京城北三环学区房跌破6万，房企股票你还敢不敢要？

一线城市的房价向来是楼市的风向标，特别是学区房。要问学区房有多贵？只有家长能体会！有的家长为了买学区房砸锅卖铁，甚至是假离婚。还记得在今年9月21日的时候，*ST宁通B卖掉了两套学区房拯救了公司，保住了壳，看来这学区房确实够贵啊！

（9月21日，*ST宁通B发布了一则公告，称公司以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京市西城区槐柏树街11号楼②-201、202两套房产，挂牌价格不低于经备案的房产评估价值。

如果你以为2套房产对一家快被摘牌的上市公司来说只是换点零花钱，那就天真了。根据*ST宁通B发布的2016年上半年财报，公司仅实现营业收入8.35亿元，实现归属于母公司所有者的净利润-2110.91万元。如无意外，明年这家公司将妥妥地告别广大股民朋友。

燃鹅，在童话故事里，“常理”这个东西总是不经意间就像肉包子一样被狗吃掉。根据中资资产评估有限公司的评估报告，截至评估基准日2016年7月31日，这两套在2004年被*ST宁通B以214.71万元购置，经过计提折旧后账面净值总计129.74万元的房产，目前的评估值为2272.62万元，增值额2142.88万元，增值率为1651.68%，完美覆盖了今年的亏损。）

自今年3·17北京楼市调控以来，不到一年的时间，北京的楼市便出现了翻天覆地的变化。就连北京三环学区房，现在已经单价低于6万。

12月25日，多家房地产研究机构的最新数据表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依旧低迷。从统计数据看，北京二手房市场价格整体回调10%以上，超过8成二手房房源出现降价。

长椿街地铁附近学区房均价维持在14万元/平方米左右，中介人员表示这里的房价最高时达到16万元/平方米，目前回调了2万元/平方米左右，回调幅度不算太大。

值得注意的是，位于北三环附近的一套150平方米的三居室学区房报价为900万元，也就是6万元/平方米的价格。据中介介绍，总价高、单价低的房子，存在近50万元的讨价空间。而知春路、海淀黄庄、中关村附近的学区房，成交均价约在11万元/平方米左右，相比最高点回调20%以上。

由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心25日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，11月，中国一线城市房价全面停涨，北京房价已经连续下跌7个月。

根据2017年11月大数据房价指数监测，一线城市房价全面停涨，其中北京、上海继续下跌，广州、深圳环比也接近停涨。不过四个一线城市都尚未跌破上年同期价格，广州11月房价比上年同期仍上涨46.82%。

值得关注的是，北京房价已经连续下跌7个月，从4月最高点至11月的累计跌幅为15.5%，4月北京房价中位数为63647元/平方米，11月二手房成交价中位数降至56078元/平方米，累计下降了7569元/平方米。

北京楼市降温，二手房价格下跌，这是多个调控政策的综合效应。而交易价格低迷，反过来使得很多房东脱手时犹犹豫豫，错过转手机会。临近年底，发现真正的买家其实并不多，只能不断下调价格。不过，很多看似价格不断调低的二手房，其实相比去年还是明显上升，无非就是获利空间收窄。不管怎样，价格下调说明二手房房东对未来价格走势出现动摇。随着一线城市房价出现回落，预计会有不少城市将跟进。

看来北京的房子也不是涨起来没完，也不单是北京，其他的一线城市也是跌跌不休。按照常理，房价的下跌对于很多房地产公司而言也是巨大的冲击才对啊，但是房企们业绩的表现却十分亮眼。

截至12月初，已经有9家房企公布2017年前11月销售额，其中包括恒大、万科等龙头房企。整体看，9家房企合计销售额达到了15395亿元，比2016年同期上涨幅度高达50%。大部分房企已经完成年度任务。

从这9家企业看，万科、恒大已突破4000亿元大关，而融创也接近3000亿元，新城等企业历史首次销售突破千亿。

咦，这是什么情况？

正是由于前两年的房价上涨，再叠加上2016年末的结转，大部分房地产企业依然收获了历史上最丰盛的房地产盛宴，2017年是销售业绩与利润上涨最为迅速的一年。

本轮调控逐渐开始影响市场，对于房地产企业来说，压力逐渐开始体现到销售数据上。房地产销售增速持续收窄，企业之间分化非常明显，多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调。资金成本逐渐增加，各种融资渠道压力逐渐增加，对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看，2018年上半年房企的风险可能加大。

昨天泰禾集团开盘涨停，午后更封死涨停板直至收盘，这又是什么情况？

泰禾集团董事长黄其森12月22日接受采访时称：“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元，2018年将继续降低土地成本，争取在明年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。

目前，泰禾集团在手的银行授信共有751亿元，还有479亿元没有用。预计明年上半年泰禾集团有30多个项目达到入市条件。”

正是受此消息影响，泰禾集团才出现了这一次的涨停板。

但是，紧接着泰禾集团便收到深交所关注函，要求说明公司董事长关于2018年销售额目标及负债率相关言论是否属实。

今天有消息称，据交易所公告，泰禾集团（000732）发生对股价可能产生较大影响、没有公开披露的重大事项，12月26日开市起停牌。

饭可以乱吃，话不能乱说，尤其是董事长，在“吹牛”前，可得好好想想后路，别一不小心断送了公司的股价。

其实在房地产市场好的时候，吹牛也没啥事，但是现在整个房市都在寒风中瑟瑟发抖，你吹牛，能不引起了注意吗！难怪深交所发函三问泰禾集团“ 办得到吗？”

不说别的，现在就连房企界的大哥们也不敢张扬。

2018年对于房企来说极为重要，它也许会面临两种截然不同的结局：1、市场回暖，资金链缓冲，企业将大步前进； 2、调控继续紧缩，房企资金链难以承受，只能从头再来。

因为房地产行业是典型的高负债行业，今年市场资金面整体偏紧，中小型房企资金获得难度增加，带来了资金成本大幅上升，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。

近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。根据wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。

截至2017年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高;净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。中信建投证券报告显示，中型房企短债压力和净负债率分别达93%和143%，较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。

事实上，2018年迎房企集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。其中，恒大面临到期/可回售债券总额54.56亿美元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。

对比几家房企的资产负债表，我们可以看到像万科、保利、融创、碧桂园、恒大为第一集团、也就是3000亿以上的销售规模，它们的扩张速度基本上都慢慢降下来了，主要是以稳为主。

今年前三季度，A股上市房企共实现营收9397.62亿元，同比上升3.15%；共实现归属于上市公司股东净利润900.87亿元，同比增加26.33%。

截至第三季末上市房企整体销售毛利率及净利率分别为28.15%和11.3%，相比2016年底则分别上升0.76个百分点和1.03个百分点。

从二级市场投资角度看，多数券商机构人士表示，由于港股内房股今年以来表现强势，在业绩稳健的背景下，有望带动A股房地产出现短线反弹。东莞证券分析师何敏仪称，开发商可结算资源较多，2017年整体业绩高增长值得期待。而地产板块今年以来整体走势偏弱，跑输大盘。

民生证券分析师认为，2018年A股房地产板块压力依然较大，预计明年地产板块投资将围绕龙头扩大市场占有率、城市群主题与长效机制政策推进三条主线展开。A股重点标的依然是万科、保利地产两大龙头。城市群主题中华夏幸福、新城控股有望成为最大受益者。

北三环学区房大幅跳水，这也许是个案，它并不意味着2018年房地产市场还会这么冷。但是在调控之下，房地产市场想重回调控前的巅峰恐怕没那么简单。所以我们在投资地产股的时候，一定要“抓大放小”，寻找现金流充沛、负债率相对较低的大公司。