导语：新融街财经10月9日讯，显然，恒大今年以来的强劲走势使得许家印成为首富争夺中的一匹黑马，恒大股价年内涨幅近500%。恒大股价暴涨背后，离不开上半年亮眼的财务数据，上半年净利润总额高达231.3亿元，远超万科、碧桂园等一线房企。
首富过山车背后：许家印凭什么超过马化腾和马云？
2017年9月18日，福布斯数据显示，许家印身价增至391亿美元，略高于马化腾和马云，再一次成为中国首富。
之所以说“再一次”，是因为2009年11月，许家印也曾登顶首富宝座。
不过此次许家印“首富之位”还没坐稳，随着尾盘恒大股价冲高回落和腾讯股价的小幅上涨，几个小时后马化腾以388亿美元的身价再回榜首。
透过许家印两次登顶又两次回落的首富过山车，可以看出，恒大的商业模式并非一成不变，从低谷期的特价销售，到扩张期的疯狂圈地，再到成熟期“三低一高”的模式转型以及多元化的轻资产布局，“恒大模式”渐隐渐现。
“特价模式”让利回血
许家印第一次和“首富”联系在一起是2009年冬天。
2009年11月5日，恒大在香港联交所正式上市。当天收盘，恒大市值达到705亿港元，恒大总裁许家印也凭借68%的持股将479.49亿港元（约合人民币422亿人民币）收入囊中，首次成为中国首富。
不过，这个首富之位来得有些迟，2008年许家印本有机会坐在这个位置。2007年，恒大启动IPO计划，当时业内人士预测，如果恒大在香港上市成功，许家印将有可能成为中国的新一任首富。之后反转的剧情是，2008年3月20日，土地储备量位居全国第一的恒大集团在香港首次公开发行股票遇冷搁浅，许家印的首富之路也因此中断。
IPO计划失败后，恒大资金链几近崩溃，不少业内人士甚至直接将其与“死亡”挂钩。不过“被收购”“被倒闭”的恒大随即拿出业绩打脸“吃瓜群众”，2008年恒大实现销售收入118亿元。
中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全曾公开表示，2008年下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑。在楼市遇冷的大背景下，恒大这场“业绩争夺战”打得并不容易。
为了挽救资金链、回笼资本，恒大地产开启“特价模式”。2008年国庆期间，恒大地产在全国12个核心城市的18个精品楼盘同时开盘，并予以“八五折”特价销售。而这一“让利策略”让恒大在国庆黄金周短短七天时间内取得了50亿元销售业绩，占2008年全年业绩的42.37%，成为资金链回血的第一大功臣。
2009年3月5日，参加完全国两会政协联组会议的许家印在媒体围堵时回应恒大资金链问题，“去年一季度，恒大计划上市，但受到金融危机影响延缓了，120亿~150亿的融资计划没有实施，对企业有很大的影响，恒大因此比别的房地产企业多了一个寒冬。”随后许家印话锋一转，“但对于恒大来说，最冷的寒冬已经挺过去了。”
接下来迎接恒大的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的恒大卷土重来，2009年重启IPO。此次的上市之路，恒大走得尤为顺利，截至公开认购时，恒大保证金认购额高达38.6亿元，较其招股首日超额近五倍。
一年时间，从跌入谷底到重新登顶，无论是上市还是成为首富，对恒大和许家印来说都不是易事。
高负债下的“圈地运动”
恒大的关键词有很多，而最让人印象深刻、出现频次最高的有两个：一个是高土储；另一个是高负债。
2006年，恒大引入美林、德意志银行等多家国际知名投资机构约10亿美金的投资后，开始疯狂“圈地”。到2008年，恒大从偏安广州一隅到全国22个城市，土储面积增至4600万平方米，翻了8倍。而彼时，各大房企放缓拿地速度，2008年，碧桂园的土储面积稍逊恒大，为4439万平方米；富力地产土储面积2537万平方米、万科土储面积2281万平方米，均约为恒大土储面积的一半。
然而，2008年土储面积的成倍增长，于恒大而言只是开始。
恒大在之后的“圈地运动”中显得更加果敢。2010年，房企拿地基本处于停滞状态，消耗库存是房企间达成的无声默契。而这个时候恒大反其道行之，大手笔买买买，成为房企中的“一股清流”。2010年，恒大土储面积再次翻番达到9600万平方米，不但成为了全国最大的“地主”，还比土储面积位居第二的绿地集团高出一倍。
伴随高土储一同到来的还有高负债。2008年恒大负债合计199.39亿元，而这一数字在2009年为499.14亿元，2010年涨至830.86亿元。虽然高负债在房地产行业已成常态，但每年负债额几乎成倍增长的房企却仅恒大一家。
高负债一方面有利于房企抓住机会快速扩张；另一方面也容易给企业带来“资金链紧张”的沉重打击。然而让公众不解的是，2008年IPO失败后，恒大资金链几近断裂，已经在高土储上“栽了跟头”的恒大为何还打算在同一个地方摔两次。
恒大对“圈地”的热情在房企中显得有点特立独行甚至一意孤行。不过时间证明恒大的眼光确实独到，随后各大房企加入圈地热潮、“地王”频现，而恒大却早已凭借先发优势低成本购入大量土储。
易观智库房企中心研究总监严跃进告诉《中国新闻周刊》，“土地储备是衡量上市房企的一个重要指标。所谓“巧妇难为无米之炊”，土地是最基本的投资生产要素”，而这一道理，恒大2006年就已经参透，是最早一批具有土储意识的房企。
俗话说，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大土储面积达到2.76亿平方米，且今年上半年新增土储就超过6000万平方米，遥遥领先其他房企；此外，恒大负债合计13248亿元，几乎相当于同行万科和碧桂园上半年的负债总和。
在高土储和高负债的策略下，地产行业起步较晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地储备、销售金额、资产规模、营收规模均超万科，最终成为龙头老大。
今年以来，恒大股价更是持续走高，7月27日许家印资产净值超过万达集团董事长王健林，成为国内地产首富；9月18日，恒大股票涨至27.75港元，再创历史新高，许家印也因此成为中国首富。
向低负债轻资产转型
高土储和高负债给恒大带来高增长的同时也带来了高风险，已经做过“老大”的恒大决定放慢步伐、稳健发展。“求变”是恒大2017年给自己的新标签。
2017年8月28日，恒大在中报里提到三个转变：一是从“规模型”发展战略向“规模+效应型”发展战略转变；二要从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变；三是完成“房地产业”向“房地产+服务业”转变。
三大转变，并不是恒大的随心起意，一直都在“等风来”的恒大终于迎来了自己转型的时机。
2017年上半年，恒大合约销售达人民币2240.9亿元，合约销售建筑面积为2475.1万平方米；同时，恒大实现收入1879.8亿元，较去年同期上升114.8%，实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224.4%，股东应占利润188.3亿元，较去年同期上涨832.2%。亮眼的业绩为恒大的战略转型做足了准备工作。
从“三高一低”向“三低一高”的转变是恒大最为重视，也最下功夫的一个。2017年上半年，恒大提前完成了共计1129.4亿元的永续债赎回工作，既是恒大降低负债的决心，也是其转变迈出的第一步。
接下来恒大要走的“第二步”“第三步”还有很多，就像负债不是一天堆积而成的，恒大的“减负”工作也只能循序渐进。为此，恒大准备在2017年7月至2020年6月，将土储总量控制在每年负增长5%~10%；力争在2020年6月30日将负债率将至70%左右。
如果说“三低一高”模式对负债率提出的要求仅仅停留在一个模棱两可的数字上，那从“规模型”发展战略向“规模+效应型”发展战略的转变，就为降低负债指明了具体的操作方向：一方面，适度降低土储规模以减少土地款支出，以审慎、务实的策略在必要地区补充优质土地储备；另一方面，通过收购兼并、合作开发等项目获取方式为下阶段拓展项目。
不过恒大要想在2020年实现这一目标并不是其在中报里规划的那么简单。伴随房企股价高涨的，还有对房地产前景的不看好，恒大未来将要面对的绝不仅仅只有“高负债”和“高土储”这两大包袱。
恒大的转型不仅仅停留于房地产，还意味着更多元化的发展，而多元化的目的是为了帮助恒大实现轻资产。不光是恒大，越来越多的房地产企业走上了多元化的发展道路，比如万达的“去地产”模式、地产+金融、地产+旅游的多重组合方式。
恒大的“房地产+服务业”，加的也是多元化。恒大在其2017年中报提到，2016年集团完成了以地产为基础、金融、健康为两翼、文化旅游为龙头的多元化产业布局，完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。
不过恒大的多元化究竟能给恒大带来多少收益仍是一个未知数。至少以目前的现状来看，恒大冰泉18亿元出售、恒大文化从新三板摘牌，恒大淘宝挂牌新三板以来4年半亏损超30亿元，恒大想要通过多元化来实现轻资产可能并不乐观。
中国恒大=2.3个万科,究竟谁才是中国房企的NO.1?
最近有篇文章《恒大=2.3个万科！有没有搞错？》，耐心读完你会很有收获，特别是如果你投资地产股的话。
闲话少说，上正菜。
铁打的二“马”，流水的首富。
几个月以来，自王健林跌下首富宝座，该位置已几度易主。
这不，许家印又来了。
9月18日早间，伴随恒大股价上涨，许家印以395亿美元身价超越马云、马化腾，成为福布斯实时富豪榜上的中国新首富。
但仅仅几小时后，在股票的一涨一跌之间，马化腾就以388亿美元的身价重登榜首，许家印再次回落至第三。不过，随着美国股市在北京时间晚间开盘，阿里巴巴股价上涨，马云最终笑到最后。
不过，截至今日发稿前，许家印再度登顶中国富豪榜，身价已达到404亿美金。
显然，恒大今年以来的强劲走势使得许家印成为首富争夺中的一匹黑马，恒大股价年内涨幅近500%。
恒大股价暴涨背后，离不开上半年亮眼的财务数据，上半年净利润总额高达231.3亿元，远超万科、碧桂园等一线房企。
不过，有些时候，数据也会说谎。
比如，在当下，很多人怀疑许老板在首富的位置上到底能坐多久？再比如，恒大是不是真的超越了万科、碧桂园，真正的君临了天下。
如果只看中报发布时各大媒体的报道，恒大似有取代万科，成为国内房企龙头之势。
但对于规模为大的房企来说，恒大在上半年的销售金额逊于万科、碧桂园，只排在第三。恒大所谓的胜出多源于中报体现的利润。
根据各自的财报数据，恒大上半年净利润231.3亿元，万科100.5亿元，恒大盈利等于2.3个万科，没什么毛病。
作为霸占房企龙头多年的老大哥，万科上半年的盈利却连恒大的一半都不到？这多少让人菊花一紧。
要知道，万科2016年归属于上市公司股东的净利润可是恒大的4倍之多；而且恒大今年上半年14.5%的核心业务利润率还在万科之下，甚至不及龙光地产、合景泰富等中小房企。
是吧，多少有些不正常吧。
但看完下面这张表，你或许就能明白一二了。
上面这张表里反映出了一个非常核心的信息：2017年上半年，恒大用接近1900亿的营业收入，换来了231.3亿的净利润。而万科和碧桂园则用，700亿上下的营收赢得了100多亿的净利润。
差距在哪里呢？
对，就在营业收入里。
那么你可能会问了，恒大这么牛叉，真的在营收上把万科和碧桂园甩出了几条街？
显然不是。
再给你看一张表。
从这张表里，你看到了什么？
1、2016年三家之间的销售收入差距并不大，因此并不具备营收拉开的基础。
2、恒大2016年归属于上市公司股东的净利润只有50.9亿；而万科的净利则高达210.2亿，他们两个对应的营业收入则分别是2114亿和2404亿。这一次，是万科甩了恒大N条街的距离。
3、尽管碧桂园1530亿的营收比恒大的2100亿少了许多，但净利却是恒大的两倍。
啥意思啊，恒大真的有些异常。
你可能要继续问，为何恒大2017年上半年的营收收入会猛增这么多？从哪里来？
我们还是继续上图吧，简单明了。
在分析问题之前，先说一点小知识，地产公司的营业收入哪里来？
是这个样子的，在平日里呢，各大地产公司最喜欢拿出来炫耀的数字是销售收入，这个月我又卖了多少啊，这半年我卖了多少，全年卖了多少。
但销售收入能不能等于营业收入呢，显然不等于。
因为从销售到最终结算是有时间差的，用普通话说，当地产公司把房子预售了出去，从购房者的手中收到了钱之后呢，并不能马上结算确认收入，要等到房子交到了购房者手上，才能结算，这个结算周期，一般依据具体楼盘的开发节奏而定，可短可长。
简单点说，在销售收入中，结算了才能计到营业收入里，未结算的只能挂到已售未结算金额上。
呵呵，对了，何时结算，地产商有相当大的决定权。
下面几个数据值得思考下：
1、万科在2016年年底有2783亿的未结算收入，2017年年中，这一数字已达到3838亿，猛增了千亿。
2、碧桂园16年底的已售未结算收入是1924亿，而17年上半年是2700亿，只同样大涨近800亿。
3、恒大16年底已售未结算收入是1949亿，而17年上半年是1981亿，只有30亿的增长，几乎可以忽略不计。
看吧，又是恒大搞特殊，跟万科和碧桂园压根不在一个调上。
如果你脑子不算笨，应该会大致知道恒大今年上半年盈利猛增的原因了吧：即恒大加速了结算，导致上半年销售收入超过万科和碧桂园许多，进而造成利润上超过2倍多。
换句话说呢，恒大在加速结算，加速确认营业收入，因此在加速利润释放，而万科还是原先的节奏，甚至有放缓之势，因此在你看来，恒大老会赚钱了，而万科太落后了。
值得一提的是，此前碧桂园承认已使用新会计准则（香港财务报告准则第15号，新准则下，公司可根据不同履约义务对客户合同进行细分，并按照履约义务进度分阶段入账，也是说可以把部分项目的结算前置），恒大尚未表示使用新会计准则，但不排除有这种可能性。
从上面表二中，我们还能看到一个怪异的数据。
在2016年，恒大归属于上市公司股东的净利润仅有50.9亿元，不仅与其销售规模，营业收入远不相符，与行业内另外两家也是差异明显。
为何短短半年后，净利润却翻了数倍之多？是一直如此吗？还是偶然现象？为此我们把2015年和2014年的数据也找出来进行分析。
这张表很全，基本上有你要的多数信息。
上表中能看到，万科和碧桂园的归属于上市公司股东的净利润基本稳中有升。
而表中的红色数字夹在恒大2015年和2017年上半年的净利润中十分扎眼，为何恒大在2016年犹如过山车般，迅速跌到谷底，又在2017年立马强势反弹。
有人说，恒大愿意牺牲2016年的报表，从而在2017年来个大爆发。至于事情到底是不是这个样子，就见仁见智了。
前文有提到，恒大有意在加速结算，相反，万科却有意拉长结算周期。为什么两家房企采取不同的策略？
有5条不成熟的猜测，姑且供您看看。
1、恒大加速结算，在利润上超过万科等对手；
2、恒大加速结算提高利润，有利于提振股价和市值，为回归A股做好准备，今年以来，恒大的股价暴涨4倍多，体现得很明显；
3、恒大完成两轮700亿融资，承诺2017-2019年度净利润分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元，合计三年888亿，2016年前少算点利润，多留点到2017年及以后，可缓解后期压力；
4、恒大为配合公司由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变；
5、市场调控让恒大加速了开工竣工周期以及周转率，应对调控风险。
再来看看万科，为何要拉长结算周期？
我们都知道，万科刚刚结束一场浩荡的股权之争，结局我们都知道了，深铁接盘，王石辞职，郁亮掌舵。而万科拉长结算周期很有可能就与这次股权之争有关。
在当初形势并不明朗的时候，万科拉长周期，可使得收入确认延后，利润也就延后体现，从而使得股价处在相对较低水平，牵制着“野蛮人”宝能系，最终等来“白衣骑士”，化险为夷。
目前万科股权之争已经结束，股价随着利润释放，未来有望提升。就在发稿前几日，万科股价创下近十年新高。
上面给你说了一大通，一个简单的结论是：恒大在加速自己的收入确认，因此账上很好看，而万科和碧桂园这俩地主呢，留着余粮以后慢慢吃，慢慢消化。
这不，万科地主家余粮是恒大家的近两倍。
又有人说了，恒大2017年全年净利润有望突破500亿。
我的个天，这也得消耗多少粮食啊，从上半年的数据看，恒大家2016年的余粮已经吃光了，下半年要继续释放利润的话，就得吃今年上半年的粮食。如果是按照现在的速度，下半年也增加300亿的利润，就得消耗超2500亿的已售未结算收入啊，那恒大剩下的粮食可就真不的不多了。
但是呢，恒大才不怕，如果今年就实现500亿的净利，2018、19年的的总计388亿的业绩承诺压力反而不大了。
反观万科和碧桂园，由于手上留着大把大把的余粮，其销售收入也跟恒大不相上下，再加上也没有太大的利润释放压力，其手中的余粮到年底仍旧会有大把的富余。在面对未来的时候，利润可以一点点的释放，因此不管是春天，还是冬天，仍旧可以活得很潇洒。
另外一个关键的是，像万科这样的房企，手上没有多少负债。以中报看，万科的净负债率只有20%，而恒大是为240%。
我的个天，如果真有冬天，恒大的日子可能不好过。
