陈志武|目前中国房地产市场经济风险过高_

中国面临的经济风险

一个重要的风险源点是房地产。如果房价能保持上涨趋势还好，一旦房地产价格下跌过多，就会给地方政府带来很大的财政挑战，因为土地财政一直是地方政府的一个重要来源，如果房价跌得太多，地方政府的平台公司就会产生问题，银行也会面临更大挑战。同时跟房地产相关的很多产业，比如水泥、钢铁、电解铝、铜等其他的建筑材料市场，也会受到很大的影响。总体上讲，房地产确实过剩，库存太多；但是，另一方面，又不让房地产价格下跌过大，给中国经济带来潜在的挑战。

去库存、去杠杆、去产能

去库存、去杠杆、去产能的目标是非常好的，也都是中国经济面临的重要问题，但是怎么样去库存、去产能、去杠杆，存在比较大的挑战。因为这三个目标相互之间存在一定的矛盾，要都实现，存在较大难度。

比如为了去库存，有的地方政府分摊任务下去，让国企的员工、政府部门的员工等人都去买房；另一方面，银行把住房按揭的首付比例往下调，甚至有的地方推出“零首付”。这确实能消化开发商的库存。

但这样一来，银行的贷款增加了，整个社会的杠杆也提高了。房子卖不出去，本来是开发商的问题，现在就变成了按任务买房的职工和银行的难题了。如果去库存就是把库存从房地产开发商手里转移到国有企业和本来不需要房子的人手里，那么依然是换汤不换药，没有改变根本的问题。这在宏观层面来讲，很有可能实际杠杆提升了。

同时，产能方面是不是真的下降了也很难说。卖不出房子的房地产商本应受到市场的惩罚，但如果用宏观政策调整，给他们提供了便利，帮助房地产商消化了产能。这样的结果，会导致开发商依然能以高价卖出房子，那么开发商就不会吸取以前的教训，依然会像过去那样不负责任、不按照市场具体情况，继续做大量的开放，那可能还会进一步增加新的供给。

现在，既强调去产能、去库存、去杠杆三个目标同时实现，又要保就业，还不让许多企业破产、关门。以这个方式去产能、去库存，最后产生的结果有可能去不掉库存，反而增加了新库存，产能也可能进一步上升。

目前首付贷的杠杆方式是否可行？

首付贷是有问题的，因为它破坏了“首付”这个手段的意义。之所以商业银行做房地产按揭放贷的时候，要求你要有首付，就是要降低银行和金融体系的风险。它可以鉴别一下借钱买房子的人到底有没有支付能力，如果10%、20%的首付都支付不了，那可能商业银行本来就不应该贷款给他们买房。

如果P2P网贷公司和民间的金融公司给他们提供百分之百的贷款，那就失去了“首付”的鉴别作用，这将使得银行体系、金融体系的潜在风险大大增加。一定要查清楚首付贷，至少要变得更透明，否则继续下去，可能会重演前年A股波动那样的事件。

房企已经有一些分化，一些聪明的私营房企，慢慢地淡出房地产了。前不久潘石屹讲得很好，道理很简单，看供给是不是太多了，如果是，那么按常理就知道，接下来房价会跌的。可是，如果政府利用行政的力量帮忙，那结果很可能就会使得产能继续增长。

财政刺激只是换了种扭曲

现在中国国内房地产市场的泡沫越来越严重，从上海到深圳、北京等一线城市，甚至一些二线城市，房价猛涨，交易量也猛增，这些风风火火的资产泡沫，实际上跟货币政策、资本帐户资金外流受到严格的管制有非常强的直接关系。

正因为这些因素，因为人民币该贬值没往下贬值，资本帐户受到管制，再加上由此引发的资产泡沫，这些都会让人民币的货币政策空间非常小。因为他们放水太多，资产泡沫会更严重。因为汇率政策没有灵活性，更多的贬值使得货币政策的空间受到很大的抑制。这就是为什么政府更多强调财政政策、未来汇率政策、资产市场的原因。政策的空间越来越小了，所以没有别的办法，只好通过财政。

靠政府去库存越“去”越多

房地产开发商会不会约束他们增加住房供给的冲动？我觉得不会有太大的约束。本来这些房地产开发商应该得到教训，应该要被教训的，他们当初做的一些项目投资，对未来市场的预估预判不是那么认真，要被市场惩罚的，但是因为这些地方政府的帮忙，帮他们把卖不出去房子接过去以后，房地产开发商不仅仅被教训，反而还被激励了。

接下来又买更多的地，做更多的房地产开发，反正房子卖不出去的时候，政府会通过行政的手段把这些卖不出去的房子给安排出去。这也是为什么去库存、去产能说了这么多年，到后实际的结果，产能不仅仅没有减少，反而一直在增加，库存也是一波一波达到新高。