来源 | 综合自齐俊杰看财经(ID:qijunjie82) 楼市时评(ID:zzlssp)，经授权转载
先泼点冷水，不要太乐观。
过去15年来，从2002年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。
不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5、6年，都有的赚。
那么问题来了。
1未来3年，房价还会上涨么？很难，几乎没有这样的可能性。
原因主要有3点：
1政策上，仍在进一步的紧缩2008年降息4次，2009年房价大涨。
2012年降息2次，2013年房价小涨。
2015年降息5次，2016年房价大涨。
从目前来看，楼市已经开始被定向“加息”。
为什么要对楼市定向加息？
因为，基准利率并不只是作用在楼市上，还会影响到无数个大中小企业的运作。你上调一次基准利率，中小企业借钱成本就高一分，赚钱难度也就高一分。
2信贷上，国际大环境已发生根本性变化一旦知道了加息会持续多久，下一次降息什么时候才能到来？就能提前摸清楼市走势，知道下次上涨会是什么时候。
这就不得不说到信贷的国际大环境了。
过去10年，从2008年开始，国际的货币环境都是非常宽松的。你去欧洲贷款，利息都快接近于0，大家都拼了命的降息。
但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道。并将在未来持续很长一段时间。
为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下放宽的。
根据美联储目前的规划，加息至少持续到2019年下半年。
3房价真正的命脉，已被摸清，并逐渐被控制从供求规律看，有两个客观事实请记住。
客观事实一：一线城市正在拼命轰人，但大部分人很难轰走
所以一线城市具有最强的保值性，不怕没人愿意买房。
客观事实二：被一线城市轰走的人，也很难回农村或小城镇，而会想方设法挤入二线
所以那些对人才具有最强吸引力的，部分强二线城市，未来房价具有最强的增值潜力。
而三四线城市，这一波房价上涨源于棚改的宽松刺激，但因为缺乏增量人口吸引力，长期看房价堪忧。
2未来几年，房价会跌吗？只要力度到了，不存在控制不住的情况。
1在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。楼市供给已经严重过剩，特别是三四线地区，家家户户都有几套房子，皇帝的新装早晚要被戳穿，所以卖地收入已经不可持续。
2供需矛盾在逐渐改变，房子越建越多，而人口则越来越老。第三次高峰期已经过了适婚年龄，90后的父母是60后。
这些人在2000年后的楼市暴涨中，正是财力最雄厚的时候，所以大多数都为90后备好了住房。
中国人口出生3次高潮
而50后集中出生的，已经接近70岁，这代人即将从房子的需求方，转为供给方。
等于未来10年内，大部分家庭手上就会有3套住房。所以他们完全没必要再为00后或者10后的孩子准备住房。
需求将大幅降低。供给不断增加。所以你投资的房地产之后，时间将变成你最大的敌人。
3未来，玩法已经改变。过去的那些老的思路和规律，都需要进行修正。
还有就是我们看到各地大量的共有产权房，公租房，开始兴建，然后当地政府的租房网络也开始铺设。
阿里巴巴也拿出了芝麻信用来对接租房免押金，而政策上也给予了明确的倾向，租售同权会慢慢实施。
政策上，近期北京“共有产权房”
成都以“5年前的价格买自己住的人才房”
天府新区科学城“定向人才居住划拨土地”
广州“租售同权”
上海5千元“租赁用地”
张江科学城规划“人才公寓"
互联网的颠覆力量，将继续改变房地产。马云的信用对接只是一个开始，后面还有很多的玩法可以用。
房子是过剩的，现在大家有居住需求，谁不想出门就上班，每天通勤2个小时，这对于个人是苦难，对于城市和国家来说也是个效率极低的事情。
天时、地利、人和都已经不再。
3房子还能买吗？（1）如果你是刚毕业的大学生，或者是高三考生，不要去北上广浪费时间，直接往新一线城市去，比如南京、杭州、武汉、成都...你能更快的落户、买房、拿高薪。
（2）如果你是买来投资，要注意几点：第一，如果月供对你有压力，尽快出手，趁投资客抛售暴跌之前，先私下交易；第二，如果还没投资，想要买一套，那先看看自己是不是限购城市？
不限购是有原因的，不限购的城市，没有限购城市的房子有前景。其次，看年轻人是流入还是流出，这决定着有没有人为你接盘，只有砸在手里的时候，才明白不动产真的是不动产。
（3）如果你是刚需，可以稍微等等，最好的时机在明年，这段时间干嘛呢？努力赚钱，然后抄入好城市、好地段；
如果你是刚需父母，想给孩子备房子，请务必在省会城市购买，只有那里资产能保值；
另外，不要总想着在最低点抄入，要知道你是刚需，刚需的目的是房子，而投资的目的是钱。
