
2月8日，有消息称，有中介公司接到北京银行业协会自律公约通知，要求北京个人住房贷款由原来的8.5折提高到不低于9折。自2月8日起签署网签合同的第二套个人住房（含新建住房、二手住房、置换式住房）按揭贷款期限最长不超过25年。
中原地产首席分析师张大伟认为，“银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓或是常态。信贷是决定短期房价的最关键因素，目前看信贷收紧趋势下短期房价调控压力大”。
2月8日，又有消息称，广州、上海也收紧了房贷。广州邮储银行的首套房贷款利率从8.5折提高到9折，同样上调到9折的还有广州农商银行，兴业银行只有申请9.5折才能正常放款。另外，上海各家银行个贷下款时间均出现不同程度的延长，由原来的1个月，普遍延长至3个月，最长可达5个月。原本首套房客户可获得的9折利率优惠，正在逐步“绝迹”。
2月13日，房地产企业融资方面再迎来一道“紧箍咒”。中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》的通知（下称“4号文”），严控房地产通过资管机构的非标融资行为。4号文范围覆盖了北京、上海、广州、深圳在内的16个前期房价上涨过快的热门城市。
有私募基金经理表示，对私募基金这种几乎没有投资限制的金融工具也明确下发文件禁止，去杠杆的力度被进一步放大。4号文中对委托贷款、嵌套其他工具、收益权、回购、对赌、明股实债等方式，全部堵死，这很少见，效力也相当狠。
尽管房地产市场受到严厉的调控，但上海易居房地产研究院总监严跃进认为，目前政策主要体现在两方面，第一是对热点城市的购房市场进行调控。第二是针对炒房需求进行管控，刚需的购房需求还是给予比较宽松的政策的。
“所以未来房地产市场的增长依然是值得期待的，尤其是对类似房地产开发投资等指标依然看好，对于宏观经济的托底作用也会发挥出来。当然从政策层面上来看，如何鼓励各类炒房资金或投资投机资金转变为合理的社会资本，进而支持宏观经济发展，是后续金融部门需要考虑的内容”。
海通证券首席经济学家李迅雷始终认为，政府的目标是多元化的，稳增长、防风险、调结构、促改革、惠民生。这么多目标中，政府最愿意实现的一是防风险，二是稳增长。因此，要出台严厉调控手段的可能性较小。
中小房企谋转型
政策一再收紧，使房企前途未卜，尤其对于中小型企业在集中度加速提升的行业中，唯有退出或转型。
中航地产就在去年剥离了所有地产业务，去年10月，公司向保利地产出售了房地产开发业务相关的资产和负债，其中包括10项子公司股权和1宗物业，在此次交易后，公司将不再从事房地产业务，转而做物业资产经营和一体化服务。
国金证券房地产行业分析师胡华如认为，将大部分地产资源变现，专注发展物业管理，对中航地产来说，是更加合理的发展模式。在交易后，公司获得了大量现金，在物业资产管理业务快速发展的大背景下，能够快速扩大业务规模、提升客户储备、加快升级力度。也将突破房地产行业的周期性，估值提升也比较确定。
此外，有很多中小房企围绕医疗、金融、体育等热门领域积极转型。去年7月份，中珠控股公告称，将公司简称变更为“中珠医疗”。截止2016年中报，其医药及医疗器械净利润为13893.4%，占公司总营收的17.85%。
有业内人士表示，很多中小房企实力、财力不够雄厚，拿地也相对比较困难，从去年开始就有小房企很久拿不到地，口袋里快没粮了。业务多元化可以分摊点风险，保持企业正常运作，转型势在必行。
目前来看，除了绿地进军的大基建，以及采用的PPP模式和房地产行业有一定关联外，其他行业目前和房地产间的关联性相对较小，易居（中国）执行总裁丁祖昱认为，都说大健康、大消费、大医疗能为房地产提供相关资源，但想做起来，需要投入大量财力物力人力，隔行如隔山，前期的投入和积累比较漫长。
如2015年转型体育的莱茵置业，在转型后更名为莱茵体育。截止2016年中报，体育产业收入仅占总营收的0.2%，为255万元。记者以投资者身份致电莱茵体育证券投资部，负责人表示，以目前中国的体育产业现状来看，想做出成绩，还需要大量投入和很多等待的时间。公司在去年先后布局了体育金融平台、冰雪运动赛事平台、体育传媒新平台等，都还在投入阶段。
大房企价值凸显
在一二线紧急收缩融资的同时，三四线城市房地产市场仍旧以去库存为主，所以冲击较小，甚至有些三四线城市购房需求是在上升的。对于大房企来说，由于其全国化布局的特点，所以政策调控下的波动也比较小。
易居中国研究所严跃进表示，最近新城控股关于2017年销售业绩要达到1000亿的新闻受到广泛的关注。对于新城控股来说，未来依然看好房地产市场的前景，虽然进入地产降温周期，但此类地产企业销售目标实际上还是在提高的。
此外，东兴证券分析师郑闵钢在接受采访中表示，2017年大型房企通过股权收购，或资产包收购的方式来扩大体量还将进一步发酵。去年恒大集团控股嘉凯城，又在资本市场上举牌廊坊发展赚足了目光。今年随着政策进一步调控，小房企生存环境更加严峻，剥离业务的可能性更高，为大房企兼收并购、横向拓展提供了机会，预计2017年马太效应将更加清晰。
上海晟世泰平投资管理有限公司总经理陈立民认为，土地储备量是大房企的不可再生资源。在中国的国情下，土地是稀缺资源，晒太阳也会涨价。土地是政府财政收入的重要来源，政府也不会让土地价格大幅下降。随着城市基础设施的完善，土地价格只升不降，手中有大量土地资源的房企几乎坐看价值蹿升。
从去年宝能、恒大入股万科就可以看到，土地储备已经成为房企争夺的主目标。当时恒大入股万科时，万科的股价已经被宝能炒起来了，但恒大仍然坚决买进，在陈立民看来，恒大看好万科手中便宜的土地，而在公开市场竞标或者在二级市场并购，不如入股万科更有收获。
从2016年三季报来看，房地产企业销量排在前面的有万科、恒大、碧桂园、绿地、保利、招商蛇口，均是规模较大房企。
“而且这些企业的拿地实力也非常突出，有的有国资背景，财大气粗，比小房企有更多优势。”陈立民说。
