中国的经济特区为中国的经济发展起到了很大的带头作用，深圳、珠海、汕头、厦门也是由一个个小渔村成长为一个个大都市。那么今天我们就来看看我们隔壁的日本他们的经济特区又是什么样的，有什么样的投资机会。那么今天做客我们远见财讯的嘉宾是诺金环球的总经理vivian。今天vivian将带我们一起聊聊日本经济特区置业的全攻略。
Vivian：今天北京下雨了，东京其实是大晴天，今天之所以讲日本，因为其实现在中国人开始了这个全球的一个资产配置，一些高净值的人士都希望自己的这个投资组合是多元化的，那所以其实就全球经济来看的话，欧美是重点，但是同时也不可忽略日本这个经济大国的一个地位，那所以其实我们讲过澳洲、英国，今天就带大家详细的了解一下日本经济特区的房产。
Vision:那我们在经济特区投资的重点是什么？
Vivian：就是很多中国客户去投资海外的时候，一开始用的都是我们国内的思维，我记得我第一次讲澳洲房产的时候就说过，去到一个国家那个市场做投资的话，一定是要入乡随俗的。那么我们其实可以反过来看看日本的投资者，本地的投资者是会投资什么样的产品。那现在我们在日本走了一圈，然后回来之后我们考察完总结完发现，日本本土的人一定是买土地的，就是买土地类的这种房屋。为什么呢？其实这个很容易理解，日本人的思维方式其实跟中国人是非常相似的，他们都有一种特殊的情结，就是土地崇拜。所以呢，对日本这样的一个民族来说，他真的是非常喜欢去购买土地去占有土地，而且整个日本国土面积是非常小的，人口又非常多，所以如果我们海外资者按照本土人的喜好，去做这个房地产的土地类的房产投资的话，那一定是一个最正确的方向。很多中国投资者去日本，一开始可能会去购买地理位置很好的公寓不带土地，这其实是一个刚开始投资日本的小误区。
Vision:知道了误区和重点，我们应该有什么细致的攻略和技巧呢？
Vivian：这个可能方法会比较多，但是我想给大家一些可能容易被忽略掉的一些小技巧，可能是我们作为行业内人士就会比较能够看到的一些小技巧，比如说我觉得海外投资的时候，一定要去了解当地的银行对当地房产评估的方法。我们现在来看看日本的本土银行，对日本的房产评估的方法。日本的银行对房产评估的话大致的分类，第一类是按照折旧，而这个折旧其实财务原则，所以呢是跟时间有关的，那顾名思义，这个折旧法就是只能说房产随着这个时间的一个增长，那么这个房产的价值是越来越低的，这就是折旧法。这个是银行评估的一种方法，那它针对的是不带土地的公寓。然后银行还有另外一种方法叫做收益反算法，他针对的标地是指土地类的房地产，就是我们刚刚说的，我们主要推荐给客户去做投资的这种产品。因为带土地，所以银行认为这个房产的价值就是他去评估的价值，是用房产的租金除以它周边的平均回报率来反算它的价值。那么我们假想一下，如果这个房产随着时间的推移，租金越来越高的话，那么它的价值就越来越大，这个是我们一个普通的一个逻辑。那么从这一点就能看出来银行对于这两种标定的房地产的一个态度。为什么银行会这样做，其实银行是最聪明的的投资者，因为它会把所有的风险都规避掉，然后去尽可能的扩大它的一个收益。因为银行是要拿房产证做抵押去放出来钱款的，所以它一定把风险降到最低。那现在我们就能从这一点的评估方法看到，我们投资者其实是可以遵循这样的方法，去选择房产投资的，这就是为什么我一开始说，可能纯粹的去追捧这些市中心的不带土地的公寓，不能说绝对不好，但是一定是一个小区，所以我们更建议客户去买带土地累的房地产
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编辑：Vision
